Свойства: грядет пауза? И что может произойти с ценами?

После закрытия 2024 года и начала 2025 года, которые оказали положительное влияние на сектор недвижимости благодаря росту ипотечных кредитов UVA (Unidad de Valor Adquisitivo, единица покупательной способности), в августе начался новый этап, который был неизбежен: операции с банковским финансированием сильно пострадали, и, как следствие, пострадал и рынок недвижимости в целом. «В июле в Буэнос-Айресе было зарегистрировано 6651 сделка (рост на 34,5% в годовом исчислении) и 36 179 сделок с начала года (на 45,3% больше, чем год назад), что является лучшим показателем за 17 лет. В этом смысле, количество документов с ипотекой показало рост: 1393 акта в этом месяце (+519,1% в годовом исчислении), что составляет 20,9% от общего числа. Однако эти цифры уже имеют срок действия: повышение ставок и корректировка резервных требований начинают закрывать кран банковских выплат и, вместе с тем, окно финансирования, которое стимулировало значительную часть перестройки рынка недвижимости. Но, несмотря на то, что данные по сделкам за август еще не известны, стало известно, что сумма выданных в прошлом месяце ипотечных кредитов снизилась на 3% по сравнению с предыдущим месяцем. Несмотря на то, что эта цифра пока не привлекает особого внимания, следует отметить, что выдача кредитов занимает от трех до четырех месяцев, поэтому эти цифры относятся к клиентам, которые подали заявки до мая. «Сильное влияние будет ощущаться в сентябре из-за ужесточения ограничений со стороны банков. Если это потолок (что вполне возможно, по крайней мере на некоторое время), то он будет значительно ниже уровня 2017-2018 годов», — утверждает Федерико Гонсалес Руко, экономист консалтинговой компании Empiria. В конкретных цифрах, в восьмом месяце года было выделено 308,9 млн долларов США в виде ипотечных кредитов. В то же время предложение не снижается: согласно данным последнего отчета Radar Inmobiliario, подготовленного ROI (Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias) и Selectia, в августе запас превысил 109 000 объектов недвижимости (семь месяцев подряд роста в годовом исчислении); в то время как цены публикации продолжают расти: Zonaprop и Mercado Libre демонстрируют 18 месяцев подряд роста по сравнению с предыдущим годом. Из того же исследования следует, что строительные проекты по-прежнему отражают влияние роста затрат на строительство, в то время как сегмент вторичного жилья позиционируется как относительная возможность рынка. В то же время рынок подержанных автомобилей работает с относительным преимуществом: реальные цены, согласно ROI, находятся на уровне 2006 года, что дает возможность покупки тем, кто может позволить себе инвестиции, не полагаясь исключительно на банк. «Эффект будет более заметным в сделках со средней стоимостью подержанных автомобилей от 50 000 до 200 000 долларов США, согласно опросу. В этом диапазоне сосредоточена большая часть спроса, зависящего от кредитования; когда финансовый рынок ужесточается, такие сделки теряют позиции, потому что доступ к кредитам становится более дорогостоящим и ограниченным. Однако сегмент подержанных автомобилей имеет большое преимущество: исторически низкие цены и соотношение цены и стоимости, которое сегодня делает его относительно более дешевым, чем другие инструменты аргентинской экономики. «Стоимость подержанных объектов по-прежнему является основным драйвером сектора недвижимости, поскольку она осталась низкой по сравнению со всеми остальными участниками экономики — акциями, облигациями, услугами и многими другими», — резюмирует Фабиан Ачаваль, глава одноименной риэлторской компании и один из ответственных за ROI. Кроме того, брокер утверждает, что рынок вступил в так называемый «переходный период»: в августе и сентябре будет наблюдаться эффект отставания — по-прежнему будут появляться положительные данные по сделкам, начатым в предыдущие месяцы, — но в последнем квартале года предсказуемость снизится. Традиционно, октябрь и ноябрь являются самыми активными месяцами; сегодня они будут зависеть от политического курса, макроэкономического управления и поведения доллара. Если ликвидность останется низкой, сезонность будет нарушена, и ипотечные кредиты будут терять свою популярность. «Это повлияет на покупателей с кредитами, потому что они испытывают наибольшее давление из-за все более высоких ставок и меньшего предложения кредитов. Однако в краткосрочной перспективе цены будут определять покупатели, оплачивающие покупку наличными. «Покупатели с кредитом не столько обсуждают цены, сколько покупатели, оплачивающие покупку наличными, которые больше торгуются», — отмечает Ачаваль. «Таким образом, больше всего пострадают сделки со средней стоимостью, которые зависели от свободного доступа к кредитам. В то же время рынок подержанных автомобилей имеет относительное преимущество: реальные цены, согласно ROI, находятся на уровне 2006 года, что дает возможность покупки тем, кто может позволить себе инвестиции, не полагаясь исключительно на банк». Согласно последним данным за август, стоимость строительства многоквартирных домов достигла 1493 долларов США за м² (что представляет собой годовой рост на 23,3%) и, по сравнению с предыдущим месяцем, снизилась на 1,5%. «Сегодня разница в цене между подержанными объектами недвижимости и объектами, находящимися в стадии строительства, очень значительна, и это свидетельствует как о возможности покупки первых, так и о потенциальном росте цен в этом сегменте», — поясняют в Radar. Кроме того, важным фактом является то, что динамика роста запасов всех объектов недвижимости сохраняется даже несмотря на резкое падение предложения квартир в строящихся домах: с января 2024 года количество опубликованных объявлений о продаже недвижимости выросло на 28%, в то время как сегмент строящихся объектов упал на 83%». Данные по вторичному рынку, возможно, являются одними из наиболее значимых в текущей ситуации на рынке недвижимости из-за их влияния на уровень цен», — объясняют в ROI. Ведь «до тех пор, пока не будет исчерпано предложение недвижимости или, по крайней мере, не будет устранено переизбыточное предложение, рост цен на вторичную недвижимость и динамика продаж в сегменте новостроек будут сильно затронуты». Ачаваль определяет это так: «Дешевым остался сегмент вторичной жилой недвижимости. Незавершенное строительство скорректировалось в соответствии с инфляцией и в долларах», — и добавляет ключевую информацию о поведении рынка: существует избыток предложения — почти на 40 % больше, чем в эпоху UVA при правительстве Маурисио Макри, — что замедляет скорость корректировки цен в сегменте подержанной недвижимости и удерживает торги на умеренном уровне.