До свидания, Элизео! От гимназии до SUM - новые варианты использования квартиры руководителя

В районе Чакарита Лусия живет в единственной квартире, расположенной на десятом этаже здания на улице Оллерос: это помещение когда-то было домом управляющего домом. После конфликта, в результате которого консорциум принял решение отказаться от услуг жильцов и нанять человека со стороны для ежедневной уборки без предоставления жилья, квартира была сдана в постоянную аренду. Арендатор - Лусия, живущая со своим парнем, уже второй год проживает в этой двухкомнатной квартире с небольшим балконом, за которую она платит 130 000 песо в месяц. Подобные случаи множатся в Буэнос-Айресе, и благодаря Элисео эта тема стала частью уличных разговоров. Персонаж, сыгранный Гильермо Франселлой в сериале El encargado, пришел в дома через малый экран и является первым именем, которое всплывает в головах аргентинцев при разговоре о профсоюзе управляющих зданиями. Сюжет ленты сосредоточен на том, как один из владельцев здания, где работает и живет мужчина, начинает разрабатывать план по "избавлению от него". На первый взгляд, речь идет не о личных мотивах, а о том, чтобы воспользоваться пространством, занимаемым квартирой Элисео на террасе, и построить там удобства, которые добавят зданию категории, например, бассейн. Осталось только, чтобы консорциум большинством голосов поддержал эту инициативу. Хотя этот случай относится к фантастике, явление может быть воспроизведено в реальности: все больше консорциумов решают придать другое назначение квартире, в которой раньше жил менеджер, и нанимают почасовую уборщицу вместо того, чтобы кто-то выполнял эту работу полный рабочий день, включая жилье. "Сегодня многие из этих помещений были рефункционализированы и получили новое назначение: эта тенденция развивается как в консолидированных зданиях, так и в новых проектах недвижимости, и креативность здесь в порядке вещей. Когда в здании больше нет постоянного швейцара, пустующие помещения могут быть переоборудованы в рабочие пространства, переговорные комнаты, конференц-залы и даже спортивные залы. На севере GBA, в районе, известном как Ла Исла де Оливос, находится бетонное здание, похожее на то, что было в фантастике. Этот уголок, ограниченный улицами Матиаса Стуриза, Команданте Леонардо Росалеса, Хуана Баутисты Альберди и железнодорожными путями Митре и Трен-де-ла-Коста, с 1990-х годов подвергся устойчивому развитию. Здесь есть два здания, в которых дом смотрителя был перестроен с целью добавления удобств. Здание по адресу 500 Alberdi Street и здание по адресу 2600 Rosales Street были переоборудованы в спортзал, которым могут пользоваться соседи, что придает месту больший статус и повышает уровень обслуживания. Если дом больше не существует, потому что его использовали по другому назначению, в зданиях должно быть предусмотрено место для обслуживающего персонала. "Это помещение является обязательным для всех комплексов, за исключением случаев, когда нет общей зоны или она составляет менее 20 квадратных метров", - объясняет архитектор Бернабе Акоста. За исключением исключений, чаще всего соседи сами соглашаются использовать его для традиционной аренды, что позволяет им получать доход для консорциума. Во многих случаях арендатор использует квартиру как жилье, но в других случаях владелец того же здания сдает ее в аренду, потому что ему нужно использовать помещение для личной деятельности. Так было с Сандрой, кондитером, которая не хочет переносить свою работу на собственную кухню, или с Камилой, дизайнером одежды, которая арендует помещение, чтобы использовать его для шоу-рума своего бренда, а также с Роминой, художником по пластике, которая использует бывшую квартиру управляющего в качестве ателье для проведения занятий и написания своих картин. Все они являются собственниками и живут в том же здании, где снимают квартиру: "Однако, когда дело доходит до принятия решения о новом направлении, необходимо достичь консенсуса консорциума. Энрике Абатти, юрист, специализирующийся на законодательстве о недвижимости, рассказывает о правовой базе: "Для этого проводится единогласное внеочередное собрание и вносятся изменения в регламент: использование домика портье меняется на новое использование". По словам эксперта, наиболее распространенным вариантом нового использования этих помещений является сдача их в аренду. "Полученные деньги, как правило, идут на общие расходы, что снижает их стоимость и означает выгоду для всех владельцев", - отмечает он. Не маловажным фактом является то, что эти объекты, согласно положениям статьи 2041 Гражданского и торгового кодекса страны (CCCN), считаются общими и, следовательно, освобождаются от расходов, ABL и платы за услуги, такие как AYSA. Поэтому администрации, как правило, добавляют эквивалент этих расходов к ежемесячной стоимости, когда объект предназначен для сдачи в аренду. "Что касается новых объектов, то согласно новому строительному кодексу города Буэнос-Айрес, который вступил в силу в январе 2019 года, больше не обязательно строить дом для управляющего, но его можно заменить гардеробной или ванной комнатой, которые будут использоваться наемными работниками. Это необходимо для того, чтобы им могли пользоваться внешние работники; без этой ванной комнаты первоначальное назначение квартиры не может быть изменено. "В настоящее время наличие квартиры оставлено на усмотрение застройщика, то есть застройщика недвижимости, в зависимости от типа объекта, который будет продаваться на рынке. "Как правило, если в зданиях с хорошим качеством проектирования, значительного масштаба и с удобствами предусмотрено жилье для ответственного лица, Строительный кодекс обязывает его иметь определенные характеристики и уровень комфорта, аналогичные тем, которые предусмотрены для остальных помещений", - поясняет архитектор. В случае, если в новых проектах решено построить квартиру для сторожа, архитектор подробно описывает, какой она должна быть: иметь минимальную площадь около 32 квадратных метров; определенное количество санитарных приборов, таких как душ, раковина и туалет; иметь балкон, террасу или патио; и соответствовать определенным вопросам вентиляции и комфорта, аналогичным условиям продаваемых квартир". Рамон в течение многих лет руководил строительством здания в Хуальфин 900, в самом центре Кабаллито, до 2005 года, когда он вышел на пенсию. В то время консорциум согласился передать это здание в традиционную аренду путем проведения внеочередного собрания, и была нанята внешняя служба уборки. Квартира с одной спальней и патио расположена на первом этаже. Сейчас, после почти 20 лет аренды, ее начнут ремонтировать и снова дадут объявление о поиске нового жильца". "Это небольшое здание на 15 квартир, деньги за аренду собирает собственник, они не проходят через администрацию и используются для проведения внеочередного ремонта. Вместо того чтобы сокращать расходы на содержание здания, мы предпочитаем управлять им своими силами, чтобы соседи сами решали, менять ли им газовый счетчик или красить перегородку", - говорит один из членов консорциума. Другой похожий случай, также в районе Кабаллито, касается двухкомнатной квартиры, расположенной на восьмом этаже, на уровне террасы, которая сдается в аренду уже около трех лет, после того как выбыл последний жилец. Управление арендой осуществляет агентство недвижимости, которое попросило нынешнего арендатора лишь застраховать договор. Доход от аренды используется для покрытия чрезвычайных расходов консорциума, включая эстетические улучшения здания. "Поскольку у нас небольшое здание, мы не обязаны приглашать уборщицу на восемь часов, а так как жилье не является обязательным, мы нанимаем работника, который приходит только на четыре часа в день, чтобы убирать общие помещения", - говорит Патрисия, которая является членом ассоциации владельцев. Еще одна правдивая история, но уже в Чакарите, принадлежит Амалии или "Эми", которая живет на Лемос и Доррего. В 2022 году, когда она искала доступную квартиру для аренды, она нашла публикацию, в которой говорилось: "Собственность консьержа, без расходов и без воды"..... Это было как раз то, что она искала. В декабре того же года она подписала договор через агентство недвижимости, но деньги за аренду перечисляла напрямую в администрацию, которая использовала эту сумму для уменьшения стоимости общих расходов. Квартира, расположенная на первом этаже, представляет собой студию площадью 30 м2 со встроенной кухней и небольшим двориком в центре семиэтажного дома. "Я увидела ее, и это было как раз то, что мне нужно, все меня устроило", - говорит арендатор. Иная история у Ромины, бухгалтера, которая в свободное время занимается своей большой страстью - пластикой. Ее случай весьма специфичен: она превратила квартиру управляющего в свое ателье, художественную студию, а также в помещение для проведения занятий. В 2019 году консорциум дома, в котором живет Ромина, расположенного в Кабаллито, решил уволить управляющего, который работал и жил здесь 17 лет. С этого момента квартира, где жил мужчина со своей семьей, опустела. Ромина много лет снимала квартиру в нескольких кварталах от своего дома под ателье, но из-за изоляции, вызванной пандемией, и виртуальных занятий она расторгла договор: "Некоторое время она рисовала дома и преподавала на Zoom до 2023 года, когда она спросила свой консорциум, может ли она использовать пустую квартиру бывшего управляющего в качестве своей студии живописи и места для хранения материалов. "После того как консорциум согласился на собрании, они предложили, чтобы я не платила аренду, а вносила взносы на ремонт здания; например, я взяла на себя ремонт прихожей. Несколько месяцев назад у соседа начались проблемы со сливом стиральной машины, и он попросил разрешения установить ее в прачечной этой квартиры, так что мы делим пространство: у меня свое ателье, а у другого соседа - прачечная", - рассказывает Ромина. В квартире есть гостиная-столовая, небольшой внутренний дворик с прачечной и спальня, разделенная на два пространства. "В одном я храню свои картины, а в другом, поменьше, - ткани", - говорит Ромина. В настоящее время консорциум анализирует возможность преобразования квартиры в SUM, чтобы все соседи могли пользоваться ею, но пока не было проведено никакого собрания, чтобы определить это. Эти случаи отражают тот факт, что творчество - в порядке вещей. И любое сходство с реальностью, в данном случае, не является чистым совпадением. От телевизионной фантастики до новых городских привычек - многие консорциумы решили перейти от традиционной фигуры смотрителя, живущего в здании, к разнообразию использования и назначения помещений на благо всех, отражая возможность дать новую жизнь пространству, которое оставалось пустым и заброшенным".