Даниил Липовецкий, создатель закона об аренде: "Я беру на себя ответственность за него, в нем много ошибок, и его надо менять".

Рынок аренды, переживающий, возможно, самый сложный момент в своей истории, стал предметом анализа на восьмом Саммите по недвижимости, ежегодной встрече, организованной LA NACION с участием главных действующих лиц сектора. "Экономист и автор книги Dueños o inquilinos (Собственники или арендаторы) Федерико Гонсалес Руко обратился к теме первым, начав с представления цифр и текущих данных по рынку: сегодня в Аргентине насчитывается 2,9 млн домохозяйств-арендаторов, что на 34% больше, чем в 2016 году, и 77% из них сосредоточены в пяти местах: автономном городе Буэнос-Айрес. Однако тенденция показывает, что именно во внутренних районах и даже в районах, удаленных от крупных городских центров провинций, регистрируется самый высокий спрос - 39% с 2016 г.", - заметил Гонсалес Руко, а затем коснулся арендной платы с точки зрения бизнеса: "Существует парадокс: это роскошь для арендатора и не очень выгодно для владельца", - сказал он. "Существует дисбаланс, и сейчас трудное время", - продолжил он, пояснив, что контракты начинаются с текущей стоимости, соответствующей моменту их утверждения, но по истечении трех лет, на которые рассчитана договорная связь, арендодатель теряет 54% рентабельности. "Именно поэтому предложение сокращается", - сказал он. "Экономист также упомянул о молодых людях, которые не могут покинуть семейный дом из-за отсутствия кредитов на покупку и из-за отсутствия предложения и возможных условий для аренды. По его словам, она составляет два миллиона. Уровень эмансипации низкий", - сказал он, после чего перешел к демографическим прогнозам на ближайшую перспективу: "По оценкам, к 2027 году численность населения в возрасте от 30 до 34 лет будет самой высокой в истории, что потребует решения жилищной проблемы". Говоря о будущем, Гонсалес Руко отметил, что рынок будет улучшаться, а предложение будет соответствовать логике роста - например, увеличиваться во внутренних районах страны - при изменении нормативных актов, а также при смене правительства, которая, по его мнению, ожидается в ходе следующих выборов. Наконец, улучшения будут зависеть от того, что он определил как главное: стабилизация экономики, чтобы иметь возможность проектировать в долгосрочной перспективе. "И Энрике Абатти, который не только возглавляет юридическую фирму Abatti Rocca, но и является президентом Палаты арендодателей, и нынешний провинциальный законодатель Даниэль Липовецкий, бывший национальный депутат и автор действующего национального закона об аренде, размышляли о том, как и почему нынешняя законодательная база является решающей и ответственной за ситуацию на рынке. "В принципе, - оценил адвокат настоящее арендного бизнеса в Аргентине. "Если исторически предложение аренды достигало 20 000 объектов, то сегодня оно едва достигает 1 200. Мы идем к нулевой арендной плате", - представил Абатти, уточнив, что эти цифры являются следствием действующей нормативной базы. "Этим законом наносится ущерб арендодателю", - подчеркнул он, сообщив, что в такой ситуации многие арендодатели защищают себя продлением - "продление по закону подразумевает год без возможности обновления, в то время как продление происходит на более короткие сроки, например, на полгода" - или "добровольным повышением" по просьбе арендодателей со стороны арендаторов, и, по мнению специалиста, это не является незаконным в соответствии с договорной свободой, закрепленной в Гражданском и Торговом кодексах. "Предложение сегодня резко занижено, и есть еще те, кто предпочитает продавать плохо. В поисках правовой безопасности и экономической стабильности владельцы предпочитают инвестировать в Уругвай или Парагвай", - подчеркнул Абатти, отметив при этом доходность, получаемую на этих направлениях: от 5% до 6% в год, выраженных в $х, по сравнению с мизерным доходом в песо, получаемым в Аргентине. На вопрос о продвигаемом им законе и о том, не является ли его название, известное в народе как "закон Липовецкого", своего рода клеймом, бывший народный избранник ответил, что этот закон был принят единогласно, согласован в его собственном блоке - "Вместе за перемены" - и получил прямую поддержку правительства, в которое он входил, когда было принято решение о его продвижении (во время президентства Маурисио Макри). "AFIP, Инвестиционное агентство, экономика... все внесли свой вклад", - сказал Даниэль Липовецкий, имея в виду тех, кто участвовал в разработке закона, против которого, по его словам, не было ни одного голоса ни в правящей партии, ни в оппозиции, "потому что, очевидно, в то время считалось, что он обеспечит решение проблем, которые должны быть улучшены, но он явно не дал ответа, и сегодня мы обсуждаем это". В любом случае, - продолжает нынешний областной депутат, - первоначальный проект предусматривал льготы, и по этому вопросу не было единого мнения. И хотя закон, который после бурных внутренних дебатов, в ходе которых, например, мне пришлось уступить по вопросу о снижении налогов, который был включен, но отложен, и двух лет общих дебатов, не имел голосов против ни в одной из двух палат, этот закон родился хромой уткой". По словам законодателя, ни ежегодной индексации, ни действующего сейчас трехлетнего срока в законопроекте, автором которого он являлся, не было. Однако, говоря о достигнутом консенсусе и позитивных изменениях, Липовецкий пояснил, что, например, по настоятельной просьбе риэлторских палат в регламент были включены показатели работы брокера. Закон - это не бумажка, в нем много ошибок, но есть много правильного и неправильного, - сказал он, отвечая на первоначальный вопрос о том, что его фамилия является клеймом, - но это правительство в целом решило продвигать его, а я принадлежу к политическому пространству, к коллективному органу, и я выполнял свои обязанности в то время в качестве члена правящей партии", - заключил он. "Я хочу пояснить, что как Палата собственников недвижимости мы всегда выступали против этого закона", - ответил Абатти, говоря о консенсусе, подчеркнув, что, хотя 27.551 не имел ни одного голоса против, были депутаты, которые воздержались при голосовании. В этом смысле он отметил, что в обеих законодательных палатах было представлено много инициатив, предусматривающих реформирование законодательной базы, но они "были отложены", хотя "сейчас, в преддверии выборов, кажется, что они согласовываются". По мнению Абатти, изменения, которые должны быть рассмотрены 23 августа в Палате депутатов - дата, согласованная для проведения специальной сессии, - будут ограничены двумя точными пунктами: сроками контрактов - сокращение их с трех до двух лет - и обновлениями. "Налоговая реформа должна быть направлена и на стимулирование строительства - деятельности, в которой задействовано не менее 50 профессий. Дело в том, что здесь мы платим налоги, как в Германии, а услуги предоставляются из стран Африки южнее Сахары", - подчеркнул он. "Изменение условий контрактов и корректировка арендной платы - два пункта, по которым Липовецкий выразил свое согласие. "Индексация в первоначальном проекте была на шесть месяцев, но и это не было согласовано. Сегодня я не знаю, достаточно ли этого, чтобы довести его до полугодовой индексации при нынешней жестокой инфляции", - признался депутат и прикинул. "Гонсалес Руко, в свою очередь, считает, что возможность изменить закон должна быть использована для применения более комплексной модификации: переосмысление того, как предложение жилья соответствует спросу, создание стимулов для увеличения предложения, чтобы новое жилье строилось на государственных землях, но в логике городского планирования, и снижение входных барьеров для аренды и финансирования для доступа к жилью", - добавил экономист. Даже если модификации будут одобрены в этом году, основной проблемой остается 150% годовых темпов инфляции. Аргентинцы получают зарплату в девальвированных песо, поэтому рентабельность не исправить", - размышляет представитель JxC, завершая выступление: "Без смены правительства улучшения невозможны". На другой дискуссии, в которой приняли участие девелоперы, речь зашла о спорном законе, и их мнения не заставили себя ждать: "Мы устали слышать, что закон об аренде - это катастрофа, и за него голосовали все, кто принимал участие в его обсуждении. В краткосрочной перспективе нам необходимо изменить этот закон, а в долгосрочной - стимулировать людей строить и инвестировать в аренду для постоянного проживания", - сказал Диего Казес, генеральный директор компании LJ Ramos Real Estate Brokers. Он добавил, что большинство арендодателей продали свои объекты, чтобы избежать закона, или перешли на временную аренду. "Это сокращает предложение, а когда это происходит, цены остаются высокими, мы должны покончить с этой проблемой, которую мы сами создали без необходимости", - добавил он. "Я не думаю, что существует идеальный закон об аренде при 140% прогнозируемой инфляции. Исправить закон - задача сложная, но я думаю, что гораздо сложнее исправить экономику, снизить инфляцию, создать разумную страну и создать условия для того, чтобы через два-три года [страна] стала процветающей, чтобы люди могли иметь свои активы", - пояснил Альваро Гарсия Реста, секретарь по городскому развитию городского правительства. "Однако именно слова Мартина Бокете, директора компании Toribio Achával, вызвали наибольший резонанс в центре этой дискуссии. "Рынок недвижимости - это клубничка для политиков. Рынок не нуждается в законе о ренте, большая проблема в том, что этот закон был создан тогда, когда в нем не было необходимости, необходимо стимулирование инвестиций и хорошая экономика. Придумывать закон вообще бессмысленно. Здесь нет необходимости в политическом участии, достаточно лишь спроса и предложения и четких правил.