Экономист Мигель Кигель рассказывает, в каких районах стоит покупать недвижимость, а в каких — нет

Пример Нуньеса довольно хорошо отражает текущую ситуацию на рынке: здесь сочетаются новые жилые и офисные комплексы, элитные районы и устойчивый спрос. Флорес, напротив, стал настоящей неожиданностью. Торговые помещения стали самым доходным видом инвестиций в столичном регионе. «Важно отметить, что, несмотря на рост цен в некоторых районах с 2023 года, они по-прежнему остаются значительно ниже уровня 2018 года. В Флоресе, например, цены по-прежнему на 35% ниже того пика. В Нуньесе квартиры по-прежнему на 26% ниже. В Бельграно — на 27%; в Колехиалесе — на 30%; а офисы в Нуньесе по-прежнему демонстрируют падение на 16% по сравнению с 2018 годом». Напротив, наибольшее снижение стоимости квадратного метра наблюдается в основном в сегменте офисов в центре и домов в определенных районах Большого Буэнос-Айреса: «Обвал цен на офисы в Микроцентре не вызывает удивления, поскольку компании уже несколько лет назад начали обращать внимание на северную часть города для размещения своих новых офисов, что привело к образованию большого запаса недвижимости при низком спросе». Сан-Николас и Монсеррат демонстрируют ужасающую картину: по сравнению с 2018 годом цены упали на 52% и 50% соответственно. Параллельно с этим некоторые районы Северной зоны, которые во время пандемии пережили бум благодаря спросу на дома и зеленые зоны, теперь демонстрируют резкую коррекцию. Тигре и Сан-Фернандо — одни из наиболее ярких примеров такой корректировки после пандемии: цены на дома там упали на 43 % по сравнению с тремя годами назад. «В этом контексте снова на первый план выходит сравнение между недвижимостью и финансовыми активами. Исторически стоимость квадратного метра в долларах, как правило, следовала за динамикой аргентинских финансовых активов, но с некоторым отставанием. Однако в этом цикле рынок недвижимости не так сильно следовал за индексом Merval. При представлении обоих показателей в постоянных долларах анализ Кигеля, основанный на данных Idecba и TradingView, позволяет выявить периоды сближения и расхождения. «По мнению экономиста, ответ на вопрос о том, как запустить аргентинский ипотечный рынок, один, и, по его мнению, его можно реализовать быстрее, чем кажется: использовать Фонд гарантий устойчивости (FGS) в качестве финансиста системы». Для Кигеля решение не требует особых усилий, а лишь политического решения в отношении уже существующих активов. По словам экономиста, FGS располагает активами на сумму около 70 млрд долларов США. Из этой суммы около 11 млрд долларов США приходится на акции компаний, котирующихся на бирже. «Сегодня эти деньги просто лежат в акциях, а вы, вместо того чтобы они просто лежали, заставляете их работать в экономике», — заявил эксперт во время беседы с Дамианом Табакманом, президентом Палаты предпринимателей-застройщиков (CEDU), на открытии десятого Строительного конгресса в рамках выставки Expo Construir 2026. Его предложение заключается в том, чтобы FGS выступал в качестве кредитора последней инстанции: банки выдают кредиты по общим стандартам, а затем продают их Фонду, чтобы восстановить ликвидность и продолжить кредитование. По его расчетам, вливание всего 1% ВВП (около 7 млрд долларов США) в ипотечный рынок может привести, благодаря мультипликативному эффекту строительства, к росту экономической активности на 2–3%. «Технически это будет работать по схеме, при которой банки или финансовые учреждения выступают в качестве «инициаторов», выдавая кредиты на стандартизированных условиях и с использованием стандартной документации. После выдачи ипотечного кредита банк продавал бы его FGS, чтобы восстановить свою ликвидность и таким образом продолжать кредитование, позволяя Фонду удерживать актив в долгосрочной перспективе». «Не нужно ничего придумывать», — подчеркнул Кигель. Он даже заявил, что этот процесс технически прост и банки могли бы подготовить необходимую документацию всего за две недели, при условии наличия политической воли и правовой защиты для чиновников, которые должны мобилизовать эти средства. «Один из наиболее привлекательных моментов для нынешней экономической политики заключается в том, что эта мера не приводит к образованию бюджетного дефицита. «Позитивный имидж и доверие к правительству упали, поэтому я задаюсь вопросом: „Что можно сделать?“. И тут появляется FGS, у которого куча денег, и все они просто лежат без дела». «Это не государственные расходы, это финансирование государственных расходов, строительства. Это предоставление долгосрочного кредита за счет акций, которые просто стоят без дела, чтобы генерировать ликвидность и с ее помощью выдавать кредиты», — пояснил Кигель. Кроме того, он заверил, что это соответствует идеологии правительства: «Для меня это идеальный инструмент. Нужно выйти из летаргии, начать что-то делать». «Ипотечный кредит не только стимулирует покупку жилья: он запускает цепочку, которая влияет на всю экономику, потому что идея FGS заключается в ипотеке, но также могут быть кредиты на строительство объектов общественного назначения». «Вместо того чтобы обращаться за кредитом во Всемирный банк, мы обращаемся к FGS, и денег хватает на оба сектора», — заверил он. Несмотря на то, что эта схема кажется решением, Кигель предупредил, что главным препятствием является не финансовый вопрос, а страх судебного преследования. По мнению экономиста, для того чтобы чиновники решились задействовать эти средства из Фонда государственной стабильности (FGS), необходима четкая правовая база. «Нужна политическая воля, и, вероятно, чиновники будут просить принять закон, который бы их защищал, что вполне разумно», — пояснил он. «Без денег это невозможно, но деньги есть», — заключил он.