Что лучше: выплачивать ипотечный взнос или продолжать снимать жилье?

В сложный лабиринт финансовых решений, где мечта и возможности обладания собственным жильем все еще очень труднодостижимы, в сложную вселенную рынка недвижимости вклинились различные банки, предлагая возможность получить жилье с помощью ипотечного кредита. В результате многие люди оказываются перед выбором: что лучше - платить взносы по кредиту или продолжать снимать жилье? Эта дилемма усугубляется возвращением в Аргентину кредитов UVA - варианта финансирования, который в годы своего существования вызывал как надежды, так и опасения. Ипотечные кредиты с поправкой на UVA появились в апреле 2016 года, во время правления Маурисио Макри, с целью облегчить доступ к приобретению жилья. Главная особенность этих кредитов заключается в том, что размер взноса корректируется с учетом инфляции, что изначально позволяет выплачивать низкий остаток, но в условиях экономики, характеризующейся высокими ставками, риск повышения со временем становится значительным. "С момента создания и до сегодняшнего дня UVA выросла почти в 64 раза, а первоначальные взносы составляли 25 % от дохода заемщика, но позже, из-за высокой инфляции, они стали составлять до 40 %", - объясняет Хосе Розадос, директор Reporte Inmobiliario. Но в то же время он отметил: "Этот процент очень похож на тот, который человек должен тратить из своей зарплаты на оплату аренды". Сейчас 21 учреждение запустило новые кредитные линии после пяти лет почти полного отсутствия. "Эта новость - очень хороший знак того, что никто не хочет оставаться в стороне от рынка и что банки делают большие ставки на нормализацию экономики", - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист из команды Empiria, консалтинговой компании Эрнана Лакунсы, которая недавно выпустила книгу El sueño de la casa propia. Экономист добавляет, что включение частных банков означает, что финансовые учреждения начали конкурировать, чтобы предложить лучшие ставки, что приводит к более доступным платежам. Конкуренция между банками означает не только более низкие ставки, но и большее разнообразие вариантов и гибкость для потенциальных заемщиков. В связи с этим ставки по запущенным ипотечным кредитам варьируются от 3 до 9,5 процента. Сумма кредита - до 250 миллионов песо, хотя в некоторых случаях предел не установлен. Как правило, эти кредиты финансируют от 75 до 80 % стоимости недвижимости, а единственная организация, Банк Кордовы (Bancor), кредитует на 100 % с потолком в 90 миллионов песо. Сроки финансирования варьируются от 5 до 30 лет, а платежи по кредитам UVA корректируются с учетом инфляции. Кроме того, квота, которую берет на себя страхователь, должна составлять от 20 до 30 % от ежемесячного дохода. "В то же время рынок аренды в Аргентине также претерпел значительные изменения за последнее время, после того как 29 декабря 2023 года был отменен закон, что привело к изменению правил игры: "Несмотря на эти изменения, рост цен на публикации на основных порталах недвижимости достиг 34 % в первой половине года. Если говорить о конкретных цифрах, то средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в городе составляет около 391 910 песо в месяц, двухкомнатную квартиру можно снять за 449 915 песо, а трехкомнатную - за 601 830 песо, согласно данным Zonaprop за июнь. "Теперь, посреди этой панорамы, возникает извечный вопрос: что лучше - выплатить взнос по кредиту или продолжать платить за аренду? "Выбор между покупкой и арендой зависит не только от первоначальной стоимости взносов, но и от других факторов, таких как: стабильность работы, необходимая первоначальная сумма (от 20 до 35 %, в зависимости от банка) и долгосрочный прогноз (20 или 30 лет) того, что вы хотите приобрести в качестве жилья. В конкретном случае, если взять ипотечный кредит UVA - со средней ставкой 5,5 %, выплачиваемый в течение 30 лет, - и арендную плату в городе Буэнос-Айрес, то пример может быть следующим: семья взяла кредит UVA в размере 100 000 000 песо на покупку средней трехкомнатной квартиры площадью 40 м² в Палермо, которая стоит 125 000 долларов США (около 125 000 000 песо). 000 000, на покупку средней трехкомнатной квартиры площадью 40 м² в Палермо, которая стоит 125 000 долларов США (около 125 000 000 песо), для чего они должны были изначально иметь 25 000 долларов США в сбережениях (25% от стоимости жилья, запрашиваемой банком). В этом случае стоимость первого взноса составит 567 789 песо и будет ежемесячно корректироваться с учетом инфляции. "С другой стороны, средняя арендная плата за квартиру с такими же характеристиками в Палермо (вторая по стоимости в городе) составляет около 505 329 песо в месяц, то есть на 12,36 % меньше взноса по кредиту. Правда, в этом случае корректировка также будет производиться с учетом инфляции, но каждые три или четыре месяца в зависимости от подписанного контракта. Другой случай, использующий ту же сумму для запроса, можно увидеть в покупке трехкомнатной квартиры в Кабаллито. В этом районе стоимость аренды жилья с аналогичными характеристиками составляет около 588 100 песо, что на 3,45% больше стоимости взноса по кредиту. "Ответ на этот вопрос зависит от нескольких факторов: "Данные показывают, что во многих случаях ежемесячные взносы по ипотечным кредитам могут быть выше, сопоставимы или даже ниже стоимости аренды, особенно если учитывать возможность получения льготных ставок в качестве клиента банка. "Окончательное решение будет зависеть от конкретных обстоятельств каждого человека или семьи, их финансового положения и долгосрочных целей. Тщательная оценка обоих вариантов и, по возможности, консультация с финансовым экспертом, необходимы для принятия наилучшего решения в этом неопределенном сценарии". "Источники, с которыми консультировался LA NACION, поясняют, что при сохранении прежнего закона об аренде эффект был бы немедленным, но сегодня, при большей свободе в определении условий договоров и улучшении годовой рентабельности, которая составляет от 4 до 5 % - в пандемию было 2 % - владельцы не примут решение о продаже недвижимости, которую они предлагают в аренду: "Они подумают". "Одним словом, решение о переходе от аренды к продаже будет зависеть от каждого конкретного случая и от того, есть ли у владельца "необходимость избавиться от недвижимости" с выгодной для покупателя ценой". "Возможно, есть конкретные ситуации, но в стране, где три миллиона человек снимают жилье, а в период самого большого бума за последние 25 лет, а это 2017-2018 годы, было выдано всего 100 000 ипотечных кредитов, я не думаю, что это двигает компас", - заключает Руко. "В этом же ключе Герман Гомес Пикассо, основатель Reporte Inmobiliario, добавляет, что очень мало владельцев квартир, которые решают снять их с продажи, чтобы выставить на аренду. "Сегодня спрос больше, и есть владельцы, которые при текущей стоимости предпочитают не продавать, так как видят, что наблюдается явный отскок цен, а также появление кредитов порождает дополнительные ожидания", - заключает он."