Эффект доллара: инвестиции в недвижимость, которые за год удвоили свою доходность

Пандемия полностью изменила конфигурацию офисного бизнеса, увеличив предложение и снизив рентабельность. Однако уже некоторое время назад несколько фигур на доске начали двигаться, и этот рынок столкнулся с другой игрой, которая привела к тому, что в некоторых случаях прибыль от аренды удвоилась. В 2023 году разрыв между официальным и синим долларом составлял более 100 %, но вот уже несколько месяцев ситуация меняется. Сегодня разница между двумя курсами валют очень мала, что вызвало революцию на рынке офисов, который регулируется в долларах, но арендодатели получают арендные платежи в песо по официальному курсу доллара. Сценарий был изменен, и ситуация больше не является столь невыгодной для владельцев этих объектов, чья доходность с 2 - 3 % в прошлом году выросла до 6 - 8 % в некоторых случаях. Это более справедливая арендная плата, которая стимулирует рынок быть более привлекательным со стороны разработчиков», - делится Фернандо Новоа Уриарте, директор отдела офисов Newmark Argentina, и объясняет, что они вернулись к „более реальным и конкурентоспособным арендным ставкам“. «Сегодня разрыв практически отсутствует, что исправляет ситуацию, которая была совершенно несбалансированной», - говорит Алехандро Рейсер, коммерческий директор компании Toribio Achával, добавляя: „Сокращение разрыва всегда позитивно, оно обеспечивает прозрачность рынка и уверенность инвесторов“. Хотя это привело к росту доходов от аренды офисов - которые сегодня составляют в среднем 23,5 доллара США за кв. м по данным Newmark, а в лучших офисах достигают 36 долларов США за кв. м - (при пересчете в песо), эксперты, с которыми проводились консультации, говорят, что во многих случаях не было серьезных конфликтов с арендаторами: «Стоимость выросла, но рынок знал, что то, что было раньше, было фиктивным». Эрнан Кастро, старший брокер Cushman Wakefield, разделяет мнение Новоа и уверяет, что рынок не претерпел особых изменений, а компании продолжают платить за аренду: «Они знают, что долгое время она была запредельной, и понимают, что это вполне логично». Он также отмечает, что в некоторых случаях, учитывая, что «они сильно влияли на курс песо, поскольку с одного дня цена удваивалась, некоторые владельцы предлагали скидку или внимание, чтобы смягчить изменения». В течение долгого времени на офисном рынке наблюдалась вышеупомянутая ситуация большого разрыва между обменными курсами, что означало, что компании платили очень дешевую аренду, а это означало, что рентабельность инвестиций для владельцев была низкой. Если добавить к этому уравнению влияние Covid-19, то результат говорит о хаосе в этой экосистеме: появился домашний офис, многие метры офисных площадей освободились, и образовался переизбыток предложения. Однако с учетом новой панорамы «только потому, что официальный курс в начале года вырос, а доллар в последнее время падал, и разница сократилась, рентабельность повысилась, потому что разрыв сократился», - объясняет Новоа и добавляет: «Когда разница сокращается, это становится более привлекательным бизнесом для инвесторов». Брокер объясняет, что строительство здания под офис подразумевает инвестиции в размере от 60 до 200 миллионов долларов. Кроме того, это ставка, в которой нет предварительной продажи - инструмента, который в жилищном секторе помогает финансировать работы. Однако «уже три квартала наблюдается положительная динамика поглощения, и здания с наилучшими техническими характеристиками и местоположением раскупаются», - говорит брокер, добавляя: «Если спрос продолжит двигаться в положительном направлении - будет раскупаться больше площадей, чем поступать, - то в ближайшем будущем возникнет очень высокая потребность в качественных офисах и недостаточное предложение». Он поясняет, что возможность удовлетворения этого спроса невелика, поскольку «на этом рынке уже три года не принимаются инвестиционные решения, требующие от трех до пяти лет строительства». В настоящее время, согласно последнему отчету Cushman Wakefield, вакантность офисов высокого класса находится на уровне 15,9 процента. «В течение этого квартала было сдано 14 812 кв. м офисных площадей, что свидетельствует о высоком спросе на данный вид недвижимости. Этот рост обусловлен заметным снижением уровня вакантных площадей на 0,7 процента, что является явным признаком восстановления рынка», - добавляется в отчете. По данным компании Newmark, уровень вакантных площадей составил 16,9 процента, что несколько выше, чем в предыдущем квартале, «в связи с завершением строительства новых объектов». Между тем, компания Toribio Achával также зафиксировала сокращение свободных площадей по сравнению с предыдущими двумя кварталами, что снизило уровень вакантности на рынке до 18,61%. «Данные трех экспертных фирм в данном секторе указывают на положительную тенденцию в поглощении свободных площадей: Cushman сообщает о 9564 кв. м, Newmark - о 21 559 кв. м, а Toribio Achával - о чуть более 18 000 кв. м в сегменте Green и 14 000 кв. м в сегменте класса А (в третьем квартале 2024 года). «Будущее предложение ограничено: в период с конца 2024 года до начала 2025 года будет введено в эксплуатацию 104 109 кв. м, значительная часть которых уже предварительно арендована, и только 44 225 кв. м останутся незавершенными до 2028 года», - говорится в отчете Newmark. «В компании Toribio Achával уверяют, что ситуация, при которой площадь строящихся объектов остается неизменной, будет продолжаться из-за высокого уровня вакантности, ожидания определения режима работы, который будет преобладать в будущем, и постоянного роста стоимости строительства, которая в долларах, по данным Reporte Inmobiliario, в этом году выросла на 60-70 %. «В условиях ограниченного предложения и постоянного спроса на помещения премиум-класса компаниям, инвесторам и девелоперам придется действовать быстро, чтобы занять лучшие из доступных площадей», - добавляется в отчете Newmark.