Достиг ли он своего потолка? Ипотечное кредитование охлаждается, а сомнения в его будущем растут

Достигли ли они своего потолка? В июне банковская система зафиксировала снижение объемов выданных кредитов: 294 миллиона долларов США по сравнению с 305 миллионами долларов США в предыдущем месяце, согласно данным, предоставленным консалтинговой фирмой Empiria на основе данных Центрального банка. «Несмотря на сильный импульс первой половины года - почти 1,5 миллиарда долларов США, что почти вдвое больше, чем за весь 2024 год, - эти цифры ставят под сомнение, достиг ли рост своего предела, или же он страдает от технического замедления, которое может предвещать более медленные времена». Важно уточнить, что выдача кредитов начала действовать только с сентября-октября 2024 года, поэтому при сравнении с тем годом это следует учитывать. "Хотя это небольшое падение, данные становятся актуальными, если учесть, что в течение шести месяцев кредитование оставалось на уровне около 280,3 млрд долларов США в месяц. Падение косвенное, оно не столь заметно. Но я думаю, суть в следующем: этому рынку трудно расти, очень трудно", - анализирует Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве. "Специалист также объясняет, что в последние несколько месяцев консолидируется в среднем 280 миллионов долларов США в месяц, что является отражением технического потолка, с которым столкнулась кредитная система. По его словам, это не крах, а застой в то время, когда ожидалось новое оживление. По его словам, «у банков заканчиваются кредиты, у большинства из них», и хотя банковские ставки в целом выросли, «согласованная ставка, которая составляет 6 %, не изменилась: Банк Насьон поддерживает кредитование». Эта остановка происходит в условиях, когда герои системы воображают, что продолжают расти, но цифры и их стабильность сегодня говорят о другом. Главный вопрос: почему? "Объяснения повторяются: с одной стороны, повсеместное повышение ставок сделало рассрочку более дорогой и ограничило доступ к потенциальным заемщикам. С другой стороны, отсутствие рынка ипотечного капитала (секьюритизация) вынуждает банки держать все риски на повестке дня. "Большинство частных учреждений сами повышают ставки. Это объясняет стагнацию: хотя спрос есть, финансирование не растет". «Тот факт, что согласованная ставка не повышается и сохраняется, означает, что те, кто повышает ставки, бегут с рынка», - анализирует экономист. «Алехандро Моретти, член Наблюдательного совета Ассоциации специалистов по недвижимости, предупреждает, что официальные данные отражают реальность, которая уже позади: »Акты и то, что показывают в Центральном банке, - это моментальный снимок прошлого. Проходит три месяца с того момента, как клиент оставляет заявку и подписывает акт«, - объясняет он. В этом смысле он предупреждает о новой тенденции, которая уже начинает проявляться: »Сегодня в целом стало меньше запросов на покупку квартир, и в этой группе резко снизился интерес к кредитам. Это рынок, который начал созревать, потому что трудно так долго поддерживать динамику роста. На него также влияет тот факт, что ставки выросли, поэтому все меньше людей могут получить доступ к ним«, - завершает он свое выступление ключевым фактом: »Мы видим, что в последние несколько недель движение стало меньше. Если это не изменится, кредиты начнут падать". Все связано с социально-экономической стабильностью в стране". Сегодня только 24 % покупателей могут претендовать на кредит, остальные - нет«. »В мае в провинции Буэнос-Айрес был зафиксирован самый высокий объем сделок за последние 13 лет. Было заключено 11 790 сделок купли-продажи, что на 24,65 % больше, чем в том же месяце 2024 года, согласно данным Ассоциации государственных нотариусов Буэнос-Айреса. "Но, несмотря на рекорд, одна часть данных подняла тревожный флаг: по сравнению с апрелем рынок показал падение на 3,12 % и, в частности, количество сделок с ипотекой упало еще сильнее, что вновь ставит в центр обсуждения сохраняющиеся препятствия для доступа к ипотечному кредиту. Согласно исследованию, в мае было завершено 1 992 операции с банковским финансированием. Несмотря на то, что это лучший май с 2018 года и рост на 471 % по сравнению с прошлым годом (в прошлом году в этом месяце было подписано всего 349 ипотечных кредитов), данные за месяц показали снижение на 6 % по сравнению с апрелем, когда было парафировано 2 110 кредитных сделок.«»В мае мы увидели, что тенденция роста в годовом исчислении, которую мы наблюдаем уже несколько месяцев, продолжается. Помимо небольшого снижения по сравнению с апрелем, мы продолжаем видеть позитивные признаки в общем поведении рынка«, - признал Гильермо Лонги, президент Ассоциации государственных нотариусов Буэнос-Айреса. »В последние недели несколько учреждений скорректировали свои ставки от двух до пяти пунктов, что сделало ежемесячные взносы более дорогими. "Чтобы понять рост ставок, важно понять текущую ситуацию на рынке: спрос превышает предложение средств. Банки финансируют свои портфели за счет краткосрочных депозитов (как правило, менее 90 дней), в то время как кредиты UVA выдаются на 20 или даже 30 лет. Эта разница создает противоречие: «Вы не можете финансировать на 30 лет, если ваши депозиты рассчитаны на 30 дней», - анализируют различные специалисты. Этот разрыв создает проблему ликвидности: каждый раз, когда объем выданных кредитов увеличивается, банкам приходится финансировать себя дороже, чтобы поддерживать запасы. Естественной реакцией системы является повышение годовой номинальной ставки (APR), чтобы ограничить доступ. «Существует огромный спрос, который растет очень быстро, и в то же время финансирование ипотечных кредитов обходится банкам дорого, поскольку это очень дорогие кредиты, - говорит экономист, - поэтому кредиты становятся дороже, а круг людей, которые могут получить доступ к собственному дому, сокращается». "Таким образом, перспективы говорят о том, что этот рынок переживает момент зрелости, который требует новых инструментов для восстановления: долгосрочных источников финансирования, более конкурентоспособных ставок, государственной политики, поощряющей секьюритизацию, и стабильной макроэкономической программы. Без этих элементов аргентинский ипотечный рынок объемом 280-300 миллионов долларов США не сможет восстановиться."