7 ошибок, которые мешают получить ипотеку, и как их избежать (с юридическим чек-листом)

Решение о покупке недвижимости — одно из самых важных финансовых решений в жизни человека. Но сложности начинаются не с поиска объекта недвижимости и даже не с похода в банк за ипотечным кредитом. Она начинается гораздо раньше: с реальной способности человека выплачивать долгосрочный кредит. Ставки по ипотечным кредитам постоянно меняются: они выросли с 5,5% в среднем при повторном запуске кредитов UVA до более 10% сегодня. Учитывая, что размер платежа привязан к инфляции и требуется первоначальный вклад в размере не менее 25% от стоимости недвижимости, избежать ошибок в процессе покупки так же важно, как найти «идеальный дом». Ниже приведены наиболее распространенные ошибки, которые могут помешать получению ипотечного кредита в Аргентине, и способы их избежать. Первое препятствие не финансового характера, а связано с честностью. Четкое понимание того, сколько вы можете платить в месяц, определяет все, что будет дальше. Банки категоричны: сумма платежа не может превышать 25% дохода заявителя (или семьи). Когда эта доля превышает допустимую, кредит становится невыполнимым. Многие покупатели начинают поиски с сумм, превышающих их возможности, а затем сталкиваются с реальностью кредитного анализа. «Человек должен быть полностью уверен, что сможет платить», — утверждает Энрике Абатти, адвокат, специализирующийся на недвижимости. «Поэтому эксперты рекомендуют, чтобы сумма платежа составляла менее 25 % дохода. Таким образом, если платежи резко возрастут, финансовые последствия будут меньше, и заявителю не придется вносить серьезные корректировки». Ипотека — это только часть бюджета. Нотариальные расходы, налоги, регистрационные сборы, гонорары, гербовые сборы, а затем, как владелец, расходы на содержание, ремонт и страхование. Все это складывается. «Когда эти расходы не учитываются с самого начала, быстро возникает дисбаланс. Сумма платежей может быть ясна, но все остальное — нет. «Должник должен осознавать, что речь идет не только о сумме платежей, но и о налогах, сборах, всех расходах, связанных с оформлением документов», — объясняет Абатти. Неучет этих расходов может нарушить баланс планирования. Низкий «рейтинг» может лишить многих возможности получить кредит. Банки проверяют абсолютно все: просрочки, потребительские долги, судебные разбирательства, карты, достигшие лимита, и даже количество недавних запросов. «Слишком много потребительских кредитов или карт, достигших лимита, создает у банка впечатление чрезмерной задолженности. Перед подачей заявки на кредит необходимо проверить свой кредитный профиль. Если цифры не выглядят убедительно, банк не пойдет на сделку. «В Аргентине ни один банк не предоставляет кредит на 100 % стоимости недвижимости. Правило ясно: до 75 % в финансовых учреждениях, за очень редким исключением. Без сбережений для завершения покупки — и без небольшого запаса на случай непредвиденных обстоятельств — получение одобрения усложняется. Отсутствие поддержки является красным флажком для любой организации. «Запрашивать первое предложение, не проведя предварительного исследования, — распространенная ошибка. Важно изучить и сравнить несколько вариантов кредитов от разных кредиторов, чтобы найти лучший кредит для вашей финансовой ситуации», — советует Абатти. «Анализ процентных ставок, сроков и условий может привести к значительной экономии». Площадь должна соответствовать данным, указанным в реестре недвижимости. Если есть несанкционированные пристройки, открытые наследственные дела, запреты или ограничения на защиту жилья, сделка приостанавливается. Абатти резюмирует это прямо: «Недвижимость, на которую распространяется защита семьи, должна быть исключена из этой защиты, чтобы на нее можно было наложить ипотеку. А для этого требуется подпись супруга или сожителя». «Кроме того, многие ипотечные кредиты включают дополнительные обязательства: поддержание действующей страховки, запрет на сдачу в аренду без разрешения и согласие на проверки в течение срока действия договора». «Ипотечный кредит не подписывается на основе интуиции. В договоре должны быть подробно указаны регистрационные данные, точная сумма кредита, проценты, штрафы и условия исполнения». Риск реальный: кредиты UVA по французской системе характеризуются более низким первоначальным взносом в песо, который затем ежемесячно корректируется в зависимости от изменения стоимости UVA, которая привязана к инфляции. Поэтому игнорирование влияния инфляции может быть очень вредным. «Кроме того, важно знать, что если должник перестает платить, кредитор может обратить взыскание на имущество и взыскать капитал, проценты, штрафные санкции и судебные издержки. Это суть вещного права обеспечения». «Основные моменты, которые должен проверить любой покупатель, по мнению доктора Энрике Абатти»: