Ипотечные кредиты: варианты, предлагаемые рынком недвижимости для покупки недвижимости без привлечения кредита

На рынке, который был революционизирован с появлением ипотечных кредитов в апреле прошлого года (и к которому уже присоединились 24 банка, предлагающие этот вид кредита), застройщики не захотели остаться в стороне от этого танца и вышли на рынок с предложениями, которые сегодня предлагают очень немногие банки: они продают участки в рассрочку до пяти лет и кредиты на покупку недвижимости в колодцах, финансируемые на срок до 30 лет самостоятельно. "Практически во всех кредитах, которые сегодня предлагают банки, новые объекты, если они не готовы к передаче в собственность, не могут быть куплены по ипотечному кредиту, равно как и объекты в колодцах (те, которые еще не построены). Следует иметь в виду, что процесс строительства новых квартир занимает от полугода до года в CABA и от полутора до двух лет в провинциях - с момента завершения строительства до момента передачи в собственность. Проблема заключается в том, что, поскольку ипотечный кредит требует наличия недвижимости в качестве залога, которая может быть заложена и готова к передаче в собственность, практически все линии, предлагаемые банками с финансированием на срок более 20 лет, как правило, направлены на покупку подержанных квартир. Есть банки, которые допускают такую возможность, но их предложение ограничено. Один из них - Ciudad, который предлагает гибридную модель: "Кредит начинается как персональный заем, а затем становится традиционным ипотечным кредитом. Все в UVA", - пояснил Максимилиано Колл, заместитель генерального директора Banco Ciudad. На этапе строительства покупатель имеет доступ к кредиту, который финансирует до 30 % стоимости недвижимости, с частичными выплатами в зависимости от хода работ. После завершения работ и регистрации собственности кредит автоматически преобразуется в традиционный ипотечный кредит UVA, срок которого по французской системе составляет до 20 лет. Во время строительства покупатель платит только проценты, что снижает первоначальную финансовую нагрузку. "Стоит уточнить, что вышеупомянутая линия может быть применена только для покупки одного дома для постоянного проживания, из скважины в CABA, в комплексах недвижимости, одобренных банком Ciudad. В связи с этим, учитывая, что предложение ограничено, несколько застройщиков решили воспользоваться другим предложением, которое уже предлагает возможность покупки новых единиц жилья в колодцах, в некоторых случаях сроком до 30 лет, но которые они финансируют сами. "Один из застройщиков, который решил удвоить ставку, разработал формулу покупки квартиры в колодцах, выплачивая ее в рассрочку в течение 30 лет, финансируя сам себя. При внесении первоначального взноса в размере от 20 до 25 % квартиры можно приобрести в рассрочку на срок до 360 месяцев. "Оплата недвижимости производится в песо, долларах и даже криптовалюте. В отличие от ипотечных кредитов, выдаваемых банками, которые ежемесячно корректируются UVA, квартиры в этих проектах ежемесячно обновляются на индекс CAC (установленный Строительной палатой, который учитывает рост стоимости труда и материалов) плюс номинальная годовая ставка от 7%, в зависимости от проекта, сроков сдачи и других характеристик. Интересным фактом является то, что первоначальные накопления, которые должны составлять от 20 до 25 % от стоимости недвижимости, в зависимости от единицы и проекта, могут быть выплачены тремя частями в течение двух лет. В то время как многие банки требуют от заявителей соотношения дохода к доходу в 25 %, в данном случае это условие не требуется. «Для приобретения квартир в колодце также не требуется залог, только уплата первоначального взноса», - говорит Хуан Мануэль Тапиола, генеральный директор компании Spazios, застройщика, реализующего данную инициативу. Максимальный период погашения составляет до 30 лет, но он может быть и меньше, и у них есть калькулятор, который позволяет сделать расчеты, чтобы учесть возможные планы на меньшее количество лет". Таким образом, если перейти к конкретному примеру 30-летнего периода и единиц, продаваемых застройщиком, в проекте, строящемся на улице Науэль Уапи по адресу 5200, вы можете приобрести однокомнатную квартиру площадью 35 м² с первоначальным взносом 29 000 долларов США, выплатив первоначальные взносы в размере 750 000 песо (которые затем обновляются CAC). Еще один застройщик, недавно вышедший на рынок с собственным финансированием, продает проект в Пиларе, который находится на финальной стадии строительства и будет сдан через шесть месяцев, но может быть оплачен 120 частями, то есть в течение 10 лет. "Здание имеет первый и четыре этажа, в общей сложности 41 единица жилья. «В нем есть одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 40 до 85 кв. м, средняя цена которых составляет 1600 долларов США за кв. м», - говорит Мартин Пиантони, генеральный директор компании Alton Desarrollos, стоящей за строительством. "Другой застройщик, вышедший на рынок с собственным финансированием, предлагает четырехлетний кредит на покупку уже готовой недвижимости в комплексе в Кабаллито. План позволяет приобрести квартиру в Prima, проекте, который девелопер CasasARG построил в три этапа, инвестировав 50 миллионов долларов США. "Проект, который уже на 100% завершен и с немедленной сдачей, имеет два варианта доступа: прямое финансирование от застройщика, с первоначальным взносом 50% и рассрочкой в долларах на 48 месяцев (4 года); или банковское финансирование, с ипотекой на срок до 30 лет и покрытием до 80% от стоимости. Клиенты банков Banco Nación, Galicia, Supervielle, BBVA и других уже приобрели новые квартиры с помощью банковского кредита, что очень необычно«, - говорит Себастьян Соммер, возглавляющий компанию-застройщика и подробно описывающий стоимость: »Есть однокомнатные квартиры от 108 000 долларов США, двухкомнатные с балконом от 155 000 долларов США и трехкомнатные с балконом на террасе от 185 000 долларов США". "Девелоперы зданий - не единственные игроки, представившие на суд общественности инновационные предложения, но, как и ожидалось, застройщики закрытых поселков тоже не захотели оставаться в стороне. Так, например, обстоит дело с Pueblo Cardano, проектом с предполагаемыми инвестициями в размере 8 миллионов долларов США, проданным на 40% и сданным в 2026 году, расположенным на шоссе 28, на 8-м км, в районе, который некоторые называют Pilar Sur. У этого района есть уникальное предложение: он предлагает возможность приобрести участок, выплачивая 60 беспроцентных ежемесячных взносов, то есть в течение пяти лет. Выплаты производятся в долларах, фиксированными платежами, без корректировок, без необходимости соблюдения квоты на доход и с первоначальным взносом 35% в долларах«. »В январе и феврале 2024 года консультации и визиты сильно охладели, и мы увидели, что рынок просит возможности определить инвестиции", - говорит Мариано Браун, директор Micelio Desarrollos, который уточняет, что у него будет филиал школы Holy Cross Pilar, который откроет свои двери в феврале 2026 года. Это финансирование рассчитано на ограниченное время и предлагает альтернативный вариант оплаты с меньшими платежами: вы можете начать с первоначального взноса в размере 35 % в долларах и выплачивать остальную сумму 36 ежемесячными платежами в песо, с ежемесячной корректировкой CAC. В случае если вы хотите выбрать оплату наличными в долларах, вы можете получить скидку в размере 10 %. Другими вариантами приобретения участков с рассрочкой платежа в закрытых поселках в районе Пилар являются Azzurra Tortugas и Verona Pilar. Это две страны, возглавляемые Desarrollos Norte, которые позволяют приобрести участок с первоначальным взносом 40 %, двумя ежегодными взносами по 5 % (каждый) и 50 % в 50 рассрочку, то есть чуть более чем за четыре года. Он не включает в себя процентную ставку, как текущие ипотечные кредиты, предлагаемые банками для покупки жилья, и выплачивается фиксированными платежами в долларах, хотя, если покупатель пожелает, он может платить в песо, скорректированных CAC«. »Это два района с генеральными планами, созданными Estudio Robirosa, проектом ландшафтного дизайна от Carlos Thays и архитектурным проектом общих зон от Pacifica Arquitectura архитектора Ezequiel Gil", - говорит Мариано Галеацца, партнер Desarrollos Norte. При инвестициях в размере около 45 миллионов долларов США цены на внутренние участки в Azzurra Tortugas начинаются от 130 000 долларов США и 230 000 долларов США за участки с премиальным видом на ручей; за участки с видом на центральную лагуну - от 340 000 долларов США. В случае с Verona Pilar инвестиции составили около 17 миллионов долларов США; внутренние участки предлагаются по цене от 110 000 долларов США, а участки с видом на парк - от 145 000 долларов США. «Azzurra Tortugas» расположен на 38-м км Панамерикана, имеет площадь 80 гектаров, более 500 участков для одной семьи (95 % из них уже сданы), сектор для проектов средней плотности и жилья. В нем построено или строится более 100 домов, а среди удобств - ручей, пересекающий весь район, и центральная лагуна площадью более четырех гектаров. Verona Pilar расположен на 47-м километре Панамерикана на участке площадью 20 гектаров и включает в себя около 180 односемейных домов площадью от 600 до 900 м², спортивную площадку и парк длиной более 400 метров с ландшафтным дизайном Карлоса Тейса. Завершение проекта запланировано на первую половину 2026 года".