Что такое nuda propiedad: сделка, позволяющая купить со скидкой до 50%

На фоне рынка недвижимости, цены на которую постепенно растут: в мае они увеличились на 7,7% по сравнению с тем же месяцем 2024 года - согласно последним данным Zonaprop, - существует операция по покупке недвижимости, которая заключается в оплате до 50% меньше общей стоимости. «Таким образом, на местном рынке набирает популярность необычная фигура: покупка „голой“ недвижимости. Этот способ позволяет приобрести недвижимость за половину ее реальной стоимости, но с ключевым условием: покупатель не может пользоваться ею до окончания срока узуфрукта. «Nuda propiedad - это юридическая концепция, которая делит права на недвижимость на две части: право собственности (nuda propiedad) и право пользования и распоряжения (usufruct). Другими словами, покупатель соглашается стать законным владельцем недвижимости, но продавец сохраняет право проживать в ней, сдавать в аренду или предоставлять во временное пользование до своей смерти или до срока, установленного сторонами.«»Nuda propiedad обычно возникает при дарении и передаче права собственности без узуфрукта. Даритель сохраняет право проживать или арендовать имущество, но не может его продать. Только после смерти узуфруктуария или истечения оговоренного срока голый владелец получает полную собственность», - объясняет Энрике Абатти, юрист, специализирующийся на законодательстве о недвижимости и президент Палаты владельцев недвижимости Аргентины. »На практике эта операция становится все более распространенной среди пожилых людей, у которых нет достаточной пенсии и наследников. Они продают свою недвижимость по цене ниже рыночной, но сохраняют право на проживание в ней. Выгода для покупателя заключается в разнице в цене: скидка может составлять до 50 процентов от стоимости недвижимости, если учесть время, которое ему придется ждать, прежде чем он сможет свободно распоряжаться имуществом. В этом смысле возраст узуфруктуария является определяющим фактором: «Купить фригольд у 50-летнего и у 90-летнего - не одно и то же: в первом случае покупателю придется ждать десятилетия, чтобы воспользоваться собственностью, а во втором узуфрукт может реально закончиться через несколько лет», - добавляет Абатти. «Существует два основных способа приобретения фригольда: дарение или прямая покупка. В обоих случаях необходимо составить четкий договор, определяющий условия узуфрукта, его продолжительность, разрешенное использование и обязанности обеих сторон. «Голый» владелец, хотя и не может жить в недвижимости, сохраняет некоторые права: он может продавать свою долю, производить улучшения (при условии, что они не затрагивают узуфруктуария) и планировать будущее с расчетом на то, что по окончании узуфрукта он станет единственным владельцем и сможет полностью распоряжаться недвижимостью. «Для многих покупателей эта операция представляет собой долгосрочную ставку. Хотя они не смогут жить или сдавать недвижимость в аренду сразу же, они делают ставку на то, что стоимость недвижимости со временем будет расти. Таким образом, они могут приобрести объект недвижимости по цене ниже рыночной, надеясь впоследствии извлечь из него выгоду«. „Фигура “голого» владения также распространена при наследовании: часто родители передают право собственности на недвижимость своим детям, но сохраняют пожизненное пользование, гарантируя им крышу над головой на всю жизнь».