Строительство и рынок недвижимости: как работать в условиях высоких затрат и отсутствия финансирования

Последние данные о строительной активности показали, что сектор продолжает следовать логике, которая началась почти год назад: за попыткой восстановления следует откат, а затем все возвращается на круги своя. То, что раньше было эйфорией по поводу последствий отмывания долгов и кредитов, на сегодняшний день имеет два первых вывода: оно было направлено на посредничество (не на строительство) и имело значительное, но ограниченное влияние. Что касается нежилого строительства, то здесь, похоже, наблюдается более значительное оживление, хотя и со значительно более низкой точки отсчета. Возвращение некоторых провинциальных общественных работ и переориентация спроса на инфраструктурные работы для энергетического сектора сдерживают падение. В апреле строительство выросло на 5,1 % в месячном исчислении, что является самым высоким показателем с июля 2024 года. После 10 месяцев стагнации он достиг самого высокого уровня с декабря 2023 года, но все еще на 20 % ниже пика ноября 2023 года. "Однако опережающие индикаторы за май демонстрируют снижение. Таким образом, логика, начавшаяся год назад, - кратковременное восстановление, которое не удается закрепить, а затем рецидив и возврат к предыдущей точке - похоже, сохранится на ближайшем горизонте. Негативные ожидания предпринимателей в сфере строительства на следующий квартал достигли 17,6 %, что является максимальным значением с июля 2024 года, в то время как позитивные ожидания упали до 14,8 %, что является худшим показателем почти за год. «Стоимость м² в долларах тормозит частное строительство, а бюджетные ограничения ограничивают государственные работы». "Ожидание отмывания было направлено на посредничество (не строительство) и оказало значительное, но ограниченное влияние. Новая инициатива «использовать доллары в матрасе» пока не устранила налоговую неопределенность, а Конгресс, похоже, не предлагает гладкого прохождения для законодательного проекта«. »Рынок недвижимости продолжает расти, хотя и с различиями в зависимости от сегмента: цены на недвижимость в хорошем состоянии продолжают расти, хотя и замедляются, в то время как в некоторых городах цены на подержанную недвижимость набирают темп. Однако рост стоимости строительства в долларах (+1,4 % в апреле и +10 % в мае), вызванный падением курса доллара, оказывает давление на рентабельность сектора. С начала президентского срока стоимость строительства в долларах выросла на 84 % по апрель и на 103 % по май, что вынуждает сектор пересмотреть свою бизнес-модель в условиях значительно возросшей структуры затрат. Надежды на снижение затрат за счет импорта ограничены некоторыми видами сырья, но не компенсируют растущий обменный курс. "С точки зрения рентабельности, прямые затраты на строительство (без учета налогов, прибыли или маркетинговых расходов, например) составляют 35% от стоимости квадратного метра в скважине. В городе Буэнос-Айрес средняя прямая стоимость строительства одного квадратного метра составляет 1020 долларов США, в то время как средний квадратный метр в скважине имеет стоимость 2893 доллара США. В ноябре 2023 года, например, доля прямых затрат составляла 22 %, а в течение 2021 года - в среднем 19 %. "В мае ипотечные кредиты UVA были выданы на сумму 298 млн долларов США. Это на 7% больше, чем в апреле, и самый высокий показатель с мая 2018 года (445 млн песо США). 90% всего ипотечного финансирования было предоставлено в UVA частным лицам (семьям). Неликвидность, с которой сталкивается финансирование ипотечного сегмента, продолжает отражаться на росте процентных ставок: средняя ставка составила 6%, что на один пункт выше 5%, зафиксированных в октябре, когда начался процесс повышения ставок, в результате которого большинство организаций повысили свою финансовую стоимость (за исключением «Банко Насьон», одного из основных). "Срок остается стабильным на уровне 24 лет. По состоянию на февраль, последние известные данные, Banco Nación остается основным банком на рынке ипотечного кредитования, за ним следуют Galicia, Macro и Banco de Córdoba. В апреле рынок недвижимости сохранил темпы роста, а в 2025 году он достигнет уровня, близкого к историческим рекордам. В провинции CABA было зарегистрировано 5471 сделка, что является самым высоким показателем с 2018 года, при этом наблюдается значительное оживление ипотечного кредитования (1192 сделки, +946 % по сравнению с прошлым годом), хотя и с очень низкой базы. В провинции Буэнос-Айрес в апреле также был достигнут рекордный показатель - 12 158 сделок, что на 60 % больше, чем в 2024 году, хотя кредит UVA был менее заметен из-за отсутствия Banco Provincia на этом рынке. Кордова продемонстрировала иное поведение, согласно данным Палаты брокеров по недвижимости провинции: количество сделок снизилось на 4 % по сравнению с предыдущим годом, хотя они все еще на 61 % превышают показатели 2023 года, что отражает потерю импульса в местном ипотечном кредитовании после более динамичного начала благодаря Banco de Córdoba, который недавно сократил свое участие. "Ипотечный рынок готовит почву для возможной секьюритизации, которая позволит ему получить более реальное и долгосрочное финансирование. Это отчасти объясняет рост ставок, хотя процесс разгрузки портфелей будет медленным. Без этого объем ипотечных кредитов будет оставаться на прежнем уровне - в среднем около 300 миллионов долларов США в месяц, что достаточно для объяснения 20% сделок в CABA, 15% в PBA и почти 10% в Кордове, которые сегодня являются основными рынками в стране. "В будущем перед строительством и рынком недвижимости стоят особые задачи: как работать в условиях высоких затрат и отсутствия финансирования, ожидая, пока сценарий точки прибытия закрепится. Целевой (или желаемый) сценарий - это сценарий с увеличением и улучшением источников финансирования, как для покупки, так и для строительства. Сегодня банковский кредит на строительство составляет всего 2 % от общего объема кредитов, тогда как в начале 1990-х годов он составлял 7 %. Кредит на покупку жилья составляет 0,2% ВВП, в то время как 30 лет назад он составлял 4%. Потенциал, просто достигнув этих уровней, безграничен. "Возможно, звенья строительной цепочки не осознают, какой объем инвестиций, занятости и доходов будет означать достижение этих уровней. Повышение цен, которое может быть вызвано таким увеличением финансирования, - это тот двигатель, который необходим этой новой схеме высоких затрат, чтобы частное строительство снова стало прибыльным". Однако все вышеперечисленное далеко не гарантировано, и справиться с переходным периодом - задача сектора на будущее. "Автор - экономист компании Empiria Consultores.