Доступ к жилью: главный нерешенный вопрос для правительств, проанализированный экспертами отрасли

Проблема доступности жилья для населения стала одной из основных тем для обсуждения на встрече по вопросам недвижимости, организованной Университетом Сан-Андреса (UdeSA) в честь 20-летия программы управления и развития бизнеса в сфере недвижимости, предлагаемой университетом. Панельная дискуссия состояла из двух блоков, первый из которых был посвящен ситуации на рынке, а в качестве докладчиков выступили Пабло Бренер, представивший отчет о состоянии рынка недвижимости в CABA и GBA, ставший результатом совместной работы платформы Mercado Libre и UdeSA, а также Джерман Гомес Пикассо, основатель компании Reporte Inmobiliario. Затем настала очередь Mesa de la Vivienda, которую представляли Карлос Спина (AEV), Иван Щех (CAMARCO), Мали Васкес (CEDU) и Хорхе Пеллегрини (UOCRA). "На первом этапе беседы Бренер, руководитель отдела недвижимости Marketplace, представил результаты совместного исследования Mercado Libre и UdeSA, которое показало, что цены на стоимость м2 домов в CABA, GBA на севере, юге и западе, если рассматривать с 2019 года, до настоящего времени снизились на 20%, хотя он предупредил, что наблюдается стабилизация. "Цены на публикации стабильны, и это также правда, что произошла честность; поскольку до пандемии цены падали, сначала с неохотой. В то же время он предупредил, что, хотя цены на квартиры упали в той же пропорции, в CABA они начали расти как эффект отскока после достижения минимального уровня. В то же время он отметил, что в CABA наблюдается больший рост консультаций по покупке домов и квартир, а наиболее востребованными районами являются Caballito, Palermo, Belgrano, Recoleta и Balvanera. "В них сосредоточено 40% запросов, 45% посещений приходятся на объекты с одной и двумя комнатами", - сказал он. Что касается аренды, то он привел показательное сравнение с текущим моментом, который переживает рынок недвижимости, в этом смысле он пояснил, что в 2019 году на платформе 12% публикаций были посвящены аренде, а сегодня они достигают 5%. "Предложение очень сжалось в аренде и гораздо больше выросло в продаже. Предложение по аренде упало на 50%, что ускорилось за последние полтора года. Кроме того, изменилась структура предложения: если в 2020 году 13% публикаций были в долларах и более 80% - в песо, то в сентябре этого года более 64% публикаций по аренде - в долларах", - предупредил он. В этой связи он пояснил, что первыми долларовыми стали северные районы, особенно закрытые поселки, однако в CABA в настоящее время 79% предложения по долгосрочной аренде - в долларах. "Если принять за ценность публикации, что сегодня средняя цена однокомнатной квартиры в CABA составляет 288 000 песо в месяц, то цены, безусловно, являются ограничителем доступа к съемному жилью", - сказал Бренер. В то же время он предупредил, что наблюдается резкое сокращение предложения однокомнатных и двухкомнатных квартир, что связано с ростом продаж таких квартир. В свою очередь, Джерман Гомес Пикассо, основатель компании Reporte Inmobiliario, высказал свою точку зрения на ситуацию с жильем в настоящее время и сказал, что "все плохо, но не так уж плохо". Он пояснил, что мы выходим из четырех с половиной лет последовательного падения цен на рынке. При этом падение цен в долларах: в CABA оно составило 36%, в GBA - 42%, а во внутренних районах страны - 41%. "Это вызвало оживление спроса. Мы имеем растущий спрос, в августе между CABA и GBA было совершено почти 15 000 сделок купли-продажи без учета пожертвований и сеансов по продаже билетов. Цены начали понемногу восстанавливаться. Процент между стоимостью публикации и стоимостью закрытия в CABA составляет 6%, тогда как год назад он составлял 8%, т.е. разрыв между публикацией и закрытием сокращается", - пояснил он. Что касается стоимости строительства, то Гомес Пикассо сообщил, что она на 15% ниже средней за последние 15 лет, однако существует неопределенность относительно ее изменения, что влияет на цену продажи: "Вы не можете продавать по текущей стоимости, поскольку не знаете, какой будет стоимость в будущем", - сказал он. В то же время он отметил, что частное строительство ведется очень активно и с 2016 года в CABA строится 30 тыс. квартир в год, а также упомянул о проведенном в прошлом году опросе почти 400 человек, который показал, что 74% хотят переехать, то есть их не устраивает место, где они живут, и эти данные являются ключевыми для сектора. "Они говорят о том, что хотят больше зелени, садов, балконов, террас, сменить район - на CABA или GBA Norte - и современные дома", - сказал он. Неутешительный факт, который привел Гомес Пикассо в ходе дискуссии, касался заработной платы и доступности жилья. "Чтобы купить квартиру площадью 40 кв. м, мы прошли путь от 98 года, когда требовалось 4,2 года зарплаты, до сегодняшнего дня, когда требуется 13,3 года зарплаты. Другими словами, усилия по повышению заработной платы, необходимые работнику для приобретения жилья, увеличились в три раза", - сказал он. Аналогичным образом за последние 12 месяцев выросла стоимость традиционной арендной платы в песо: в CABA - на 250%, в GBA - на 170%, во внутренних районах - на 137%. В заключение он сказал, что не рекомендует продавать недвижимость по текущим ценам, поскольку в реальном выражении мы находимся на уровне цен 2003 или 2004 года в долларах, а в то время как в Аргентине цены на недвижимость упали, в остальном мире они значительно выросли. Наконец, он подчеркнул: "Наша деятельность - единственная в стране, которая практически долларизирована уже более 50 лет, и мы не так уж плохо справляемся". Другой блок круглого стола, посвященный доступу к жилью, включал анализ разнообразия мнений, составляющих Круглый стол по жилищному строительству. Представители разных секторов подтвердили важность объединения усилий, чтобы быть услышанными и двигаться вперед в соответствии с потребностями сектора. Один из выступавших, Карлос Спина, директор компании Argencons и президент Ассоциации предпринимателей в сфере жилищного строительства (AEV), заявил, что проблемы общие и что необходимо искать консенсус. Говоря о жилищном вопросе, он подчеркнул, что "многие говорят, что проблема заключается в отсутствии предложения государственного жилья, а если посмотреть на цифры, то есть годы, когда строительство государственного жилья составляло 18% или 20%, так что очевидно, что решение не было найдено. В то время как от 70% до 80% частного строительства - это жилье". Он также подтвердил важность Mesa de la Vivienda и заверил, что, несмотря на разногласия между ее представителями, они находят и много общего, и главное - достижение решений на основе консенсуса. Мали Васкес, архитектор и исполнительный директор Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) и президент Mujeres Real Estate, еще одна участница дискуссии на встрече в UdeSA, согласилась с этим духом. "Я подчеркиваю важность объединения институтов, потому что единство - это действительно сила, поверьте мне, что даже крупные компании нуждаются в единстве, будь то для того, чтобы пойти и поговорить с правительством, профсоюзом, чтобы добиться чего-либо от процедуры или чего-либо еще", - сказала она. В то же время она подчеркнула, что, хотя они защищают различные интересы, они должны искать консенсус и открывать путь к сотрудничеству, не стремясь к индивидуальной личной или институциональной выгоде. Что касается дефицита жилья, то, по данным последней переписи, в стране на четыре миллиона домов больше, чем в 2010 г., однако он пояснил, что 50% из них - неформальные, а остальные 50% соответствуют 11% государственного жилья, а остальные 39% - частного. "Хорхе Пеллегрини, член руководящего комитета Аргентинского профсоюза строителей (UOCRA), сказал, что ему ясно, что, с одной стороны, есть интересы местных участников, а с другой - есть общая цель, но для улучшения ситуации в отрасли необходим стратегический профсоюз. В UOCRA мы стремимся сделать шаг вперед и стать социальными участниками, выходящими за рамки того, что означает профсоюз сам по себе", - предупредил он. В этом смысле он особо отметил деятельность UOCRA, которая, например, через Институт жилья для рабочих построила около 7000 домов по всей стране, которые в льготном процентном соотношении предоставляются строителям. "В настоящее время около 500 домов строится в Сальте и еще несколько в провинции Буэнос-Айрес", - подчеркнул он и отметил другие важные события, такие как строительство 300 квартир в квартале Санта-Рита в Каба или здания Plaza в Пуэрто-Мадеро, которое они построили вместе с тремя другими застройщиками. Принадлежность к палате означает желание делать не для себя, а для всех", - сказал Иван Щех, генеральный директор компании Grupo Szczech и президент Аргентинской строительной палаты (CAMARCO). "Изменения происходят на основе предложений институтов, затем, в определенный момент, какой-то политический сектор берет их и продвигает вперед, это убеждение исходит от рук институтов, и именно поэтому так важно участвовать в их работе", - подчеркнул он. Он также отметил важность понимания того, что "мы все находимся в одной лодке, реальность такова, что если лодка утонет, то мы все окажемся в одной лодке, и что не существует компаний без рабочих или рабочих без компаний". Он упомянул о важной работе Mesa de la Vivienda, которая началась в 2018 г. как способ поиска совместных решений для сектора. "Правда в том, что мы выдвинули хорошие идеи, две из них стали законопроектами, одна - о бланкео, другая - об ипотечных кредитах, которые не были рассмотрены", - сказал он. Он также пояснил, что CAMARCO выступила за создание Совета по инфраструктурной политике, "с намерением разработать частную программу, чтобы изложить государству потребности в инвестициях на ближайшие 20 лет. Иными словами, что мы считаем работами, которые необходимы Аргентине для развития производства, экспорта и социальной экономики", - заключил он.