Эдуардо Костантини: "Мы достигли дна: если мы не возьмем себя в руки, то риск будет гипер".
Аргентина 2023-08-03 09:49:31 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Компания LA NACION провела восьмой саммит по недвижимости, в котором приняли участие более 200 бизнесменов, прогнозирующих развитие рынка недвижимости в условиях, когда политический сценарий и волатильность валютных курсов влияют на макроэкономические ожидания. "Лидеры отрасли проанализировали будущее цен на недвижимость, особенно если принять во внимание, что недвижимость долларизирована. И они согласились с благоприятными перспективами развития одного из ключевых секторов экономики страны. В конце встречи Эдуардо Костантини, генеральный директор компании Consultatio и создатель Nordelta, проанализировал не только будущее кирпичных инвестиций, но и то, что ждет аргентинскую экономику: девальвация, риски гиперинфляции, шок или постепенность, что будет с рынком недвижимости - вот некоторые из тем, которые он обсудил. "Как Вам удается сохранять страсть к инвестированию в стране, где происходят такие макроподвиги и меняются правила игры? "Я родился в той Аргентине, то есть никогда не испытывал экономической стабильности, вернее, испытывал ее только в течение некоторых относительно коротких периодов времени. Например, в 1990-е годы у меня было несколько хороших лет. В Аргентине существует эндемическое зло, которое превосходит все ее ресурсы. Поэтому инфляция классическая, дефицит, резервный кризис, диспаритет относительных цен - все это всегда разбалансирует макросреду. Все это разрозненно. Но в среднесрочной перспективе я ожидаю изменений к лучшему. У Аргентины нет ресурсов, государство - банкрот, у него нулевые резервы, структурный дефицит и отсутствие международных кредитов. Существует большая неразбериха. Поэтому нет другой альтернативы, кроме как вернуться к порядку, и мы находимся на пути к долгосрочной стабильности, которую я никогда не испытывал за свои 77 лет."- Для достижения этой стабильности власть имущим приходится нести политические издержки, связанные с наведением макроэкономического порядка?"- В краткосрочной перспективе - да. Дело в том, что достижение порядка должно быть государственной политикой. Этот порядок начинается с институциональной, морально-этической и макроэкономической стабильности. Первый столп - навести порядок в государственных счетах, то есть сказать, что государство не должно тратить больше, что в итоге приводит к чрезмерной эмиссии, интервенции Центрального банка, задержке $, разложению всех относительных цен. У вас закончились резервы. Когда вы следуете за беспорядком, макрос берет свое. Лимит - это первый шаг политиков, чтобы отсрочить доллар, чтобы инфляция не всплыла или всплыла с меньшей силой."- Но инфляция все равно есть... "И, конечно, в итоге мы имеем ту инфляцию, которую имеем с лимитом, справедливые цены, регулируемые цены..."- И как из всего этого выходить: постепенно или шоком?"- "Это сложный вопрос. Я полагаю, что по опыту экономик, в которых наблюдались подобные перекосы, для снижения уровня инфляции требовалось несколько лет. Нельзя делать это из года в год. В действительности страны, сделавшие это, достигли и такого политического соглашения, которое не наблюдается в Аргентине. У страны есть политическая проблема, у нее нет непреодолимой материальной проблемы. Напротив, если посмотреть на потенциал Аргентины, то он очень силен во всем: в сельском хозяйстве, в горнодобывающей промышленности, в индустрии знаний, в объеме резервов частного сектора за рубежом. Поэтому именно политика вынуждена давать этот ответ, который она никогда не заканчивает давать, потому что нет такого государственного деятеля, который ставил бы во главу угла порядок. Сегодня многое делается на короткую перспективу, чтобы править, чтобы избраться на следующих выборах. Страну обманывают."- Какой должна быть стоимость $?"- "Официальный доллар слишком дешевый, а свободный - слишком высокий. Реальность находится посередине, но это все равно, что снимать ее в движении, потому что когда вы начинаете перенастраивать, балансировать, калибровать различные переменные, неумолимо происходит девальвация. Другими словами, не может быть и речи о его обесценивании. Мы вынуждены девальвировать, потому что резервов нет, а спрос на этот доллар бесконечен. Все это приведет к скачку краткосрочной инфляции. Таким образом, очевидно, что равновесный доллар будет расти, но он должен быть гораздо ниже свободного $. Хороший экономический план, имеющий политическое обоснование, меняет ожидания, меняет направление $ых потоков. И вы должны управлять этим, потому что произойдет ускоренное изменение ожиданий в лучшую сторону: тогда придут доллары, вы задержите их, вы будете почивать на лаврах с этой задержкой $, и это тоже породит дисбаланс в долгосрочной перспективе. Поэтому всегда приходится калибровать переменные, но в основе лежит прежде всего фискальный баланс."- Что должно быть в плане, ориентированном на фискальный баланс? "В рамках фискального баланса необходимо достичь социальной жизнеспособности изменений. Нельзя просто так взять и сделать оптовую корректировку. Нужно сделать государство более эффективным, а распределение ресурсов - более эффективным. Это не та проблема, которая может быть решена в одночасье с помощью ударного плана. При достижении фискального равновесия государству не нужно привлекать чрезмерные заимствования, поскольку ему не нужно оплачивать этот перерасход. Сегодня происходит следующее: поскольку правительство не может брать в долг столько, сколько ему нужно, то через Центральный банк оно осуществляет денежную эмиссию, которая в итоге приводит к росту цен. Если у вас все в порядке с финансами, вам не нужно влезать в долги. Это является основой для упорядочения монетарных переменных и достижения ценовой стабильности, которая обеспечивает прочность валюты и рост сбережений. У нас нет валюты, а необходимо иметь валюту и национальные сбережения. Это и есть азбука страны"... С чего вы взяли, что это может произойти... если в Аргентине мы повторяем эту историю уже много лет. Почему именно сейчас?" "Потому что в противном случае, поскольку мы уже достигли дна, у вас не будет возможности финансировать текущие расходы, т.е. государственный долг имеет доходность 30%. Правительство продает облигации по 50% стоимости - нонсенс. Тогда нет возможности финансировать вас, иначе риск будет гипер. По обязательству вы должны сделать возврат к заказу. Я думаю, что произойдут и политические изменения. Я не думаю, что правящая партия победит, и мне кажется, что мы движемся в сторону экономической ортодоксии из обязательств, а также из идеологии, потому что я думаю, что оппозиция победит."- И эта экономическая ортодоксия - то, что может спасти нас от гипер... "Я думаю, да". "Вы говорили о девальвации, как она повлияет на стоимость недвижимости, продаваемой в $х? Свободный доллар стоит столько, сколько он стоит, и в действительности в истории Аргентины каждый раз, когда происходил скачок обменного курса, продажи недвижимости падали, а вместе с ними и ее стоимость. Это почти незыблемая аксиома, если не считать пандемией то, что после 50 лет работы в качестве инвестора в недвижимость мы наблюдаем, например, в Nordelta и Puertos, рост продаж и цен в $х, даже при коррекции обменного курса. То, что произошло из-за очень сильного внешнего воздействия, - это изменение желания семей переехать из квартир, вызванное ситуацией в городе. За исключением этой ситуации, у вас есть обратная корреляция между долларом и недвижимостью. Верно и то, что мы продали здание BBVA из-за регуляторных проблем, которые не позволяли банку отправлять прибыль за рубеж или не позволяли проводить долларизацию. Поэтому то, что происходит сегодня, - это тоже мотивированная покупка для защиты тех карманов, которые должны оставаться в песо. Таким образом, в этом контексте мы двигаемся с продажами различных проектов, мы ориентируемся и производим продажи, которые не являются эйфорией. Вы говорите о смене цикла на рынке недвижимости? В последние месяцы произошло то, что рынок начал дисконтировать смену правительства с запозданием, потому что в предыдущем цикле, когда была возможность смены правительства во время второго президентства Кристины, политические изменения начали дисконтировать раньше - в лучшую сторону. Прошло несколько месяцев с тех пор, как это стало происходить. Поэтому вырос фондовый рынок, выросли аргентинские облигации, а также недвижимость". "Кирпич - это убежище ценностей в стране и в мире"... "Мы должны посмотреть, как он сегментирован. Инвестиции в офисы в целом сократились из-за снижения заполняемости и миграции рабочих мест в периферийные города и домашние офисы. Там повышение ставок сильнее бьет по инвестору, поскольку он работает с долгом и небольшим капиталом. Кроме того, есть инфляция, которая за последние десять лет почти удвоила стоимость строительства в США, и есть защита кирпича от $. Потом есть города-победители, такие как Флорида, где земля подорожала в три раза в $х."- А сегодня цены в Майами достигли потолка... "Я не знаю об этом. Я с подозрением отношусь к достигнутым значениям. Например, когда мы строили Bal Harbour в 2014 году, стоимость земли и строительства составляла 8000 $ за м2 , а сегодня она составляет 20 000 $ за м2 . В этом случае это произошло потому, что государство провело структурную трансформацию: оно поглотило людей, компании, поэтому собственность была чрезвычайно оценена. Это не то же самое, что произошло в Нью-Йорке". Обращаясь к местному рынку, следует отметить, что на нем происходит нечто антициклическое: недвижимость продается в предвыборный период: "Она продается, но в зачаточном состоянии. Дело не в том, что вы просто продаете что угодно. Дела у Nordelta и Puertos идут относительно неплохо. Nordelta лучше, потому что осталось полтора микрорайона и люди знают о дефиците и о том, что он будет расти в $х. А в столичных проектах улучшение относительное."- Пуэртос не пострадал от феномена "back to the city"? "Нет, нет, совсем нет."- Цены достигли дна?"- Рынок очень избирателен в связи с изменением характеристик недвижимости. Новые проекты более оперативны: в них есть такие удобства, как спортзалы, бассейны, открытые пространства, места для встреч. Это вещи, которые люди ценят очень высоко, в отличие от недвижимости 30-40-летней давности, которая не имеет этих услуг и которая наказывается спросом. Поэтому сегодня происходит переход семей из одного проекта в другой". Что вы будете строить? "В Catalinas вы имеете дело с гибкостью. У нас был впечатляющий проект от американской студии, это были самые современные офисы: 92 тыс. м площади с большими террасами, но корпоративный рынок - это очень закрытый рынок. Мы опасались структурного спроса в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Поэтому мы превратили его в многофункциональный проект, который в принципе будет представлять собой жилую башню со всеми атрибутами, которые требует новый спрос. Что касается этого многофункционального проекта. Какой процент будет приходиться на жилые помещения, а какой - на офисы? "Мы не знаем. Сейчас он задуман как жилой комплекс с большой активностью на первом этаже: магазины, арт-проекты, проекты наружного дизайна, закрытые пространства, рабочие пространства, студии с бассейнами на 40-м этаже, клуб на 12-м. "Будет ли это вертикальный город, как проект, который строят на проспекте Уэрго?" "Масштаб больше: это будет 240 метров объединения от нуля. Есть проект с нашими совладельцами, потому что там семь зданий, и проспект Мадеро будет переработан, расширены тротуары, создан арт-проект, городская мебель, что полностью изменит район. Сколько Вы инвестируете в этот проект? Учитывая стоимость земли, это будет около 350-400 млн. $. "Как Вы оцениваете потенциал этой территории?" - "Это более 200 000 метров, семь земельных участков, которые создадут новое место в городе Буэнос-Айрес, которое также будет обслуживать Каталинас, где нет ни гастрономических услуг, ни площадей на первом этаже, и где нет жизни, потому что он был задуман в другое время. Благодаря этим проектам будет обеспечена связь с другой стороной проспекта Мадеро, и мы сможем принимать людей из Каталинаса и других мест на мероприятия, которые мы собираемся проводить. В какой-то момент стоимость квадратного метра в Буэнос-Айресе достигнет цены на недвижимость в первых городах мира? Нет, нет, я так не думаю. Это будет "зеленый год" Аргентины, если не удастся исправить ситуацию с политикой, уровнем коррупции и макростабильностью. .... Сейчас стоимость недвижимости в стране просто смехотворна, потому что если взять относительные цены в Уругвае, то в получасе езды отсюда она стоит ровно на 100% дороже. Это города, которые предлагают гораздо меньше услуг и где строительство обходится ровно в два раза дороже. Другой пример: в Майами здание, построенное без земли, требует инвестиций в размере US$8000, US$9000 м2. Когда я приехал в Майами в кризисном 2009 году, первый же участок земли, который я купил, а это был Oceana Key Biscayne, стоил дешевле, чем в Буэнос-Айресе. Купить менее чем за 2000 $ м2 на воде, четыре квартала на живописном острове, а за Мальбой участок земли продавался за 4500 $ м2. Но сегодня стоимость земли в Майами составляет 15 тыс. $ Это означает, что относительные цены меняются, и сегодня строительство суперхай-энда на воде с учетом стоимости земли обходится в 18 000 $, а здесь - в одну десятичную от этой суммы."- Какой совет Вы дадите инвестору? "Необходимо диверсифицировать. И сегодня те, кто инвестирует в недвижимость как в объект пользования, также стремятся к качеству жизни. Это был один из эффектов пандемии: переоценка качества жизни семей". "- В каких областях есть возможности? "Есть возможности, потому что предложение будет другим и более соответствующим тому, что вы ищете, то есть тому, о чем я говорил ранее, - удобствам. То есть, если земля хорошо расположена, ее ширина, если она подходит для того, что вы хотите развивать, для архитектурной части, есть сравнительное преимущество перед другими квартирами, которые старше, и люди явно захотят то, что вы строите, а не то, что было раньше". "Что бы Вы сказали молодому человеку, который начинает работать, мечтает стать девелопером в этом секторе, но начинает сталкиваться с камнями на пути? Одна вещь, которая обнадеживает, - это то, что люди ценят честность проекта. Люди ценят, что ты держишь слово, что ты делаешь вещи с креативом, с содержанием: Coldplay приехали и заполнили River. Мальба взрывается людьми, потому что если ты делаешь что-то хорошее, аргентинский народ откликается. Конечно, к сожалению, он очень сегментирован, потому что у многих людей нет средств, чтобы наслаждаться им, но те, у кого они есть, ценят его и откликаются на него".