Что должно произойти, чтобы ипотечное кредитование резко пошло вверх, говорит эксперт

В рамках 9-й главы саммита Real Estate Argentina, организованного LA NACION, Федерико Гонсалес Руко, экономист Empiria Consultores и автор книги "El sueño de la casa propia", представленной в апреле, проанализировал изменения на рынке недвижимости с начала правления нынешнего правительства. Для этого он сосредоточился "на двух крупных рынках, которые объясняют доступ к жилью для 90% населения любой страны": рынке аренды и рынке ипотечного финансирования. "Взяв за отправную точку DNU 70 23, который правительство запустило в конце декабря и который включал в себя отмену Закона об аренде, Гонсалес Руко объяснил, что самое поразительное на рынке - это увеличение предложения и снижение цен. В этом смысле экономист сделал два пояснения: увеличение предложения происходит на порталах, а начальные цены снизились. "Обе эти новости хороши, потому что они снижают барьер для входа и улучшают доступ к аренде", - сказал он. "Если бы на порталах не было объявлений, единственным способом получить доступ к аренде было бы, если бы у дяди друга была недвижимость, которую я мог бы сдать в аренду. Новое регулирование позволило увеличить предложение в три раза за несколько месяцев: оно демократизировало его", - подчеркнул он. С другой стороны, экономист отметил, что после очень сильного роста в 2023 году начальные цены аренды упали примерно на 40% с учетом инфляции по сравнению с ноябрем. Однако он подчеркнул, что для полного понимания рынка необходимо взглянуть на стоимость контрактов. "В последние несколько лет и до декабря у нас были контракты, которые каждый год корректировались на основе LCI, что вызывало автоматическую реакцию в виде попытки хеджирования и, как следствие, сильно завышало начальные цены. Сегодня схема более соответствует экономическим реалиям Аргентины: более регулярные обновления, благодаря которым необходимость хеджировать, вкладывать деньги в неопределенность, больше не существует". Еще одно изменение, которое отметил Гонсалес Руко, - прибыльность благодаря снижению риска: "Риск сильно снизился, поэтому мы можем говорить о новых более низких ценах без того, чтобы рынок был полностью в убытке". "Однако, пояснил он, большая проблема заключается в возможности платить такую арендную плату: "Средняя арендная плата в Буэнос-Айресе по сравнению со средним доходом сегодня составляет 50 %. Это все еще намного выше среднего показателя в 40% за последние годы, но гораздо ниже худшего момента, когда он составлял более 70%", - сказал он. "Заработная плата все еще имеет возможность расти выше арендной платы, но не потому, что арендная плата падает, а потому, что у нее еще много возможностей для роста, учитывая низкую начальную точку", - добавил он. В этом же сценарии Гонсалес Руко особо отметил разрушительный элемент разговора о недвижимости: ипотечные кредиты. "После долгих лет молчания и чистых ожиданий за последние два месяца 20 банков внезапно объявили об открытии ипотечных линий", - отметил он. По мнению экономиста, этот феномен объясняется несколькими факторами. С одной стороны, со стороны предложения была устранена политическая и экономическая неопределенность в отношении того, что произойдет с кредитами UVA. "Сегодня никто не ожидает, что инструмент изменится. Любой, кто хочет дать деньги в долг, знает, что этот инструмент будет сохранен, по крайней мере, в течение некоторого времени", - сказал он. Во-вторых, Гонсалес Руко утверждает, что в настоящее время существует ставка на экономический план. "Все может пойти как хорошо, так и плохо, но есть ставка на то, что инфляция снизится, а экономика стабилизируется". Наконец, он отметил, что Казначейство и Центральный банк больше не являются обязательными клиентами банков. "Банкам приходится искать клиентов в частном секторе, в семьях, и именно там появляются кредиты", - сказал он. Со стороны спроса, для специалистов, ситуация менее перспективна. "Доходы населения очень низкие, и это будет главным препятствием для начала выдачи ипотечных кредитов", - пояснил он. "В то же время, хотя в последние месяцы они немного выросли, стоимость недвижимости все еще низкая, поэтому те, кто начинает сегодня, также будут устанавливать низкую стоимость недвижимости, у них есть запас прочности", - сказал он. Гонсалес Руко не сомневается, что начать массовое ипотечное кредитование можно только при устойчивом и стабильном повышении уровня заработной платы, превышающем рост стоимости квадратного метра. "Это может произойти, но рынок новых ипотечных кредитов, скорее всего, будет развиваться медленнее, чем в 2017 и 2018 годах", - заметил он. "Сегодняшние кредиты похожи на кредиты 2016-2019 годов, но сегодняшняя зарплата в долларах в два раза меньше, а в обществе на 20 пунктов больше бедности". В любом случае, эксперт подчеркнул важность этого инструмента для сектора недвижимости. "Мы переживаем худший исторический момент за 80 лет существования ипотечного кредитования. В последние месяцы в Буэнос-Айресе было зарегистрировано более 40 000 сделок с почти полным отсутствием ипотечных кредитов. В провинции Буэнос-Айрес мы достигаем 100 000 ежегодных сделок. Что касается проблем, то, по его словам, вопрос заключается в том, как построить новый доступ к жилью с помощью серебряной пули (UVA), без общественной ноги и не отрываясь от строительства". "Если мы будем говорить о рынке недвижимости только с точки зрения эксплуатации, но не с точки зрения строительства, это может быть интересно в краткосрочной перспективе, но через несколько лет у нас будет узкое место, и мы увидим это в ценах и в потере доступности", - размышлял он в конце презентации: "Пришло время быть креативным".