Что произойдет, если я не приду на заседание консорциума?

Можете ли вы игнорировать то, что происходит на собрании консорциума, если вы решили не посещать его? В какой степени присутствие на собрании необязательно? Несмотря на то, что в законодательстве не предусмотрено обязательное присутствие собственников на собраниях консорциума, принимаемые на них решения затрагивают всех, независимо от того, присутствовали они или нет. Это установлено Национальным гражданским и торговым кодексом в статьях, регулирующих горизонтальную собственность: «Те, кто не присутствовал на собрании, должны принять то, что было решено большинством на собрании, если только они не заявят официальный протест в установленные законом сроки», - пояснил LA NACION Энрике Абатти, юрист, специализирующийся на праве недвижимости, и президент Палаты владельцев недвижимости Аргентинской Республики. Статьи 2058-2063 Национального гражданского и торгового кодекса (CCyCN) регулируют собрания консорциума. В них установлено, что если владелец не присутствует на собрании, то решения, принятые большинством присутствующих, должны быть доведены до его сведения надежным способом. Наиболее распространенным способом является письмо-документ, но также допустимо направить протокол собрания по электронной почте, WhatsApp или любому другому каналу, который был предварительно согласован владельцами как действительный. Если эта формальность не соблюдена, действительность уведомления может быть оспорена в судебном порядке. «С момента получения уведомления у отсутствующего есть 15 календарных дней, чтобы выразить свое несогласие. Если он не возражает в течение этого срока, решения автоматически утверждаются». А если вы хотите оспорить собрание в целом, у вас есть 30 дней с момента его проведения, чтобы подать иск о признании его недействительным, - говорит Абатти. Да, вы можете присутствовать на собрании с представителем, если у него есть действующая доверенность на проведение собрания. По закону подпись на доверенности должна быть заверена у нотариуса или в банке, но на практике часто достаточно расписки, подписанной владельцем. «По обычаю и практике это принято», - пояснил Абатти. В случае с арендованной недвижимостью арендатор не имеет права голосовать или принимать решения на собраниях консорциума, поскольку эти права принадлежат исключительно арендодателю. Однако арендатор может присутствовать на собраниях, если владелец, администратор и присутствующие большинством голосов уполномочат его на это, хотя его участие ограничивается выслушиванием и, если он уполномочен говорить, он может высказывать свои опасения. Абатти пояснил, что арендатор рассматривается как третья сторона на собрании консорциума. В этом смысле, если арендодатель уполномочит его и выдаст ему доверенность на участие, арендатор может участвовать и даже голосовать от его имени. С другой стороны, арендодатель остается ответственным за выполнение решений, принятых на собрании, даже если он не присутствовал на нем, если только он не назначил представителя для представления его интересов в этом случае. Кроме того, любые чрезвычайные расходы или расходы на содержание консорциума, такие как расходы или работы в местах общего пользования, несет арендодатель, который в любом случае может переложить эти расходы на арендатора, если это предусмотрено договором аренды. Уведомление о собрании должно соответствовать определенным формальностям: быть своевременно сообщено, включать точную повестку дня и быть строго ограничено темами, изложенными в нем. Если эти пункты не соблюдены, принятые решения могут быть аннулированы. «Правила консорциума являются законом между сторонами. Любое решение, принятое вне повестки дня или без официального созыва, может быть оспорено», - предупреждает юрист: »Кроме того, Гражданский и Торговый кодекс требует от консорциума наличия книги протоколов и книги подписей. Во время собрания из числа присутствующих назначается секретарь, а протокол должен быть подписан председателем собрания, секретарем и не менее чем двумя собственниками». »В некоторых зданиях были введены виртуальные или смешанные собрания. Хотя они прямо не регулируются Кодексом, они действительны, если это допускается внутренними правилами или если есть согласие всех собственников. Для того чтобы гарантировать их законность, они должны соответствовать тем же формальным требованиям, что и очные собрания: «Неоднократное неучастие не освобождает от обязательств или последствий решений». «Отсутствующий владелец, как и присутствующий, имеет права и обязанности. Если у него нет времени или интереса, идеальный вариант - назначить кого-то, кто будет представлять его интересы, или обратиться к адвокату», - рекомендует Абатти. Если управляющий не созывает обязательное ежегодное собрание или не ведет бухгалтерский учет должным образом, любой владелец или группа, представляющая не менее 10 % от общего числа владельцев, может потребовать в суде его проведения. В таких случаях судья назначает слушание и, если нет консенсуса, быстро принимает решение. Кроме того, если в управлении администратора постоянно происходят нарушения, собственники могут потребовать его смещения с помощью коллективного иска или внеочередного обращения, поддержанного не менее чем 5 % функциональных единиц». Помимо юридических аспектов, участие в собраниях или представительство в них позволяет им вмешиваться в принятие ключевых решений: от дорогостоящих работ до изменений в общих помещениях. «Для крупных улучшений требуется большинство голосов и технический отчет. Важно знать, что не все решения требуют одинакового количества голосов: одни утверждаются простым большинством (половина плюс один от присутствующих), другие - абсолютным большинством (половина плюс один от общего числа функциональных единиц), а в некоторых случаях требуется особое большинство или даже единогласие, например, при структурных реформах или изменениях в регламенте, причем в последнем случае закон устанавливает две трети. «Знание строительных норм и правил, а также статей Гражданского и Коммерческого кодекса позволяет активнее реализовывать свои права как совладельца. И даже если присутствие на собрании не является обязательным, то, что решается на нем, затрагивает ваш карман, вашу собственность и вашу повседневную жизнь».