Эффект девальвации: что произойдет с ценами на недвижимость, стоимостью строительства и где скрываются возможности?

Новые правила макроэкономической игры, объявленные малым столом президента Хавьера Милея, не чужды индустрии недвижимости, исторически долларизированному сектору, поскольку цены на недвижимость устанавливаются в этой валюте. "Заявления находятся на правильном пути, хотя и не совсем понятно, какое влияние они окажут на квадратный метр. В любом случае, недвижимость - это долгосрочная инвестиция, на которую влияет экономическая ситуация, но не так сильно, как на другие сектора", - анализирует Мартин Бокете, директор компании Toribio Achával. Он убежден, что если переменные экономики, в основном доллар, станут прозрачными и будут циркулировать за рубежом, это будет хорошим знаком, поскольку доллары потекут, и даже инвестиции за рубежом могут быть направлены в местные кирпичи и раствор. В этом контексте возникает несколько ключевых вопросов о том, сможет ли экономический план нового президента прервать "смену цикла", с которой сектор флиртовал последние шесть месяцев. Правительство объявило о 100-процентном повышении официального курса доллара, что подразумевает девальвацию на 54 %. Теперь большая дилемма в определении влияния на стоимость продажи недвижимости заключается в том, как это движение может повлиять на стоимость доллара, который является валютой, в которой осуществляются сделки с недвижимостью. Сегодня цены на недвижимость находятся на рекордно низком уровне, и лидеры сектора сходятся во мнении, что у них нет никаких шансов на дальнейшее падение. В цифрах цены объявлений, опубликованных в Zonaprop, отражают изменение тенденции с июля, и стоимость продаж с того времени выросла на 0,8%. Однако в этом году они номинально упали на 1,3%, и цена на 22,5% ниже максимума, достигнутого в 2019 году. Сегодня однокомнатная квартира площадью 40 квадратных метров, расположенная в городе Буэнос-Айрес, имеет среднюю цену 95 1891 доллар США, двухкомнатная площадью 50 метров - 114 364 доллара США, трехкомнатная площадью 70 метров - 158 989 долларов США, согласно индексу платформы объявлений. "Герман Гомес Пикассо, директор Reporte Inmobiliario, добавляет, что в гипотетическом случае, когда синий цвет подскочит, например, до 5000 песо, никто не будет выходить на аукцион, поскольку это не залоговый рынок. Другими словами, владельцам не нужно продавать жилье, чтобы выплатить кредит. Алехандра Ковелло, директор одноименного агентства недвижимости, предпочитает не вступать в "спекулятивные" дебаты о курсе доллара. Мы должны быть честными, существует только одна ценность доллара - это ценность банкноты, и рынок недвижимости всегда понимал это именно так", - говорит она. Бокете отвечает, что недвижимость "дешева", потому что спрос на нее был невелик, "за исключением последнего семестра, который был возобновлен, и потому что стоимость строительства в долларах все еще низкая". "С другой стороны, есть тенденции, которые объясняют "пол" в стоимости продаж. Первая - это взлет операций с недвижимостью, зарегистрированных в 2023 году, что свидетельствует о том, что покупатели подтвердили цены. В октябре в городе Буэнос-Айрес было зарегистрировано 4559 объектов недвижимости, что на 53,3% больше, чем годом ранее. Это число оправдывает ожидания риелторов, поскольку оказалось лучшим октябрем за последние шесть лет. Чтобы найти аналогичные показатели, нужно вернуться к временам ипотечного бума UVA при правительстве бывшего президента Маурисио Макри. Данные за октябрь знаменуют собой трехмесячную линию более высокого объема, чем остальные, и объединяют четверть из почти более чем 4 000 ежемесячных операций. За весь 2023 год было зарегистрировано почти 32 000 сделок купли-продажи: этот наполовину полный стакан дает прирост в 22 % за 10 месяцев по сравнению с 2023 и 2022 годами", - говорит Хорхе де Бартоло, президент Нотариальной ассоциации города Буэнос-Айрес. Соледад Балаян, владелица компании Maure Propiedades, также признает, что до выборов люди принимали решения и "стремились подписать договор". Две другие причины, подтверждающие падение, заключаются в том, что стоимость закрытия сделок не падала в течение шести месяцев, а в некоторых конкретных районах наблюдается даже рост. Последний отчет Zonaprop показывает, что если в 2022 году в 83 % кварталов было зафиксировано ежемесячное снижение цен, то в ноябре 2023 года тенденция изменилась, и в 58 % кварталов было зафиксировано ежемесячное повышение цен. "Еще одним показателем роста цен является то, что владельцы, которые еще три-четыре месяца назад были готовы к переговорам, теперь не хотят их вести. "Они стали жестче, хотят получить запрашиваемую цену, в то время как покупатели стремятся заключить большую сделку", - добавляет Ковелло. На самом деле, количество квартир с измененной ценой, опубликованных на Zonaprop, сократилось и теперь составляет 20 процентов от общего объема предложения, а средняя скидка остается стабильной - 7,2 процента. И третья тенденция заключается в том, что предложение объявлений о продаже недвижимости сократилось на 35 процентов за последний год, согласно данным Reporte Inmobiliario. Почему? Часть недвижимости, которая была выставлена на продажу по рыночной цене, уже продана, а с другой стороны, владельцы, не желающие напрямую вести переговоры о цене, решили снять объявление о продаже. Бокете признает "неопределенность в отношении того, сколько будет стоить строительство", одной из проблем сектора. За последние два года стоимость строительства, измеряемая в американской валюте, была на американских горках, колеблясь в соответствии с инфляцией песо и постоянными девальвациями. "Мы можем говорить о том, что стоимость строительства загородного дома в этом году колеблется между 900 и 1000 долларами США за м²", - говорит Гомес Пикассо и добавляет, что застройщики обеспокоены тем, что голубой цвет остается таким низким: "Метры, проданные в долларах, не соответствуют нашим ожиданиям, мы получаем от покупателей доллары по 1000 песо, но они разворачиваются, и стоимость в песо значительно увеличивается из-за девальвации официального курса" "Эта асимметрия может вызвать проблемы у некоторых строителей-девелоперов, не имеющих поддержки", - говорит специалист. С точки зрения кирпичного инвестора, наиболее линейный анализ заключается в том, что в данном контексте для тех, кто сохранил доллары, девальвация играет в их пользу, поскольку им нужно будет обменять меньше купюр, чтобы получить больше песо, но реальность такова, что девальвация официального доллара влияет на стоимость импортных ресурсов в себестоимости строительства". Мигель Людмер, директор Interwin, считает, что девальвация официального доллара повлияет на увеличение некоторых производственных затрат. "До сих пор те, кто импортировал товар по 380 официальных песо, возможно, не включали его в свой прайс-лист по этой стоимости, а переводили на промежуточную", - поясняет он, объясняя, почему не ожидает столь сильного шока в ценах. "В конечном итоге, брокер объясняет, что, хотя это напрямую приведет к повышению стоимости, они также станут более конкурентоспособными, когда откроется импорт, а нормы прибыли станут более ограниченными". "Тем, кто стоит перед дилеммой строить или покупать, я рекомендую готовый дом, потому что восстановительная стоимость этой постройки и головная боль будут гораздо выше, чем та, которую вы заплатите за готовый дом", - говорит Дэниел Брин, создатель Invertire Real Estate Monitor. Учитывая, что цены продаж находятся на историческом минимуме, ответ: да. Сегодня средняя стоимость квадратного метра недвижимости в Буэнос-Айресе составляет около 2171 доллара США, год назад - 2300 долларов США, а в 2018 году, по данным Zonaprop, она достигла пика в 2800 долларов США за м²". "Не ограничиваясь этими цифрами, Гомес Пикассо уточняет, что "лучший момент был шесть месяцев назад". Он утверждает, что сегодня те, кто выходит на рынок в поисках недвижимости, за те же инвестиции получают недвижимость в худших условиях, чем если бы они заключили сделку в мае или июне. "При таком раскладе есть ожидания, что некоторые застройщики или инвесторы, которые "придерживали" объекты, готовящиеся к сдаче или завершению, ожидая повышения цен, могут решить избавиться от них из-за роста стоимости необходимых материалов для отделки, большинство из которых в долларах". "Существует давление на стоимость отделки и даже на оборудование дома. Холодильник сегодня стоит дороже, чем на прошлой неделе, как и его отделка", - говорит Гомес Пикассо. Леандро Молина, директор компании Zonaprop, уточняет, что цена квадратного метра различается в зависимости от того, является ли объект новым, в хорошем состоянии или подержанным: в первом случае она составляет 2465 долларов США за м², во втором - 2366 долларов США за м² и 2035 долларов США за м² в третьем, что почти на 400 долларов США меньше, чем в новой квартире. "CAC" - это индекс, который Строительная палата Аргентины использует для корректировки взносов в песо, выплачиваемых теми, кто покупает хорошо построенную квартиру, которая финансируется во время ее строительства. В конкретных данных, например, если мы проанализируем последнюю серию индекса CAC с ноября 2022 года, ежемесячный рост варьируется между 4,66% и 19,69%, причем последний зафиксирован в августе по отношению к июлю. Это индекс, динамика которого всегда соответствует реальной инфляции, - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист из команды Empiria, консалтинговой фирмы Эрнана Лакунсы. На самом деле, в годовом исчислении, например, в октябре рост составил 161,77%". Нет никаких надежд на то, что новое правительство поможет тем 100 000 человек, которые взяли кредиты UVA (единица приобретаемой стоимости). Если я решил вести безрассудный образ жизни, мне придется расплачиваться за последствия". Хотя этот вопрос был частью политической повестки дня, и Палата депутатов наполовину одобрила законопроект о сокращении выплат должникам, который так и не был рассмотрен в Сенате, лидеры сектора согласны с тем, что результаты не являются "неблагоприятными", если рассматривать их во времени и пространстве. "Здесь есть два основных показателя: квота и задолженность", - объясняет Гонсалес Руко: "Что касается квоты, то он отмечает, что она увеличилась примерно в соответствии с инфляцией, ниже арендной платы и выше заработной платы". "Сегодня владелец двухкомнатной квартиры по ипотеке UVA выплачивает 174 500 песо в рассрочку и должен платить 255 700 песо за аренду. Они не были бы безрассудными, они - привилегированные", - поясняет Брин. Другими словами, если бы они не взяли кредит и вынуждены были бы снимать жилье, то сегодня им пришлось бы платить более высокий взнос. "На протяжении всего срока кредита каждый выплаченный взнос уменьшает сумму долга, но не изменяет стоимость недвижимости. Это означает, что собственный капитал увеличивается. Как правило, ипотечный кредит рассматривается как способ сбережения или накопления капитала именно по этой причине. Таким образом, если рассрочка выплачивается и долг уменьшается, задолженность становится все меньше и меньше, а собственный капитал должника увеличивается", - резюмирует Гонсалес Руко. Короче говоря, должник UVA, который начинал с долга в 75 %, сегодня должен меньше половины этой суммы - около 35 %. Что касается стоимости, то ответ заключается в том, что здесь нет никаких возможностей, поскольку долгосрочное финансирование связано с реорганизацией макроэкономической ситуации, которая, если она произойдет, займет не менее двух-трех лет. "Нехватка кредитов в Аргентине противоречит тому, что происходит в регионе: за последние два десятилетия ипотечные кредиты расширились и стали дешевле в Чили, Колумбии, Мексике, Перу и Парагвае. В случае Чили, согласно индексу, подготовленному Гонсалесом Руко, автором книги Dueños o Inquilinos, доля жилищных кредитов в процентах от ВВП выросла с 12 % в 2000 году до 28 % сегодня. Сегодня, чтобы выплачивать кредит, нужно заработать 2,5 миллиона песо", - говорит специалист, который признает, что почти за два десятилетия устойчивой инфляции кредиты с фиксированной ставкой исчезли как альтернатива, а механизмы с переменной ставкой стали мимолетным опытом перед лицом реальности отстающих зарплат: "Короче говоря, в Аргентине никогда не было инструментов или регулирования ипотечных кредитов, чтобы поддерживать их во время высокой инфляции". "Для меня не существует такой дихотомии: кредит или инфляция. Необходимо перекинуть мост, усилить индексируемые платежи и внедрить компенсационный фонд - решение, которое мне нравится", - резюмирует он. Он говорит об инструменте, который позволяет должнику платить с учетом зарплаты, а кредитору (банку) - взимать рассрочку с учетом инфляции: "Это ключевой шаг, особенно если учесть, что ипотечное кредитование в Аргентине находится на низком уровне по отношению к ее ВВП. В конце 2022 года он составлял 0,5 процента, в то время как в таких странах, как Парагвай - 4,9 процента, Перу - 6,7 процента и Чили - 28,5 процента".