Эффект Хавьера Милея: причины, по которым рынок ожидает роста цен на недвижимость

Правительство Милея начнет свой срок с попутным ветром, подталкивающим рынок недвижимости. "Мы ощущаем своего рода конец цикла, потому что с середины этого года мы наблюдаем гораздо больше запросов и завершение большего количества сделок. В обоих случаях наблюдается обновленный взгляд на будущее страны, а в сегменте инвесторов - на потенциал так называемой "предвыборной торговли". С другой стороны, если говорить об эволюции рынка недвижимости на более длительном временном отрезке, то он еще не восстановил темпы, существовавшие до пандемии, но значительно ускорился, - анализирует Габриэла Голдсер, директор Ocampo Propiedades. Мир недвижимости сохраняет оптимизм и положительно реагирует на ожидание стабилизационных мер и сценарий доверия к частной собственности". В этом смысле Голдсер присоединяется к хору голосов в секторе, которые уверяют, что ожидания относительно рынка на ближайшие месяцы "оптимистичны, но все еще умеренны", поскольку они осознают большую сложность экономического, политического и социального сценария. Помимо мнений, правда заключается в том, что истина о том, что будет происходить с продажей недвижимости, станет известна только тогда, когда избранный президент сможет дать более определенную информацию о своем правительственном плане". "В краткосрочной перспективе победа Милея породит первую проблему - переходный период до декабря, когда практически не будет "якорей" для стабилизации экономики. Особенно потому, что Милей настаивал на долларизации, а в условиях полного отсутствия резервов большая турбулентность обменного курса может привести к отсрочке принятия решений о покупке", - говорит Фабиан Ачавал, сотрудник компании по недвижимости, носящей его фамилию. Помимо выжидательной позиции, либеральная политика поощряет исторически нерегулируемый рынок. Все указывает на то, что звезды снова сошлись для бычьего рынка недвижимости". Начиная с долларовых цен на недвижимость, которые находятся на дне, следует ожидать, что в краткосрочной и среднесрочной перспективе они достигнут значительного восстановления", - прогнозирует Герман Гомес Пикассо, основатель компании Reporte Inmobiliario. С ним согласен и Голдсзер из Ocampo Propiedades: "Краткосрочным фактором, который может потенциально стимулировать рынок недвижимости, является мнение многих людей о том, что смена правительства в конечном итоге станет важным фактором роста цен в секторе". Другие брокеры, обращаясь к прошлому, говорят об ожиданиях долгосрочного улучшения ситуации при условии, что изменения в макроэкономике, улучшающие местные перспективы, будут закреплены. "Исторически сложилось так, что на фоне последних изменений политических циклов в Аргентине - и после того, как новые правительства преодолевали первые экономические камни преткновения, - рост стоимости квадратного метра происходил постепенно", - говорит Дэниел Брин, создатель мониторинга недвижимости Invertire. Специалист добавляет, что "как правило, ежегодный рост был невысоким (3-5 %), а затем повышался (достигал 12 %) после трех-четырех лет правления". В качестве примера он приводит правительство Маурисио Макри, при котором в 2015 году стоимость недвижимости выросла на 3,67%, в 2016 году на 7,76%, а в 2017 году увеличилась на 12,28%. "Эта перспектива переоценки происходит в контексте восстановления стоимости недвижимости". "Цены в долларах, по которым публикуются данные об используемых двух- и трехкомнатных квартирах, за последний квартал в Буэнос-Айресе выросли на 1,3%, и это уже второй квартал подряд улучшения стоимости", - подчеркивает Гомес Пикассо. "Для Мартина Бокете, директора Toribio Achával, ожидание переходит в спрос. "Я считаю, что рынок недвижимости воспримет эти политические и экономические изменения как более соответствующие самому рынку, что, по моему мнению, вызовет ожидания роста цен, что должно привести к увеличению спроса в краткосрочной перспективе и ожиданию роста цен в будущем при более либеральной политике", - считает он. Другими словами, он подводит итог: "Если люди верят в то, что цены будут расти, как я, то операции будут продолжаться, по крайней мере, в прежнем объеме. А если есть еще и более конкретные меры, дающие представление о будущем, я считаю, что в краткосрочной перспективе операции можно будет увеличить". Одной из осей либертарианской кампании была долларизация экономики. Эта альтернатива "не стала бы камнем преткновения в нашем секторе, где доллар является валютой уже более 50 лет". Соучредитель Reporte Inmobiliario утверждает, что "наш сектор, как "флагман", может продемонстрировать на фактах, что, основываясь на этом "щите", он смог преодолеть крупные экономические кризисы последних десятилетий, которые закончились гиперинфляцией, corralitos, cepos, ситуациями без кредита и даже антирыночными законами об аренде". "Голдсзер добавляет, что хотя это не будет нововведением для купли-продажи недвижимости, "упрощение цен в "едином" долларе будет положительным, устраняя цены, подразумеваемые при взаимодействии различных альтернативных долларов". Для оценки влияния этой меры, признает Ачаваль, необходимо знать, каким будет обменный курс и уровень заработной платы в долларах, что является центральным фактором для сектора недвижимости". "Для Даниэля Брайна, создателя мониторинга недвижимости Invertire, есть две неразрывно связанные переменные, которые должны акклиматизироваться на рынке: покупательная способность и cepo. "С одной стороны, он дважды подчеркивает важность восстановления покупательной способности аргентинцев, чтобы ипотечные кредиты снова стали доступными. "Сегодня для покупки одного квадратного метра требуется в среднем 5,20 зарплаты, в то время как в периоды кредитования (например, в последние УВА) требовалось всего две. Поэтому недостаточно просто восстановить кредит, но и способность людей сберегать, - анализирует он. - Несмотря на то, что это далекая мечта, эксперты не теряют надежды, что она может появиться в какой-то момент при новой администрации и облегчить доступ к жилью". Во-вторых, Брин ставит на обсуждение вопрос об освобождении цепо, чтобы люди могли свободно покупать валюту и операции проходили лучше: "Сейчас трудно купить доллары и обосновать их происхождение, если люди покупают их через неофициальный канал". При таких условиях мы бы оказались на "нормальном" рынке с ежемесячными сделками в 7 000 сделок в месяц против 4 000, которые мы имеем сегодня". С другой стороны, третий фактор, который может стимулировать продажи, - это отмывание капитала для покупки домов. Это будет зависеть от того, будут ли они делать это для хорошо построенной или подержанной недвижимости". По словам Диего Казеса, генерального директора L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, к будущему добавляется еще одна неизвестная: посмотреть, как оно будет сопровождаться ростом стоимости по отношению к синему доллару. "Если все уляжется, а инфляция останется, стоимость строительства продолжит расти в долларах, и это может немного навредить застройщикам. Поэтому мы должны посмотреть, будет ли темп роста стоимости подержанной недвижимости идти в ногу с ростом стоимости строительства". Если он будет стабильным, это будет опасно, потому что инфляция будет продолжаться, и поэтому, когда вы начнете видеть фотографии прогнозируемой стоимости строительства и увидите, что оно будет стоить все больше и больше в долларах, это будет вызывать беспокойство". По мнению экспертов, с которыми проводились консультации, максимальное уважение к частной собственности - это облегчение для рынка. "Несомненно, концепция свободных рынков - это позитивный сценарий. Рынок недвижимости - это важный сегмент инвесторов, которые формируют свои ожидания и принимают решения в соответствии с логикой финансового рынка, то есть рассматривают недвижимость как актив в своем инвестиционном портфеле. И в этом смысле, как в истории аргентинского рынка, так и на мировом рынке, рыночная экономика является фундаментальной ценностью. Потенциально это может стать сильным драйвером для сектора. Особенно после длительного периода низких ожиданий, а в некоторых случаях и явного пессимизма", - резюмирует Голдсзер: "Именно с этой либеральной стороны на карту поставлена судьба фундаментальной части рынка: арендной платы за жилье. Гомес Пикассо, в свою очередь, считает, что "обещание отменить действующий закон об аренде, несомненно, приведет к увеличению инвестиций в сектор, который практически исчез". "Соледад Балаян, директор компании Maure Propiedades, согласна с ним и добавляет, что "что касается контрактов, то они всегда должны были заключаться между сторонами, но с минимальной нормативной базой, чтобы согласованные условия соблюдались". Для Бокете закон об аренде тесно связан с планом долларизации, предложенным Хавьером Милеем в ходе его предвыборной кампании. "Рынок аренды стал долларовым из-за инфляции. Если мы начнем разрешать использовать доллар для заключения контрактов, а обменный курс будет устанавливаться рынком, а не давлением государства или законом, это освободит процесс принятия решений как в отношении спроса, так и предложения, они будут чувствовать себя более комфортно и смогут подписывать контракты на срок более трех месяцев", - подчеркивает директор Toribio Achával. "Казес думает так же, как и Бокете, и считает, что дерегулирование арендной платы станет хорошей новостью для рынка: "Это поможет застройщикам и их продажам, потому что если вы знаете, что идете к этому, и покупатель проекта ждет один или два года в зависимости от хода работ, это очень позитивно, потому что появляются инвесторы".