Что следует учитывать при аренде в качестве прямого собственника?

Владельцы, решившие сдавать недвижимость в аренду, взяв весь процесс на себя, должны уделить внимание ряду моментов, обеспечивающих успешную работу. Это не простая задача, и она может оказаться сложной, если не знать всех этапов. По словам Энрике Абатти, юриста, специализирующегося на законах о недвижимости и президента Палаты владельцев недвижимости Аргентины, необходимо досконально знать ключевые моменты процедуры, чтобы избежать ошибок, которые могут осложнить достижение цели. В первую очередь следует помнить о том, где будет предлагаться недвижимость: часто люди выбирают сайты аренды, которые, как правило, являются хорошей витриной, если они используют ее в своих интересах. В этом случае подробная информация и фотографии объекта имеют решающее значение. После проведения собеседований и посещения объекта владелец решает, кому сдавать жилье, и составляет бронь, которую подписывает потенциальный арендатор». Абатти утверждает, что резервация зависит от требований, предъявляемых владельцем недвижимости или арендодателем. Оговорка должна содержать краткое изложение договора, прежде всего, в ней должен быть установлен срок аренды, который после вступления в силу 29 декабря 2023 года DNU 70 2023 не имеет законодательно установленного минимального срока, поэтому время, на которое будет сдаваться недвижимость, устанавливается сторонами, например, один месяц, шесть месяцев, один или два года и т.д. В настоящее время можно арендовать на неделю, 10 дней, год, пять лет, единственное, что определено, это максимальный срок, который для дома составляет 20 лет, а для остальных объектов, таких как офисы, склады или торговые помещения, в том числе, 50 лет». В оговорке также должна быть подробно описана форма оплаты арендной платы и аксессуаров (ABL, AySA, среди прочих налогов) и обновление стоимости, в дополнение к периодичности этой корректировки. «Сегодня арендная плата обновляется ежеквартально или раз в четыре месяца. По мере снижения инфляции ситуация изменится, и, возможно, она будет увеличена до шести месяцев, что было типично в течение долгого времени», - говорит Абатти. Что касается индексации или обновления, то, по его словам, обычно используется индекс потребительских цен (ИПЦ) Национального института статистики и переписей (INDEC), но есть абсолютная свобода выбора, какой индекс использовать для корректировки в течение срока действия договора. «"https: www.lanacion.com.ar propiedades el-costo-de-construir-una-casa-la-casa-en-un-barrio-cerrado-sigue-aumentando-aumentando-no-encuentra-techo-nid11042025 „“Что касается гарантии, которую требует арендодатель, это может быть гарантия человека или поручительства компании или страхового поручительства, в этом смысле арендодатель должен выдвинуть условия. «Если арендодатель собирается принять доверенное лицо будущего арендатора, арендодатель должен попросить арендатора принести отчет о личных и доменных запретах на имущество, которое собирается предложить гарант, но должно быть ясно, что гарант предлагает это имущество, в дополнение ко всем своим активам. И особенно то имущество, которое будет служить гарантией, в принципе. У поручителя арендатора также должен быть запрошен отчет о собственности и запретах, который покажет, есть ли у него запреты, есть ли у него долги; с другой стороны, если человек, который собирается арендовать квартиру, является наемным работником, он должен представить квитанцию о зарплате. «Это тоже очень важно, потому что необходимо изучить их платежеспособность. Например, тот, кто зарабатывает полтора миллиона песо, не может арендовать недвижимость за один миллион песо, потому что не сможет заплатить». По оценкам, стоимость аренды составляет от 25 до максимум 30 процентов от дохода. Очевидно, что в случае семейной пары доход обоих супругов складывается вместе, - поясняет специалист, - что касается поручительства, то его предлагают страховые компании или банки, которые берут от одного до двух месяцев арендной платы и взамен выступают гарантами ежемесячных платежей. Бронирование длится определенное время, и в течение этого срока арендодатель утверждает одного из претендентов и отклоняет остальных. После того как данные, предоставленные претендентом на аренду, и гарантии проверены, определены расходы, которые необходимо оплатить, и известно общее состояние недвижимости, можно вносить задаток, который представляет собой письменное обязательство, подписанное обеими сторонами, в котором они обязуются перейти к подписанию договора. Рекомендуется согласовывать задаток с правом обеих сторон расторгнуть договор. «Как правило, вносится месячная арендная плата «в счет» денег, которые арендатор должен заплатить позже, когда будет подписан договор. Следует иметь в виду, что если оплата не оговорена с правом раскаяния, то в случае расторжения сделки арендатор потеряет депозит, тогда как если арендодатель раскается, ему придется вернуть двойную сумму полученных денег. «Наконец, Абатти рекомендует, что, хотя любой арендодатель может справиться с арендой самостоятельно, рекомендуется обратиться в агентство недвижимости, по возможности в том районе, где находится объект, где вы найдете специалистов, которые смогут помочь вам найти подходящую недвижимость. Там же вы найдете специалистов, которые займутся ее предложением; это идеальные люди для данного процесса. «Главное преимущество заключается в том, что зарегистрированный агент по недвижимости - это правильный человек и эксперт в данной области, в отличие от владельца, который может допустить ошибку, которая впоследствии может привести к серьезным проблемам», - говорит он. Кроме того, агент по недвижимости знает нечто основополагающее, что необходимо для установления арендной платы за недвижимость, поскольку фактически он проводит оценку недвижимости, которая учитывает множество факторов, таких как близость к метро или автобусным линиям, школам, супермаркетам, медицинским центрам, клубам и т.д., является ли это здание старым или современным, какими услугами и удобствами оно располагает, а также другие вопросы». С другой стороны, арендодатель ограничивается выяснением стоимости аренды аналогичной недвижимости в данном районе, чего недостаточно. Кроме того, когда дело доходит до составления договора, не каждый человек обладает достаточной квалификацией, поэтому необходимо вмешательство брокера по недвижимости, а если тип договора очень сложный, то и юриста, специализирующегося на этом вопросе. Наконец, агент по недвижимости также заботится об административных вопросах, таких как ежемесячный сбор арендной платы или любые другие вопросы, связанные с недвижимостью, являясь посредником между обеими сторонами. »