Недвижимость, которая воплощает мечту о старости в окружении друзей

Уже много лет назад в других странах специалисты по маркетингу недвижимости изучили и определили сегмент, представляющий для них интерес, и подтвердили его существование с помощью как минимум десятка статистических данных о населении, которые с тех пор показывают его рост: это сегмент пожилых людей старше 60 или 65 лет, который здесь, как и во всем мире, также растет. Ключевым понятием является продление жизни при полном физическом, когнитивном и эмоциональном здоровье (на английском языке это называется health-span), а не просто продление жизни (life-span)», — резюмирует уругвайский специалист по функциональной медицине Сильвина Токкетти. «Это время, которое мы можем добавить, будучи в полном здравии, по сравнению с просто добавлением лет с ухудшенным здоровьем, опираясь на различные костыли», добавляет Токкетти, который руководит клиникой Mind Montevideo. «Менталитет долголетия подразумевает начало внедрения привычек и рутин, которые сильно отличаются от тех, которые можно было бы принять, если бы целью было только почувствовать себя лучше сейчас». С учетом этой ниши и четко очерченного профиля появился тип жилья с большим или меньшим набором услуг, специально разработанный для данной целевой аудитории, и — что не случайно — он появился в регионах с мягким климатом, теплым солнцем круглый год и подходящими температурами, таких как Флорида или Коста-дель-Соль. Сегодня модель Senior Living распространилась по всему миру, и этот сегмент развился благодаря по-настоящему инновационным проектам жилья с обслуживанием или опекой, далеким от стереотипов прошлого века и близким к своей целевой аудитории, которая, в свою очередь, постоянно меняется. Так объясняет это Ари Мильштейн, глава G70 и Grupo AM, который ищет земельные участки в окрестностях Росарио, своей зоне влияния, для реализации проекта такого рода. «Американцы создали смешанные модели, в которых, с одной стороны, есть жилье для пожилых людей, а с другой — жилье для студентов университетов, которым в обмен на помощь пожилым людям предоставляется скидка на аренду», — описывает он. В том же духе он упоминает Мексику, где под зданием кохаузинга для пожилых людей находился детский сад. «Пожилые люди взаимодействовали, ухаживая за детьми. По правде говоря, это прекрасная картина», — отмечает он. По словам разработчика, в первую очередь следует отметить, что существует желание жить в сообществе и делиться. И это главная особенность спроса. «Мы начали с коворкинга для студентов университетов, а затем наступил бум коворкинга: люди не хотят работать в одиночестве в четырех стенах, они хотят быть со своими сверстниками, создавать синергию», — уточняет он. Исходя из этого, мы начали тщательно изучать концепцию senior living для самодостаточных пожилых людей», — продолжает Мильштейн, отмечая, что этот сегмент делится на три части: упомянутые самодостаточные пожилые люди; те, кто нуждаются в некоторой помощи, и пожилые люди, которые не могут самостоятельно обходиться без посторонней помощи и нуждаются в постоянной поддержке». Разработчик из Росарио фокусируется на первой группе: полноценных пожилых людях, желающих жить в сообществе. Главные герои «цветочного движения» XXI века, воплощенного поколением «серебряных» (тех, у кого седые волосы)? Хотя у них есть кое-что общее с представителями поколения 60-х, а именно идея жизни в коммуне, на самом деле современные коммунисты стремятся к комфорту. В любом случае, они скорее хипстеры, чем хиппи. «Мы говорим о людях, которые хотят делиться», — отвечает и подчеркивает Мильштейн в отношении рынка в целом и конкретной инициативы, отмечая, что в ней будут предусмотрены общие зоны, такие как бассейн с подогревом, игровые комнаты и помещения для различных мероприятий с одной главной целью: общением. По словам застройщика, в отношении инвестиций нет ничего секретного: проект будет ориентирован на тех, кто может купить недвижимость, или на инвесторов, которые приобретают и сдают в аренду самодостаточным взрослым. «В Росарио, где мы провели исследования, много людей ждут продукт с такими характеристиками», — указывает он. «С учетом выделенного и одновременно подразделенного сегмента, который определяет степень помощи и услуг, появляются различные типы моделей. В Испании, например, Trabensol — это инициатива, которая определяет себя как кохаузинг для пожилых, организованная в виде некоммерческой кооперативы. По их информации, модель представляет собой совместное жилье на условиях передачи в пользование. «Все являются владельцами, и никто не является владельцем», — объясняет Габриэль Зурвера, менеджер проекта Buenaventura Signor Living в Кордове, с инициативами в Сан-Франциско и Рио-Терсеро, подчеркивая, что в этом бизнесе есть два варианта. «В Trabensol все платят кооперативу. В США, напротив, вокруг этого сегмента существует бизнес по аренде, в котором участвуют инвестиционные фонды», — отмечает он. «Zurvera, которая в Сан-Франциско, Кордова, руководит проектом из 44 участков по цене от 60 000 песо, одновременно планируя модульные единицы с Idero, говорит о продукте, предназначенном для активного старения. Он также объясняет, что идея заключается в том, чтобы сначала создать сообщество, а затем уже застройку, для чего он провел несколько семинаров. «Там сначала обсуждались общие пространства, то, что будет общим, а затем индивидуальные особенности каждой единицы. Кроме того, присутствовал архитектор. На третьем семинаре обсуждаются правила совместного владения, исключительный момент, который имеет решающее значение для совместного проживания», — поясняет он. «Что касается дизайна, опрошенные говорят об общих пространствах, парках и хорошо оборудованном тренажерном зале. Все единодушны в том, что дизайн должен быть доступным и предусматривать небольшие комнаты для оказания помощи, хотя близость к медицинскому центру является одним из требований для размещения комплекса. Идея заключается в том, чтобы это было горизонтальное владение, типа кондоминиума, и оно может быть пригородным. Услуги разнообразны и могут включать в себя гастрономические. «Те, кто изучает рынок, объясняют, что в мире senior living уже представляет собой гигантскую индустрию, за которой стоят настоящие юридические и финансовые инженеры. «Это разные структуры, потому что они не работают с безупречными правоустанавливающими документами», — объясняет разработчик из NOA, который оценивал проект жилья для пожилых в своем регионе, отмечая, что правоустанавливающие документы на недвижимость не являются свободными от претензий. «У них есть схема, при которой вы всегда остаетесь арендатором, а они занимаются сдачей вашего дома в аренду», — добавляет он. «Схема, при которой пожилой человек передает свою собственность и получает пожизненное право на проживание в доме для пожилых или в выбранном им сообществе, тесно связана с культурными особенностями каждой страны, — отмечает источник. Эта модель широко распространенна в тех странах, где мнение детей имеет небольшое влияние и где законодательство в отношении наследования это позволяет. «Фактически, есть страны, где законодательно решено, что именно происходит с собственностью, когда пожилой человек перестает быть самодостаточным. В Аргентине это еще не реализовано», — комментирует источник. Как уже упоминалось, действующей является модель аренды. Основанная на уходе за пожилыми людьми, компания Abrazia Senior Care имеет в Аргентине, а точнее в районе Норделта (Тигре), три подразделения: дом престарелых, реабилитационный центр и амбулаторный центр, которые ориентированы на других пользователей, чем те, о которых говорилось выше. Что происходит с инвестором? По их словам, существует три типа инвесторов: те, кто стремится диверсифицировать свои активы с помощью надежных инструментов, те, кто предполагает, что в будущем воспользуется данной услугой, и те, кто видит в этом возможность получения дохода. «Проект имеет единицы по цене 80 000 песо при подписании соглашения о присоединении и 230 000 000 песо в 24 взносах в песо, обновленных по CAC (база февраля 2025 года)». В данном случае ожидаемый доход составляет от 12% до 14% годовых, выплачиваемый раз в два месяца, с низким уровнем безубыточности: всего 23% заполняемости. «Не требует расходов на обслуживание и скрытых затрат, а управление полностью делегировано команде с самым большим опытом в области гериатрии в стране. Инвестиции включают интеллектуальное здание, которое снижает технические сбои и операционные расходы», — уверяет Самуэль Сендеровский, исполнительный директор. «Как было отмечено выше, любые статистические данные подтверждают увеличение продолжительности жизни. Все они сходятся в том, что средняя продолжительность жизни в мире сегодня составляет около 73 лет, и, хотя между странами и полами существуют значительные различия, в некоторых странах она достигает 85 лет». Специалист по инновациям Себастьян Кампанарио, который внимательно следит за вопросами долголетия, признает, что мир не готов к обществу с большим количеством пожилых людей. Он объясняет, что есть богатые страны, которые уже имеют очень старую пирамиду населения. Он имеет в виду, например, Норвегию, где значительная часть населения имеет высокую покупательную способность и где существуют «сложные кредитные инициативы, чтобы пожилые люди переезжали из центра на окраину, а молодые люди, которые работали в центре, переезжали туда». Он поясняет, что подобные инициативы нежизнеспособны в таких регионах, как Латинская Америка, где есть другие насущные проблемы. «По данным ВОЗ, к 2030 году каждый шестой житель планеты будет старше 60 лет, и в то же время статистика показывает, что все большее число людей во всем мире после окончания трудовой деятельности имеют перед собой целую жизнь. Идея делать это в компании не является прихотью, поскольку эта часть населения также сталкивается с другой проблемой современности — одиночеством. Хотя это явление менее заметно, чем старение, тем не менее, есть ориентировочные данные: согласно исследованию, проведенному в 2022 году Обсерваторией социального долга Университета Католической Аргентины (UCA), два из десяти пожилых людей чувствуют себя одинокими. В этом смысле и с помощью различных моделей, Real Estate делает ставку на разработку мер, способствующих установлению связей и оказанию эмоциональной и социальной поддержки».