Что это такое: район, где квартира стоит столько же, сколько во Флоресе, а арендуется по стоимости Палермо?
Аргентина 2023-08-17 16:52:07 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
При покупке недвижимости, если вы не планируете вкладывать средства в нее для проживания, следует поинтересоваться, какой доход можно получить от сдачи ее в аренду. На какой уровень дохода я могу рассчитывать? Сколько времени мне потребуется, чтобы окупить свои инвестиции? "В городе Буэнос-Айрес при анализе доходности аренды в зависимости от района, в котором находится квартира, можно сделать однозначный вывод: панорама доходности претерпела значительные изменения. "На основе данных, собранных до июля 2023 года компанией Reporte Inmobiliario, сравнение данных за июль 2022 года и июль 2023 года показывает существенное увеличение среднегодовой валовой доходности используемых одно - четырехкомнатных квартир. В июле 2022 года этот показатель составил 2,98%, а в июле 2023 года - 4,76%. Это увеличение почти на два процентных пункта в течение года отражает тенденцию роста доходности рынка недвижимости города. "Более детальный анализ показывает, что однокомнатные квартиры лидируют по доходности на старте аренды в рамках нового трехлетнего закона для подержанных объектов. Они обеспечивают среднюю арендную плату в размере 5,48%, за ними следуют двухкомнатные - 5,02% и трехкомнатные - 4,4%. Более крупные четырехкомнатные квартиры демонстрируют более низкую доходность, составляющую 4,19% в июле 2023 г. "При анализе доходности в CABA обращает на себя внимание еще один факт: районы с более доступными ценами на квадратный метр для покупки, как правило, предлагают более привлекательную годовую доходность по сравнению с районами, где стоимость квадратного метра выше. "Эта обратная зависимость между ценой недвижимости и доходностью подчеркивает, что на инвестиции может влиять внутренняя стоимость недвижимости в каждом конкретном месте. Такие районы, как Альмагро, Чакарита и Вилла Уркиза, где цены на квадратный метр более скромные, демонстрируют более высокую доходность по сравнению с премиальными районами, такими как Палермо или Баррио Норте, где стоимость квадратного метра выше и, соответственно, снижается доходность. "Особенно поражает разброс цен на рынке недвижимости Альмагро. В этом районе можно приобрести двухкомнатную квартиру по цене, сопоставимой со значительно более дешевыми районами, такими как Флорес, где стоимость двухкомнатной квартиры составляет 63 000 долларов США, или Сан-Тельмо с 65 000 долларов США. Однако, несмотря на относительную доступность, Альмагро удается достичь уровня арендной платы почти на одном уровне с желанным районом Палермо. Если стоимость аренды однокомнатной квартиры в Палермо составляет около 200 000 песо, то в Альмагро эта цифра равна 192 500 песо. Это еще более удивительно, если учесть, что цена продажи жилья данной типологии в Палермо составляет 93 450 долл. против 63 000 долл. в Альмагро. "В настоящее время в среднем по городу Буэнос-Айрес для возврата инвестиций требуется примерно 19,1 года аренды, что на 26% меньше, чем год назад. По сравнению с 2020 годом, когда были достигнуты исторические минимумы, уровень доходности в Буэнос-Айресе восстанавливается и растет во всех районах Capital Federal. "Текущее восстановление обусловлено двумя факторами: ростом арендной платы, совокупный рост которой составил 89,6% в 2023 году и 152,9% по сравнению с июлем прошлого года, и снижением цен продаж, совокупное падение которых составило 2,1% в этом году и 23,2% по сравнению с максимумами 2019 года, когда квадратный метр стоил около 2800 долларов США, а сейчас снизился до 2153 долларов США. Одним словом, цены покупки снизились, а арендная плата выросла, обеспечив более высокий уровень рентабельности. Однако следует проявлять осторожность: "Во-первых, оценка доходности инвестиций в недвижимость в современных условиях охватывает множество факторов. Цены на аренду, основанные на объявлениях, не всегда отражают реальные сделки. Новый закон об аренде оказал влияние на цены и создал неформальный рынок. Кроме того, решающее значение имеет долгосрочная стоимость недвижимости - дорогие районы, как правило, лучше сохраняют свою стоимость. Ограниченное предложение соответствует доходам от аренды, что может повысить доходность в районах с более низкой стоимостью. Определенную роль играют также спрос и внешние факторы, такие как мода. Одним словом, доходность непостоянна и зависит от множества условий на нестабильном рынке, поэтому рекомендуется проявлять осторожность при инвестировании".