Ипотечное кредитование охлаждается, но сделки купли-продажи продолжают расти: как это объяснить?

В июле рынок недвижимости Буэнос-Айреса получил новый импульс. По данным Коллегии нотариусов города Буэнос-Айрес, было подписано 6651 договора купли-продажи недвижимости, что представляет собой рост на 15% по сравнению с июнем (когда было заключено 5762 сделки) и рост на 33% в годовом исчислении. «Общая сумма сделок составила 976 906 млн песо, что на 123,4% больше, чем в том же месяце 2024 года. Средняя сумма каждой сделки купли-продажи составила 146,8 млн песо (около 114 840 долларов США по среднему официальному обменному курсу), что на 66,2% выше в песо и на 25% выше в долларах, чем год назад». Помимо месячного сравнения, масштаб регистрации делает июль 2025 года третьим лучшим июлем в исторической серии, уступая только пикам 1998 и 2008 годов. «Движущей силой этого восстановления стало возвращение ипотечного кредитования, потому что, по мнению специалистов, помимо сделок, совершаемых с помощью финансирования, оно движет рынком во всех смыслах. В июле было подписано 1393 договора с ипотекой, что означает рост на 519% в годовом исчислении. С начала 2025 года уже зарегистрировано 8003 операции с кредитами, что не наблюдалось более семи лет. «Этот июль является третьим лучшим июлем за всю историю, уступая только 1998 и 2008 годам, а также был лучшим месяцем по ипотечным кредитам за семь лет, с почти 1400 кредитами. Эти данные, проанализированные в совокупности, заслуживают внимания, поскольку кредитование продолжает стимулировать уровень активности и составляет 20% от общего объема купли-продажи», — подчеркнули в Коллегии нотариусов. «Чтобы понять масштаб: в 2018 году на данный момент было выдано более 11 000 кредитов, хотя этот цикл быстро сошел на нет из-за валютного кризиса». Данные за июль подтверждают, что макроэкономическая стабильность является ключом к поддержанию динамики сектора. «Мы считаем, что рост может быть еще больше, но понимаем, что это часть макроэкономического процесса, который все еще находится в стадии восстановления», — отметили в организации. В этом смысле начинают набирать популярность новые инструменты, такие как делимые ипотечные кредиты или так называемые кредиты «из колодца», которые направлены на расширение возможностей финансирования на рынке, который находится в стадии полного восстановления. «Несмотря на масштабность цифр, ипотечное кредитование демонстрирует предельный уровень. С апреля 2024 года, когда началось восстановление финансирования, среднемесячный показатель составляет около 1200 ипотечных кредитов, что свидетельствует о некоторой стабильности, а не о устойчивом росте». Более того, в недавнем отчете Tejido Urbano подробно указано, что с января по май в стране было подписано 16 057 новых ипотечных кредитов, что на 60 % больше, чем за весь 2024 год, и что первое полугодие завершится с более чем 19 000 кредитов физическим лицам (+72 % в годовом исчислении). Однако в том же отчете содержится предупреждение о том, что в последние месяцы появился тревожный сигнал: в июне было выдано 3511 кредитов по сравнению с 3866 в мае, что стало вторым месяцем подряд снижения объема кредитования. Этот спад еще не отразился на количестве сделок, но важно уточнить, что эти операции были осуществлены как минимум три-четыре месяца назад, поэтому спад еще не повлиял на данные. Кроме того, банки уже ожидают ужесточения условий получения кредитов во второй половине года. Нехватка ликвидности в финансовой системе и отсутствие развитого вторичного рынка для рециркуляции ипотечных портфелей вызывают сомнения в способности поддерживать этот темп в будущем. Положительная динамика также отразилась в провинции Буэнос-Айрес. Согласно статистике Коллегии нотариусов провинции Буэнос-Айрес, в июле было заключено 13 334 сделки купли-продажи, что на 41% больше, чем в том же месяце 2024 года (когда их было 9449). По сравнению с июнем этого года (11 706 сделок) рост составил 14%. Наиболее заметный рост наблюдался в сфере ипотеки: было подписано 2169 договоров с кредитом, что представляет собой рост на 374% в годовом исчислении. По сравнению с июнем также наблюдался рост: количество сделок увеличилось на 12%. «Цифры за июль показывают новый рост в годовом исчислении, с очень значительным движением в сфере ипотечного кредитования, что подтверждает важность кредитования для развития рынка недвижимости. Этот подъем отражает положительную тенденцию, которая, как мы надеемся, будет укрепляться в будущем», — подчеркнул президент Коллегии нотариусов провинции Буэнос-Айрес Гильермо Лонги.