Новые жемчужины Буэнос-Айреса: проспекты, которые раньше были «гадким утёнком» района, а сегодня являются очень востребованным местом для проживания

В течение многих лет это были серые улицы с опущенными жалюзи, автомастерскими, автомойками, непривлекательными помещениями и зданиями, построенными несколько десятилетий назад. Но в последнее время многие районы Буэнос-Айреса претерпели радикальные изменения и стали более привлекательными. Это произошло с двумя неожиданными проспектами: Niceto Vega в Палермо и Directorio в Кабальито, которые из забытых превратились в объекты интереса девелоперов. «Сегодня они привлекают спрос, строительные работы и новый тип жителей, которые ищут то, что остальная часть города уже не может предложить: стратегическое расположение без хаоса и квадратные метры по все еще конкурентоспособным ценам». Еще несколько лет назад Niceto Vega — между Juan B. Justo и Dorrego — больше походила на автомастерскую, чем на объект интереса застройщиков. Однако всего в пяти кварталах от нее находится один из самых модных районов Палермо, который привлек внимание девелоперов и превратился из небезопасного и «некрасивого» места в модную авеню. «Я боялась покупать недвижимость в этом районе, потому что он был окружен гаражами и прачечными. Но после пандемии все изменилось: сегодня моя квартира стоит на 20% дороже», — рассказывает Люсия, жительница этого района. «Район выиграл от нескольких изменений, таких как поднятие железнодорожных путей Сан-Мартин, что улучшило движение в районе. Соединение с проспектом Хуан Б. Хусто облегчает доступ к проспекту Авенида-дель-Либертадор; кроме того, общественный транспорт — еще один плюс этого района. К этому добавился бум на рынке недвижимости в районах Чакарита, Палермо и Колегиалес — сегодня известной границе, называемой «Чакалермогиалес», — который привлек авторские кафе, творческие студии и туристов, ищущих «новый Палермо Голливуд». Микрорайон, расположенный между улицами Доррего и Хуан Б. Хусто, развил ряд преимуществ, которые вывели его на первый план на рынке недвижимости. Это жилой район в самом центре Палермо, но вдали от интенсивного движения, характерного для этого оживленного района. Фактически, на первых этажах зданий здесь не так много магазинов, а значит, и пешеходов. «Коридор улицы Нисето Вега между проспектами Хуан Б. Хусто и Доррего является главной осью ночной жизни района Палермо. Эта зона характеризуется концентрацией дискотек, пабов и культурных центров», — резюмирует архитектор Алехандро Тепедино из D'aria Propiedades. Кроме того, Тепедино утверждает, что в настоящее время «бум на рынке недвижимости стимулирует развитие новых жилищных проектов в этом районе. Эта трансформация предвещает ощутимое напряжение между потребностью в домашнем уюте и взрывом ночной жизни со всеми ее последствиями». Таким образом, эти сильные контрасты «вызывают конфликт сосуществования между уже устоявшимся городским обликом и глубокой урбанистической трансформацией, которая сейчас происходит». В этом ключе девелопер Густаво Глазман, партнер Infinity Line, был одним из первых, кто разглядел потенциал этого коридора. «Мы построили наше первое здание 11 лет назад, и сегодня свободных участков уже не осталось», — говорит он. В его случае, они начали строительство 11 лет назад на проспекте (здание на 70 квартир), уже построили два здания и имеют в запасе еще два проекта. «Район был многообещающим. Расположенный рядом со всем, но вдали от шума; все указывало на то, что она должна была расти, альтернативы не было», — добавляет он. Сегодня Глазман продолжает делать ставку на этот район и имеет в работе еще два проекта на проспекте: на углу пересечения с улицей Карранса будет построено здание с 33 квартирами с тремя комнатами площадью от 75 до 120 м², предварительная цена которых составляет 3400 долларов за м². Кроме того, между улицами Гумбольдта и Фитц Рой строится еще один проект, но в этом случае речь идет о премиальных офисах с корпоративным имиджем, которые добавят 10 этажей и 8000 м² корпоративных площадей. «Люди по-прежнему делают ставку на кирпич», — уверяет он. По словам Херемиаса Гонсалеса Толедо, коммерческого директора Inarch, «это был эффект после пандемии: люди хотели быть ближе ко всему, но в более спокойных районах». Застройщик отмечает, что цены в этом районе также являются преимуществом, поскольку земля здесь дешевле, чем в Палермо, Нуньес или Бельграно, поэтому конечная стоимость квадратного метра более доступна, чем в других районах. В этом смысле он отмечает, что средняя цена за квадратный метр начинается от 3000 долларов США и доходит до 4000 долларов США. Его компания строит здание недалеко от проспекта, в нескольких кварталах от этой микрозоны, на пересечении улиц Доррего и Кордова. Это девятиэтажное здание с двумя уровнями, предназначенными для удобств, строительство которого будет завершено в конце 2027 года. В нем будут квартиры от одной до четырех комнат площадью от 35 до 120 м², стоимость квадратного метра которых начинается от 3100 долларов США и достигает 4000 долларов США. Он также отмечает, что это «новый гастрономический центр». Действительно, в этом районе сосредоточены заведения, начиная от известного гриль-бара Anchoita, в котором трудно забронировать столик, до одного из филиалов Ventana de Anafe. Микаэла Наджманович, владелица и создательница этого последнего гастрономического предприятия, которое появилось восемь лет назад, но с 2024 года находится на улицах Аревало и Нисето Вега, утверждает: «Это район, где находится много производственных компаний, и вся аудиовизуальная индустрия очень активна. Здесь также много туристов, которые останавливаются в этом районе и посещают его заведения». Она отмечает, что гастрономия района сосредоточена в основном на прилегающих улицах. В вашем случае вы решили разместиться на соседней улице, поскольку «она предлагает более уединенное, укромное место, при этом оставаясь в общественной зоне, с оживленным движением и растущей популярностью». Сегодня Нисето Вега сочетает в себе две души: от Доррего до Бонпланда — более семейный и жилой район; от Бонпланда до Хуана Б. Хусто — ночная жизнь, напоминающая старый Палермо Голливуд, с барами, крышами и киностудиями. «Прилегающие улицы будут продолжать расти, потому что так всегда происходит, когда микрорайон укрепляется», — предсказывает одна из жительниц. «Если Niceto Vega — это неожиданный подъем северного коридора, то проспект Directorio — это тихое явление в центре-юге. Рожденная как жилая артерия Кабальито, она переродилась под влиянием бурного роста Педро Гойена, который исчерпал свои строительные возможности и подтолкнул застройщиков на несколько кварталов дальше. «Сегодня цены на Директорио варьируются от 2500 до 4500 долларов за квадратный метр, и застройщики признают, что спрос остается стабильным, несмотря на нехватку земельных участков. «В результате коллапса Goyena появились новые высококлассные районы. Directorio является их естественным продолжением», — объясняет Матео Гарсия из Toribio Achával. «Но что вызвало такую активность в районе, удаленном от популярного северного коридора города? Одним из движущих факторов стала миграция жителей из других районов. Автомагистраль 25 de Mayo соединила район и привлекла покупателей из Эсейсы, Сьюдад-Эвиты, Ломас-де-Самора, Матадерос и Линьерс, чтобы назвать лишь несколько примеров. «Это стало предметом стремления, и мы реализовали проекты для очень требовательной публики», — объясняет Херардо Аскуй, президент одноименной девелоперской компании, которая имеет более 26 готовых и строящихся зданий премиум-класса в самом востребованном микрорайоне Кабальито. «Люди также приезжают из Рамос-Мехия, Сьюдадела или Матадерос», — добавляет Карлос Куччолла из одноименного бюро, которое реализует несколько проектов в этом районе. «Это публика, которая не стремится жить в северной части города или в Реколете. Некоторые называют его «Палермо южной зоны». «Это один из районов с наибольшим количеством строящихся объектов и новых зданий, особенно в районе Гойена и его окрестностях», — отмечает Луис Д'Одорико, директор D'Odorico Propiedades. Хотя сегодня на этой авеню уже нет свободных участков, всего в двух кварталах от нее растет ее параллельная улица Директорио. «Мы уже построили три проекта на Гойена и всего в 500 метрах от Директорио возводим еще пять зданий», — раскрывает Азкуй. Он рассказывает, что, когда решил сосредоточиться на Кабальо, он обнаружил на этой авеню возможности с ценами на землю около 600 или 700 долларов за квадратный метр, в то время как на Гойена они достигают 1000 долларов за квадратный метр. «Признак роста Директория? На этой авеню открылся концепт-стор Saccaro, бразильского бренда высокого класса, занимающегося дизайном интерьеров. «Транспортная доступность — еще одно преимущество этого района: это один из немногих районов, где проходит более одной линии метро (A и E), а также курсируют различные автобусы и поезд Sarmiento. Отсюда можно попасть на автомагистраль 25 de Mayo, которая соединяет автомагистраль Ла-Плата-Буэнос-Айрес с Перито-Морено и проспектом Деллепиане».