Преобразование пустующего помещения в квартиру: сколько это стоит, какие разрешения требуются и какова рентабельность в Буэнос-Айресе

Преобразование коммерческого помещения в жилье — дело не из простых. Как объясняет Мариано Гарсия Мальбран, президент Палаты компаний по оказанию услуг в сфере недвижимости (Camesi), первым шагом является проведение предварительной оценки осуществимости проекта до покупки или начала строительных работ. То есть необходимо проверить, разрешено ли на данном участке жилое использование в соответствии с Градостроительным кодексом, затем ознакомиться с правилами совместного владения и горизонтального управления, если помещение находится в здании, и проанализировать, соответствует ли объект требованиям к жилищным условиям в плане освещения, вентиляции, высоты потолков, санузла, кухни, санитарных норм, безопасности, эвакуационных выходов и инженерных сетей. «Затем наступает очередь профессионала: архитектора, инженера или старшего строительного мастера, в зависимости от ситуации, который занимается составлением проекта, оформлением разрешения на строительство и определением того, достаточно ли небольшого вмешательства или же строительство требует более полного оформления. «В Буэнос-Айресе Строительный кодекс требует, чтобы каждое жилье имело как минимум гостиную-столовую, спальню, кухню и ванную комнату; в случае минимального жилья допускается комбинированное помещение гостиная-столовая-спальня-кухня плюс ванная в однокомнатной квартире. Он также устанавливает минимальные площади, минимальные размеры, минимальную высоту потолков, а также требования к освещению и вентиляции жилых помещений», — поясняет Гарсия Мальбран. «В свою очередь, Джонатан Балбис, девелопер компании Spazios, согласен с тем, что самым важным шагом является оценка реального потенциала помещения для переоборудования. «Многие проекты проваливаются на этом начальном этапе, потому что в помещении просто не соблюдаются коэффициенты освещенности и вентиляции, требуемые Строительными нормами для жилых зданий», — поясняет он. И предупреждает, что в городе нормативная база устанавливает: помещения для проживания (гостиная, столовая, спальни) должны освещаться и вентилироваться за счет городского пространства или вертикального дворика, при этом минимальный коэффициент освещенности для жилых помещений должен составлять 4,5. Таким образом, типичное помещение на первом этаже, с единственным окном на фасаде и глухими межстеночными стенами по бокам, зачастую не может соответствовать этому требованию без дорогостоящих или вовсе невозможных для реализации работ. «Если помещение не решает проблему освещения и вентиляции, его переоборудование нецелесообразно, независимо от того, сколько инвестируется в остальное», — отмечает он. Кроме того, Бальбис объясняет, что часто недооценивается тот фактор, что именно то, что делает коммерческое помещение ценным, то есть видимость, фасад, выходящий на улицу, пешеходный трафик, как раз и снижает его привлекательность в качестве жилья. «Квартира на первом этаже с выходом прямо на тротуар — это, в принципе, не тот объект, который легко продать», — говорит он. С другой стороны, преодолев этот барьер, необходимо проверить высоту потолков (минимум 2,60 м для жилого использования), возможности для размещения ванной комнаты, кухни и кладовых в соответствии с минимальными требованиями нормативов, а также соответствие квартиры минимальной площади. «Только тогда имеет смысл приступать к реализации проекта», — утверждает застройщик Spazios. «Еще одним важным моментом, который следует учитывать, по мнению Гарсии Мальбрана, является юридическая осуществимость; для этого, если объект недвижимости находится в горизонтальной собственности, необходимо ознакомиться с правилами совместного владения. «Гражданский и коммерческий кодекс требует, чтобы регламент определял назначение функциональных единиц, а его изменение, как правило, требует квалифицированного большинства в две трети от общего числа собственников, которое оформляется нотариальным актом и должно быть зарегистрировано в реестре», — поясняет он. Затем необходимо будет зарегистрировать планы, оформить разрешение на строительство, обновить инженерные коммуникации и, в случае необходимости, внести изменения в кадастровую документацию. Кроме того, потребуется аннулировать или урегулировать разрешение на коммерческую деятельность, если в помещении ранее осуществлялась такая деятельность. «Главное предупреждение заключается в том, что если в регламенте указано, что единица является исключительно коммерческим помещением, то недостаточно того, что с точки зрения градостроительства в ней можно проживать. Необходимо решить вопросы, связанные с консорциумом и регистрацией, иначе с объектом могут возникнуть проблемы при сдаче в аренду, продаже, страховании или оформлении в качестве жилья», — говорит президент Camesi. «Для Бальбиса также важно проверить объект недвижимости, начиная с того, что воплощено в проекте, и заканчивая тем, что указано в планах, чтобы оценить возможность перепрофилирования. «Если у объекта недвижимости нет утвержденных чертежей, необходимо запросить исторические данные в DGROC (Управление строительства и кадастра Мэрии Буэнос-Айреса), а если таковых нет, приступить к урегулированию строительства с помощью проекта по внесению изменений», — подчеркивает он. Гарсия Мальбран отмечает, что для мелких работ в существующих зданиях может потребоваться уведомление о строительстве, но фактическая переоборудование помещения под жилье обычно требует регистрации чертежа строительных работ на этапе проектирования, а затем получения разрешения на выполнение строительных работ. GCBA классифицирует разрешения на микро-работы, мелкие работы, средние работы и крупные работы; микро-работы охватывают площадь до 50 м², но не все изменения назначения могут осуществляться таким образом. «Кроме того, в зависимости от случая могут потребоваться разрешения или сертификаты на сантехнические, электрические, газовые, системы механической вентиляции и противопожарные установки. Если здание находится под охраной как культурное наследие или расположено в особой зоне, для проведения работ может потребоваться дополнительное разрешение от компетентного органа», — поясняет он. «Что касается затрат, президент Camesi утверждает, что они сильно варьируются в зависимости от исходного состояния помещения. «Помещение с ванной комнатой, хорошим фасадом, нормативной высотой и канализационным подключением — это не то же самое, что помещение в глубине здания, без достаточной вентиляции или с устаревшими инженерными сетями», — утверждает он. И уточняет, что в качестве ориентира на этот год полный ремонт ванной комнаты может обойтись примерно в 5500 долларов США, а полная кухня — около 6200 долларов США, согласно данным Reporte Inmobiliario. При этом ремонт кухни и ванной комнаты небольших размеров обойдется примерно в 13 000 долларов США в первом полугодии 2026 года. Таким образом, считается, что для полной перепланировки небольшого или среднего помещения в Буэнос-Айресе разумный рыночный диапазон цен составит от 600 до 900 долларов США за м², если не требуется значительных конструктивных изменений и нет проблем с инженерными сетями. Для комплексной реконструкции стоимость составит от 900 до 1400 долларов США за м², когда необходимо переделать ванную комнату, кухню, электропроводку, полы, потолки, столярные изделия, вентиляцию и фасад, в то время как в сложных случаях стоимость будет выше указанных значений, если речь идет о наследии, конструкции, газоснабжении, доступности, фасаде или изменении правил горизонтальной собственности. «К этому нужно добавить гонорары специалистов, пошлины, сборы, чертежи, услуги по оформлению документов, возможные изменения в правилах кондоминиума и резерв на непредвиденные расходы. «При таких работах я бы не составлял смету без резерва в размере от 10% до 15% на непредвиденные расходы», — поясняет Гарсия Мальбран. «Не менее важным вопросом является расчет сроков; в данном случае он утверждает, что в простом случае, без конфликтов с консорциумом и без технических возражений, процесс может занять от трех до пяти месяцев. Но если необходимо изменить регламент горизонтальной собственности, утвердить его на собрании, привлечь нотариуса, изменить планы или иметь дело с объектом недвижимости, находящимся под охраной наследия, срок может легко увеличиться до шести, девяти или 12 месяцев. «Срок не определяется только объектом, зачастую он зависит от документации», — поясняет он. «Наконец, необходимо оценить рентабельность, которая, по мнению Гарсии Мальбрана, зависит от покупки. «Бизнес становится выгодным, когда инвестору удается приобрести помещение со значительной скидкой по сравнению с аналогичной квартирой и когда затраты на переоборудование не поглощают эту разницу», — говорит он. И добавляет, что «при удачной сделке по переоборудованию доход может превышать средний рыночный уровень. Например, если сопоставимая квартира приносит 5,8% годовой валовой доходности, но инвестору удается уложиться — покупка плюс ремонт плюс расходы — на 20% ниже стоимости эквивалентной квартиры, валовая доходность на вложенный капитал может приблизиться к 7,2%. Но если он переплачивает за помещение или ремонт обходится дороже, рентабельность быстро снижается», — отмечает он. «Не все помещения подходят, но те, что подходят, могут быть очень привлекательным продуктом: первый этаж, отдельный вход, низкие коммунальные расходы, подходящие для пожилых людей, людей с ограниченной подвижностью, жилье-студия или временная аренда, если соответствует нормам», — говорит он. «Однако он утверждает, что ключ не в том, чтобы покупать по цене, а по целесообразности. «Дешевое помещение, которое нельзя легально преобразовать в жилье, может в итоге оказаться дорогостоящим». «Правильно выбранное, удачно расположенное и качественно переоборудованное помещение может превратить пустующий коммерческий объект в прибыльную жилую единицу, пользующуюся спросом», — анализирует он. «По мнению Бальбиса, переоборудование помещения в квартиру — это не бизнес, ориентированный на получение ежемесячной арендной платы: по сути, это операция по перепродаже, то есть покупка обесценившегося актива, его преобразование и повторное выведение на рынок по более высокой цене. «Рентабельность нужно измерять по отношению к общему вложенному капиталу на момент продажи, а не как годовой процент от арендной платы. При удачной покупке, точном планировании затрат и эффективном выполнении работ перепродажа может принести от 10% до 20% доходности в долларах менее чем за год», — предупреждает он. «Чтобы понять потенциал, достаточно посмотреть на цифры: незанятое помещение в районе без коммерческой активности, но с потенциальным спросом на жилье, можно приобрести в Буэнос-Айресе по цене от 1000 до 1400 долларов США за м². То же самое помещение, преобразованное в хорошо отделанную квартиру, может выйти на рынок по цене от 1900 до 2200 долларов за м²», — объясняет он и уверяет, что разница между этими двумя значениями и составляет суть бизнеса. «Сегодня флиппинг перестал быть очевидной возможностью и превратился в бизнес, требующий точности. «Стоимость строительства в долларах сильно выросла за последние два года, и сегодня маржу определяет не рынок, а качество решений: какое помещение выбрать, по какой цене купить, сколько будет стоить строительство и как быстро продастся готовый продукт. «Затраты на вход и выход из проекта могут составлять до 12 % от общей суммы, а каждый дополнительный месяц строительства или реализации снижает доходность. Грамотно проведенная реконструкция имеет четкую финансовую логику. Но это не тот бизнес, где можно импровизировать: он требует одновременного владения нормативной базой города Буэнос-Айрес, знания текущих затрат на строительство и динамики цен в том районе, где ведется деятельность», — заключает девелопер Spazios.