День принятия закона об аренде: вот наиболее спорные моменты, которые ждут изменений или полной отмены
Аргентина 2023-08-22 19:23:11 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
В условиях девальвации национальной валюты рынок недвижимости проседает, а арендаторы требуют изменения закона об аренде. Диагноз можно считать окончательным, если учесть, что в Буэнос-Айресе предлагается менее 900 квартир, а те немногие объекты, которые предлагаются, подорожали более чем на 25% за одну неделю, после введения PASO и роста курса доллара". "Закон, принятый в 2020 году, отсутствие предложения и инфляция создали ядерную бомбу на этом рынке, где спрос подтверждает любую цену, - говорит Джерман Гомес Пикассо, директор компании Reporte Inmobiliario. По данным их исследований, проведенных за последние 10 дней, прирост однокомнатных квартир по сравнению с прошлым годом составил 289%, а двухкомнатных - 250%. "С июля прошлого года по июль текущего года предложение арендных единиц в городе Буэнос-Айрес сократилось более чем на 50%. Это означает, что арендодатели не верят в закон, а арендаторы страдают от того, что цены выросли, а жилья для аренды нет. Он должен быть немедленно отменен", - заявил Эрнан Ломбарди (PRO) в интервью Radio Mitre сегодня утром. "Чтобы переломить ситуацию, в эту среду, 23 августа, Палата депутатов рассмотрит закон об аренде на первой сессии после PASO. Мнения о том, насколько необходимо изменить закон, разделились. Блок Juntos por el Cambio и блок Хавьера Милея La Libertad Avanza предлагают полную отмену, а Федеральный интерблок, мисьерос и рионегринос - частичное изменение. Правящая партия, в свою очередь, защищает действующий закон, отказывается его отменять и не даст кворума на специальной сессии, созванной ее противниками, что оставляет сценарий с очень плотным кворумом в 129 депутатов". "Правящая партия будет стремиться навязать свое относительное большинство на завтрашней сессии. То есть Конгресс, хотя и имеет большинство, практически ничей и зависит от голосов в середине, от тех, кто переходит на ту или иную сторону", - анализирует Ломбарди, чей проект предлагает полную отмену закона, чтобы "предложение стало соответствовать условиям инфляции и чтобы относительное падение цен постепенно приобрело смысл". "Общая точка зрения оппонентов заключается в том, что наиболее спорные пункты закона должны быть изменены. "Нам не нужно отменять весь закон, потому что в нем есть очень хорошие моменты, поэтому мы должны отменить только две статьи", - сказал Энрике Абатти, президент Аргентинской палаты владельцев недвижимости. Именно такого подхода придерживается конкретная инициатива, представленная в Палату депутатов Палатой городских застройщиков (CEDU), Ассоциацией жилищных предпринимателей (AEV), Федерацией недвижимости Аргентинской Республики (FIRA), Фондом исследований развития недвижимости (FEDI) и Аргентинской палатой недвижимости (CIA). "Прежде всего, одним из наиболее спорных моментов является периодичность и способ обновления стоимости аренды. "По действующему законодательству сумма обновляется один раз в год. Казалось бы, это защищает арендаторов, однако арендодатель может сначала отказаться от предложения. Если нет, то рассчитайте инфляцию на один год вперед и установите цену на сегодняшний день. В условиях почти гиперинфляции обновление цены раз в год не имеет никакого смысла, - заметил Ломбарди, - статья 14, в которой говорится о фиксации цены раз в год, то есть о ежегодной индексации по индексу Центрального банка, должна быть отменена. Стороны должны иметь возможность свободно договариваться о периодах индексации, как в коммерческих контрактах, которые сегодня индексируются каждые четыре месяца, а иногда и каждые три месяца, причем по свободному выбору сторон, который не обязательно должен быть индексом Центрального банка. Поэтому аренда жилья должна быть поставлена в один ряд с коммерческой арендой", - сказал Абатти. "Инициатива палат предлагает, чтобы цена аренды больше не обновлялась раз в год, а корректировалась не реже, чем раз в четыре месяца. Это позволит вернуться к ступенчатой методике, использовавшейся до принятия последнего Закона об аренде. Намерение состоит в том, чтобы установить крайний срок, чтобы они не обновляли стоимость каждые два-три месяца или чтобы минимальный срок составлял 12 месяцев, как это происходит сейчас", - заявил Алехандро Бенназар, президент Аргентинской палаты недвижимости. Группа компаний утверждает, что ежегодное обновление стоимости аренды "является очень длительным периодом в условиях несбалансированной инфляции, которая вызвала сильное давление на первоначальную стоимость аренды, ускорение цен, сокращение предложения и очень резкий рост цен при применении индекса обновления, предусмотренного законом". "Не маловажным фактом является то, что предложение компаний предполагает сохранение индекса, установленного новым законом, называемого ￍndice de Contratos de Locacin (ICL) и разработанного Центральным банком, который состоит в равных долях из RIPTE и IPC. "Нынешняя проблема связана не столько с ICL, сколько с годичным периодом, потому что это вредит обеим сторонам. Поскольку предложение не подтверждается, владельцы убирают недвижимость с рынка аренды и выставляют ее на продажу или гарантируют себе "подушку безопасности", требуя очень высокий первоначальный взнос", - говорит Карлос Спина, президент компании AEV. "В этом смысле, поясняет Бенназар, "владелец на всякий случай добавляет от 30% до 40% к первоначальной цене, поскольку знает, что не сможет обновить ее еще в течение года, что наносит ущерб арендатору и в то же время затрудняет получение им дохода". Ежегодное обновление является необычным с точки зрения бизнеса, поскольку это единственная услуга, которая в стране с трехлетним уровнем инфляции повышается только один раз в год. "При существующем порядке регулирования арендная плата субсидируется за счет арендодателя в течение одного года. По истечении этих 12 месяцев повышение превышает 100%, а арендатор не может себе этого позволить, поскольку его доход не вырос до такого уровня", - анализирует Спина. "Во-вторых, субъекты предлагают установить минимальный срок аренды недвижимости не три, а два года. Другими словами, будет восстановлен 24-месячный срок, который использовался до вступления в силу закона об аренде. Абатти согласен с этим мнением и считает, что статья 1198, в которой говорится о минимальном сроке, должна быть отменена: "Мы должны вернуться к минимальному сроку в два года, который был установлен в Гражданском и Торговом кодексах. Вернуться к двум годам - это не мелочь", - сказал Бенназар. Он объясняет, что добавление третьего года делает контракты более дорогими. "В двухлетнем исчислении контракт весом 100 тыс. составляет 2,4 млн. общего веса, на который начисляется 1% контрактной марки, что дает 24 тыс. веса. Если контракт продлевается до трех лет, то эти 24 000 песо превращаются в 36 000 песо. К этому добавляется гарантийное страхование, составляющее порядка 5-6%, что в пересчете на 24 месяца составит 144 000 песо, а на 36 месяцев - 216,00 песо. В итоге, сократив срок действия контракта на один год, можно сэкономить 12 тыс. песо за пломбирование и 72 тыс. песо за страхование от первоначальных затрат. Если сложить страховой депозит, арендную плату за первый месяц и эти первоначальные факторы, то семья, заключающая договор аренды, экономит значительные средства", - отметил президент CIA."