Эффект выборов: почему запросы растут, а отложенные сделки с недвижимостью материализуются
Аргентина 2023-08-11 20:40:09 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
В преддверии выборов национальная экономика поддается влиянию растущего доллара и странового риска. "Инвестировать - значит строить", - так говорили после экономического кризиса 1930-х годов, когда кирпич стал цениться как инвестиционное убежище. Спустя почти 100 лет страну сотрясает очередной кризис, и аргентинцы вновь обращаются к рынку недвижимости, чтобы защитить свой капитал. "Неопределенность стимулирует запросы и даже ускоряет завершение операций, которые были под вопросом. "По некоторым объектам мы получили вдвое больше запросов на продажу, чем несколько месяцев назад, и заключили сделки по квартирам, которые уже давно находились на рынке. За последние полтора месяца появились очень решительные покупатели, в отличие от тех, кто год назад рассматривал несколько объектов и не решался сделать предложение", - анализирует Соледад Балаян, владелец компании Maure Inmobiliaria. "Мартин Пинус, руководитель одноименной риэлторской компании, подтвердил эту тенденцию: "У нас много запросов и операций, которые не прекращаются, несмотря на повышение курса". Исходя из своего опыта, он объясняет, что "обычно, когда доллар сильно растет, рынок парализуется, но сейчас операции не падают, несмотря на то, что вы подписываете бронь при стоимости параллельного доллара в 520 песо, подписываете билет при курсе в 560 песо и в итоге подписываете акт при долларе в 600 песо". "Это связано с комбинацией вещей. Мы привыкли анализировать экономическую ситуацию, чтобы принимать решения, но недвижимость - это продукт, который будет жить 100 лет и переживет множество различных ситуаций. Цена на недвижимость не восстанавливается, но люди помнят, что это товар на всю жизнь", - говорит Мартин Бокете, директор компании Toribio Achával, уточняя, что эта враждебность проявляется по всей стране: "На национальном уровне наблюдается хороший климат с большей активностью в CABA, в провинции Буэнос-Айрес, на Атлантическом побережье и в Патагонии. Об этом свидетельствует рост числа сделок с недвижимостью в первой половине года. За первые шесть месяцев сделки в Буэнос-Айресе выросли на 15% по сравнению с первым полугодием прошлого года, говорится в недавнем отчете Нотариальной ассоциации Буэнос-Айреса. Этот показатель становится еще более заметным, если проанализировать, что во все месяцы года было продано больше объектов, чем за аналогичный период 2022 года. В июне организация зарегистрировала 3320 подписей актов, что на 10,5% больше, чем 3005 подписей в июне 2022 года, а в провинции Буэнос-Айрес этот рост составил 8,59%. "С 2018 года стоимость недвижимости пережила головокружительное падение: "Опубликованная цена упала на 23,9% с 2019 года", - предупредил Леандро Молина, коммерческий директор компании Zonaprop на Саммите по недвижимости, организованном LA NACION. Последние торги показывают согласие с текущим положением дел и мобилизуют рынок. "Мы чувствуем, что предложение догоняет спрос и наоборот, и что подтверждаются цены, которые раньше не подтверждались", - добавила Габриэла Голдсер, директор компании Ocampo Propiedades, - "Отчасти этот же фактор выступает в качестве мотиватора для заключения сделок". "Ощущение" того, что стоимость достигла "дна", заставило держателей долларов пойти покупать, стабилизировав спрос на приемлемом уровне", - анализирует Джерман Гомес Пикассо, соучредитель Reporte Inmobiliario, и добавляет, что отчасти такое поведение объясняется тем, что "рынок больше двигался на фоне ожиданий политических и экономических изменений". "В то же время другим фактором, стимулирующим инвестиции в недвижимость, является инфляция в долларах, которая обесценивает накопления в иностранной валюте, и держатели иностранной валюты стремятся обезопасить свои деньги. "В последние три месяца наблюдается всплеск консультаций и встреч. На наш взгляд, это отчасти оправдано, поскольку люди понимают, что хранить доллары в сейфе, на счете или в матрасе уже не имеет особого смысла в связи с инфляцией в долларах или СКВ, которая происходит в мире. Таким образом, людей подталкивают к принятию некоторых решений в отношении кирпича", - говорит Леонардо Родригес Надер, соучредитель и генеральный директор компании CMNV. Рамос, маржа на торгах сократилась, и если раньше можно было слышать о сделках в 15%-20%, то сегодня они составляют не более 7%. "На свежий воздух рынок реагирует и покупает. Что касается возможностей, то Алан Мохадеб, партнер CEK Group, указывает на еще один ключевой фактор, основанный "на оптимизме сектора в отношении изменений, которые произойдут с приходом новой администрации", и говорит, что "недвижимость - единственный реальный актив, который еще не переценился в связи с ожиданием смены правительства (по сравнению с ралли в финансовых активах, наблюдавшимся в последние месяцы)". В этом смысле Эрнан Нусифора, генеральный директор компании-застройщика Global Investments, утверждает, что "корректировка цен на недвижимость и снижение цен на подержанное жилье свидетельствуют о том, что сейчас самое подходящее время для инвестиций". Сложившиеся условия благоприятствуют покупателям, поскольку предложение превышает спрос, что дает инвесторам преимущество в переговорах. "Zonaprop в своем последнем ежемесячном отчете по городу опубликовала, что "впервые за 52 месяца в июле был отмечен рост цен на публикации на 0,1%", - сказал Молина. "Ожидание смены цикла перевооружает бизнес-модели и приглашает подождать. "Многие застройщики предпочитают не продавать недвижимость по текущей стоимости и придерживают товар в расчете на повышение цен начиная с 2024 года", - говорит Гомес Пикассо. По данным исследования операций с недвижимостью (ROI), в первом квартале этого года 13,7% покупателей были инвесторами, - говорит Соледад Балаян. Это профиль, который исчез после падения доходности недвижимости и который, учитывая наметившиеся признаки восстановления, снова выходит на первый план". По данным Reporte Inmobiliario, в июле средняя брутто-аренда подержанных квартир достигла 4,7% годовых. "В последнем отчете, опубликованном структурой, говорится: "Фигура инвестора, безусловно, вернулась, но очень осторожного инвестора, который покупает то, что ему нужно. Не смотрите только на прибыль. Например, вы покупаете квартиру, если она нужна вам для ребенка, вы покупаете дом, если собираетесь использовать его для проведения выходных, вы покупаете недвижимость или переезжаете, чтобы улучшить качество своей жизни. Но рынок ограничен только держателями долларов в матрасе, и так будет продолжаться", - анализирует Гомес Пикассо. В первом квартале текущего года аргентинцы, по данным INDEC, хранили вне системы 261 124 млн. долл. "Что касается инвестиций, то сегодня основное внимание уделяется двум целям. "Мы наблюдаем большое движение в отношении объектов недвижимости, которые имеют или могут иметь арендную плату, связанную с зарубежными странами (временная аренда для туризма), или коммерческих объектов (торговые, логистические и офисные помещения), которые интерпретируют меняющиеся времена", - пояснил Эрнан Писаренко, партнер Bridge Argentina. "CMNV также наблюдает интерес со стороны своих клиентов к включению объектов, пригодных для временной аренды, в свои портфели. "Мы отмечаем перспективность в среднесрочной перспективе возможности взять в управление подразделения и проекты, подготовленные для туристической, временной или среднесрочной аренды. Сегодня, с учетом цен, предлагаемых рынком, и восстановления стоимости аренды, это все еще умеренная арендная плата, но в то же время привлекательная для надежных и консервативных инвестиций", - говорит Родригес Надер. "Если говорить о районах, то отчет Mercado Libre показал, какие районы являются наиболее востребованными для проживания. По количеству покупок это были Кабаллито, Бельграно, Вилла Уркиза, Реколета и Палермо. По данным Global Investments, наиболее привлекательными для инвестиций в недвижимость в Аргентине являются районы Пилар, Тортугас, Тигре и такие районы федеральной столицы, как Сааведра, Бельграно и Кабаллито. Эти районы привлекают инвесторов низкими ценами и потенциалом роста". По мнению CEK Group, районы, которые защищают свою стоимость в период спада макроэкономики и первыми взлетают в период подъема, - это Лас Каньитас, Ла Импрента, Бахо Бельграно и Палермо Сохо Голливуд. В этой связи Соледад Балаян предупреждает, что "в районе Cañitas и La Imprenta было много движения двух-четырех комнат, по стоимости, конечно, ниже, чем в 2019 году". "В северном коридоре города Буэнос-Айрес наиболее востребованные сегодня билеты для инвестиций находятся в диапазоне от 75 000 до 200 долл. 000, а для жилья премиум-класса - в диапазоне от 450 000 до 800 000 долларов США, согласно анализу CEK Group. "Наконец, один из определяющих факторов, который учитывают потребители при переезде и который должен учитывать инвестор, - это степень близости дома к достопримечательностям, которые он может иметь. С точки зрения компании Bridge Argentina, мы отмечаем потребность семей и туристов в жилье различной типологии и в различных проектах, а не только в центральных районах или в привилегированных местах: "Конечные покупатели ищут недвижимость, которая позволяет им строить свою жизнь (работа, школа, клуб, друзья, семья и т.д.) в радиусе 15 минут".