Два самых выгодных района Буэнос-Айреса с удивительной стоимостью недвижимости

В течение первого месяца 2024 года два района Буэнос-Айреса на юге города выделились как наиболее выгодные для аренды подержанных квартир. Районы Parque Patricios и San Cristóbal, расположенные рядом друг с другом, вызвали большой интерес благодаря своим недавним преобразованиям и потенциалу недвижимости. "При сравнении квартир, предлагаемых для официальной аренды в песо, с аналогичными объектами, выставленными на продажу в каждом районе города, Парке Патрисиос показал рентабельность в 5,41% в случае трехкомнатных квартир, а Сан-Кристобаль - 5,43% для четырехкомнатных, согласно последнему отчету Reporte Inmobiliario. "Парке Патрисиос давно стал эпицентром городской метаморфозы, которая приняла концепцию "жизнь в 15 минутах от всего". Сосредоточившись на развитии компаний и недвижимости, ориентированных на цифровых кочевников, этот район укрепился в качестве нового технологического района, чему способствовал перенос сюда штаб-квартиры городского правительства". "Сан-Кристобаль, тем временем, присоединяется к списку новых районов Буэнос-Айреса, которые были вне поля зрения многих портеньосов и постепенно начали позиционировать себя как хорошие варианты для тех, кто ищет место для жизни. Соседний с Боэдо исторический район, который ведет свою историю с 1869 года как район квинты, сегодня находится в центре внимания застройщиков и охотников за жильем благодаря сочетанию спокойствия, доступности и роста недвижимости. "Эти показатели приведены в контексте, в котором годовая стоимость аренды подержанных квартир немного выросла по сравнению с тем же месяцем прошлого года, так как в январе 2023 года общий средний показатель составлял 3,48% в год, в то время как в январе этого года средний показатель составлял 3,94%. "Если различать типы, то квартиры, которые оставили больше арендной платы, были трехкомнатными, со средним годовым показателем 3,98%, в то время как двух- и четырехкомнатные составляли 3,97%. Что касается однокомнатных квартир, то эта типология дала самую низкую рентабельность со средним показателем 3,83%". "Мы должны учитывать, что эта рентабельность была получена в первый месяц аренды и что теперь, после принятия ДНУ, отменившего закон об аренде, она будет зависеть от индекса обновления, согласованного для сохранения или уменьшения, если стоимость покупки недвижимости считается стабильной", - объясняет Герман Гомес Пикассо, основатель Reporte Inmobiliario. "Специалист указывает на то, что, прибегая в основном к корректировкам на более короткие периоды в новых договорах аренды, можно было бы лучше поддерживать стабильность арендной платы. Это сделает инвестиции несколько более привлекательными для тех, кто думает о покупке с целью сдачи в аренду. "Раньше, когда закон об аренде запрещал обновлять жилье раньше, чем через год, а затем каждые шесть месяцев, это быстро приводило к снижению реальной цены аренды и значительному уменьшению доходности, особенно в условиях высокой инфляции", - говорит Гомес Пикассо. Ключевым фактом этого явления является то, что наиболее прибыльные районы не всегда выбираются инвесторами при покупке недвижимости. Объяснение кроется в том, что эти районы имеют низкую продажную стоимость. Например, в январе в Parque Patricios средняя цена продажи квартир с тремя спальнями составляла около 1388 долларов США, а в San Cristobal - 1523 доллара США за квартиры с четырьмя спальнями. Для сравнения, средняя цена продажи трех- и четырехкомнатной квартиры в Буэнос-Айресе составляет 1719 и 1679 кв. м соответственно. Это делает их менее привлекательными для инвесторов, поскольку, как отмечает Гомес Пикассо, "во время кризиса стоимость продаж в этих районах восстанавливается медленнее". Он объясняет, что в основе этого явления лежит первая аксиома рынка недвижимости: местоположение. Чем выше риск, тем выше доходность". Инвесторы обычно предпочитают получать меньшую прибыль в престижных районах, поскольку знают, что недвижимость более ликвидна, то есть ее легче продать, когда она нужна, и ее стоимость не так сильно снижается во время кризиса, а также быстрее восстанавливается", - отмечает специалист. Другая инвестиционная альтернатива, цены на которую немного выше, чем в Парке Патрисиос и Сан-Кристобале, но все же ниже, чем в самых престижных районах, находится в соседних районах, таких как Альмагро. Здесь стоимость недвижимости восстанавливается после трехлетнего периода падения. Средняя стоимость аренды квартиры с тремя спальнями в Альмагро составляет 450 000 песо в месяц, а стоимость продажи - чуть выше среднего, около 1797 долларов США за кв. м.""Альмагро - очень востребованный покупателями район, поскольку, с одной стороны, это традиционный район с историей танго, хорошими транспортными возможностями благодаря центральному расположению, а также образовательной, коммерческой и культурной инфраструктурой. Он также пользуется большим спросом из-за близости к преимуществам, предлагаемым Кабаллито и Палермо, при более привлекательных ценах", - говорит Мария Инес Крис, коммерческий директор Newland."