Дерегулирование рынка недвижимости: сектор анализирует возможные изменения и прогнозирует, как они могут повлиять на цены

Подтверждение того, что министр дерегулирования и государственных преобразований Федерико Штурценеггер обратил свое внимание на рынок недвижимости, вызвало беспокойство среди брокеров. В принципе, чиновник начинает анализировать сектор и то, как сократить бюрократию в отрасли, которая была восстановлена в течение нескольких месяцев. Прошлый год завершился с почти 55 000 сделок с недвижимостью в Буэнос-Айресе, что на 35 % больше, чем в 2023 году. Это был лучший год с 2018 года, когда было зарегистрировано чуть более 55 000 операций, и почти «ничья» с годом, в котором был исключительный ипотечный рычаг в первой половине года. «Однако следует отметить, что, помимо намерений на маленьком столе президента Хавьера Милея, правительство может только пересмотреть национальное законодательство, потому что правила являются муниципальными и находятся в ведении каждого муниципалитета. Это означает, что национальное правительство не имеет над ними юрисдикции, что определяет более долгий путь к внедрению изменений». »Более того, пока мало что известно о том, что будет изменено и как будет реализовано это дерегулирование. В первые часы после появления этой новости, подтвержденной LA NACION источниками, близкими к министру, появились предположения, что все ассоциации риэлторов, которые являются полугосударственными организациями, выдающими брокерам регистрацию для осуществления деятельности, и которые отвечают за контроль и надзор за риэлторской деятельностью, будут закрыты. «Затем появились другие версии, которые указывают на то, что цель состоит не в ликвидации ассоциаций, а в отмене обязанности иметь регистрацию, выданную ассоциациями. То есть они продолжат существовать, но для развития риэлторской деятельности не нужно будет ни иметь регистрацию, ни проходить курс обучения. С другой стороны, санкционная роль профессиональных ассоциаций будет передана судам общей юрисдикции, а санкции за продажу недвижимости без регистрации будут отменены. «Цель заключается в развитии конкуренции и эффективности, поэтому профессиональные ассоциации должны продолжать существовать, но без монополии на посредничество. Если обязательство по регистрации будет отменено, им придется улучшить свои услуги, чтобы профессионалы захотели вступить в них», - объясняет Хорхе Аморео Касотти, директор по инновациям Аргентинской палаты недвижимости (CIA). Первым законом, регулирующим данный сектор, был Закон 20.266, принятый в 1973 году во время правления Лануссе. В 1999 году он был изменен Законом 25.028, который стал требовать наличия университетского диплома для получения регистрации. Сегодня каждый, кто хочет работать брокером по недвижимости, должен пройти курс обучения, который в некоторых провинциях является университетским и длится более четырех лет, а после его окончания зарегистрироваться и платить колледжу взнос - либо ежегодно, либо в виде процента от сделок - для того, чтобы иметь право работать брокером по недвижимости. Помимо выдачи разрешения на работу брокерам по недвижимости, колледжи отвечают за то, чтобы агентства недвижимости, которыми они управляют, имели необходимую регистрацию и подготовку для работы по профессии. «До появления школ продавались несуществующие объекты, и могло иметь место мошенничество», - объясняет Лоренцо Раджио, генеральный директор компании Interwin. Однако он признает необходимость улучшения качества обслуживания. «Сегодня они больше реагируют, чем действуют на опережение. Школы превращаются в обязанность вносить деньги, а не в решение проблем», - добавляет Сантьяго Миерес, директор одноименного агентства недвижимости. Марта Лиотто, бывший президент CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires), вспоминает, что школа недвижимости в Буэнос-Айресе была создана по инициативе самих брокеров. Он объясняет, что она была создана в 2007 году в результате ряда нарушений на рынке: продавались объекты из скважин, которые не могли быть проданы, и, в частности, «речь идет не о покупке обуви, а о крупных инвестициях, таких как дом человека». Другие говорят, что профессиональные ассоциации превращаются в «бюрократические органы, которые взимают плату, но не добавляют ценности». Ассоциации получают ежегодную плату или процент от комиссионных, которые риэлторские компании получают за заключенные ими сделки. Вот несколько примеров: в Сан-Исидро Коллегио де Мартильерос получает процент в размере 6% от комиссии, взимаемой за каждую сделку своих членов, а CUCICBA, в которой зарегистрировано 10 000 брокеров по недвижимости, из которых 7 700 являются действующими, взимает с каждого из них 500 000 песо в год. Один из выходов, который предлагают некоторые брокеры, заключается в том, что членство в ассоциации должно быть необязательным и «вы платите за каждую сделку или совет, за которым вы обращаетесь. Таким образом, вы избежите взимания высоких сумм без каких-либо услуг взамен», - говорит источник, с которым мы консультировались. В провинции Буэнос-Айрес существует 21 ассоциация в различных судебных департаментах, а в Аргентине одной из самых сильных является Федеральный совет ассоциаций недвижимости страны (COFECI), объединяющий около 40 000 зарегистрированных брокеров в Кордове, Росарио, Энтре-Риосе, Мендосе, Огненной Земле и других юрисдикциях. В 24 провинциях страны действуют 18 ассоциаций, что означает, что некоторые из них работают без организации. Такое количество ассоциаций недвижимости в стране также создает ограничения, поскольку для работы в каждой юрисдикции, где есть ассоциация недвижимости, необходимо заплатить соответствующий регистрационный сбор в местную ассоциацию. Например, тот, кто продает недвижимость в столице и в Сан-Исидро, должен зарегистрироваться в обоих местах и, соответственно, заплатить два регистрационных сбора. «Нам еще предстоит узнать мелкий шрифт того, что собирается предложить правительство, но я считаю, что то, что происходит сегодня, - это нонсенс: необходимость регистрироваться в каждой школе для того, чтобы работать. Она должна быть только одна, априори, на национальном уровне», - сказал Мьерес. Раньше риелторов группировали по зонам, так как они знали людей, зарегистрированных в этих местах; сегодня информация распространяется гораздо быстрее, поэтому риелтор может работать на любом рынке», - добавляет Раджио. Диего Казес, управляющий директор L.J. Ramos, говорит: «То, что они берут, нелогично». Помимо необходимости корректировать вопросы эффективности школ, опрошенные брокеры согласны с тем, что «некоторое регулирование» важно, чтобы избежать анархии в секторе. «Хорошо, что система модернизируется и либерализуется, но также важно, чтобы не произошло отката назад в плане предложения. Я хочу избежать ситуации, когда каждый может предложить все, что угодно, без минимальных гарантий для клиента», - говорит Раджио. Казес разделяет это мнение и добавляет: «Должен быть определенный контроль, чтобы деятельность регулировалась». Основное опасение сектора заключается в том, что дерегулирование приведет к увеличению числа необученных агентов по недвижимости, которые будут оценивать недвижимость по любой стоимости и взимать завышенную плату. Лиотто поясняет, что ассоциации - это «делегации, предоставленные государством для контроля деятельности и гарантии хорошего развития и эффективности для предоставления услуг». Армандо Пепе, который был президентом Ассоциации недвижимости CABA с 2017 по 2021 год, добавляет, что ассоциация контролирует регистрацию агентств недвижимости, которые работают. «Много раз мы разоблачали мошенников, когда люди брали 30 знаков за одну и ту же квартиру, а потом исчезали, земельные участки, которые продавались без утвержденных планов раздела, дома, в которых не было оформлено наследство», - вспоминает Пепе и уверяет, что 97 % сделок с недвижимостью в Буэнос-Айресе совершаются через зарегистрированных брокеров, „которые отвечают за проверку прав собственности и проверяют, нет ли на объекте залогов“. «Еще одно опасение зарегистрированных брокеров по недвижимости заключается в том, что отсутствие регулирования повлияет на размер комиссионных, взимаемых при сделке с недвижимостью. В Буэнос-Айресе комиссионные были установлены законом 2340, и было установлено, что с продавца взимается максимум 3%, а с покупателя - 4%, то есть при сделке агентство недвижимости взимает 7% от продажной стоимости недвижимости. «Теперь, если кто-то, кто не учился и ничего не знает о рынке недвижимости, будет взимать низкие комиссионные, в итоге он займет весь рынок, но будет предлагать услуги без знаний», - предупреждают представители сектора. Дерегулирование как часть правительственной программы вернуло на стол переговоров противостояние между школами и франшизами в сфере недвижимости, которое длится в этой отрасли уже много лет. В группах Whatsapp ассоциаций риелторов появились сообщения о том, что «они стоят за инициативой по дерегулированию». «Одно из распространяемых коммюнике - это сообщение Ассоциации государственных брокеров и лицензированных агентов по недвижимости Сан-Исидро, в котором говорится о заметках, опубликованных в СМИ, „явно поощряемых франшизами, которые незаконно развивают профессию“. В послании, подписанном Паулой Мендес, президентом Ассоциации, подчеркивается необходимость защиты профессии от тех, кто «продает ее как добрую волю». «Другой документ, подписанный Федеральным советом ассоциаций недвижимости (CoFeCI), учреждением, образованным ассоциациями недвижимости провинций страны и автономного города Буэнос-Айрес, разъясняет, что „рынок недвижимости всегда был нерегулируемым“, поскольку наем брокера не является обязательным, так как он не требуется для продажи или аренды недвижимости. «Сегодня есть много людей, которые работают на дому, занимаясь посредничеством в сфере недвижимости, но без обучения этой профессии», - добавляет Мьерес, который считает, что брокеры по недвижимости должны учиться, чтобы осуществлять свою деятельность. В споре с франшизами школы считают, что они покупают и продают недвижимость без регистрации и что они используют ООО для присвоения бренда и не имеют на это полномочий, поскольку не являются брокерами. Работа аукциониста является некоммерческой профессиональной деятельностью. Профессии не являются франчайзинговыми», - говорят они. Между тем франшизы защищают себя, утверждая, что они являются фирмой, оказывающей дополнительные услуги в сфере недвижимости, которая выдает лицензии на использование бренда, и что именно ассоциации недвижимости выдают лицензии. Я не думаю, что цены на недвижимость из-за этого упадут», - категоричен Раджио, хотя он признает, что могут снизиться транзакционные издержки. «Снижение может повлечь за собой скрытые издержки, которые заключаются в более низком качестве услуг, в большей неформальности и хаосе», - говорит он. Армандо Пепе разделяет мнение Раджо и уверяет, что «цены на недвижимость не упадут, цена на нее никак не связана с деятельностью людей». Аморео Казотти, в свою очередь, отмечает, что невозможно точно предсказать, как это повлияет на стоимость продажи, но объясняет, что на любом рынке, когда «открывается конкуренция, цены обычно стабилизируются: свободное соглашение участников определяет цену, продавцы могут брать меньшие комиссионные, что в конечном итоге снизит стоимость недвижимости». В качестве примера он приводит Сингапур, Новую Зеландию и Испанию - рынки, на которых, по его словам, цены на недвижимость имели тенденцию к снижению, когда были приняты меры, приведшие к дерегулированию. «В Испании в 2000 году был принят Королевский указ об освобождении индустрии недвижимости, на рынке, который до этого момента был сильно зарегулирован, цены стали более конкурентоспособными и скорректировались в сторону снижения», - резюмирует он. Одним словом, в ожидании мелкого шрифта возможного дерегулирования рынок недвижимости переваривает подтверждение того, что он является частью повестки дня президента Хавьера Милея. Правительство уже отменило ITI, который был налогом на передачу недвижимости; поощрило запуск ипотечных кредитов, которые уже имеют 24 кредитные линии в различных банках; отменило парковку в сделках с недвижимостью, в которых запрашивается ипотечный кредит, чтобы можно было приобрести доллары MEP во время сделки; и отменило закон об аренде, мера, которая положила конец искажению контрактных цен».