Экономист утверждает, что цены на недвижимость вырастут на 40%.

В 2024 году рынок недвижимости пережил важное движение, и цифры по всем его сторонам говорят о хороших результатах. За год цена квадратного метра в Буэнос-Айресе выросла почти на 7 %, а количество операций купли-продажи превысило показатели 2023 года на 35 %. В связи с этим Эстебан Домек, один из самых авторитетных экономических аналитиков среди бизнесменов и финансовых агентов, предсказал ключевые показатели сектора на 2025 год. Встреча состоялась в рамках мероприятия по недвижимости, объединяющего игроков рынка, организованного компанией Predial Propiedades, которая является не только риелтором, но и девелопером. В прошлом году стоимость среднего квадратного метра выросла на 6,8 %, что воодушевило рынок, поскольку в течение предыдущих пяти лет она падала. Насколько, по вашим прогнозам, она вырастет в этом году?"- Я наблюдаю бычий рынок недвижимости в используемом квадратном метре в Аргентине. Сегодня цены в этом секторе почти на 10 % выше, чем за последние полтора года, и я считаю, что этот процесс продолжится. Если говорить о масштабах, то рост примерно на 30-40% - это практически восстановление того, что было потеряно за последние 5-6 лет, поскольку с начала кризиса в 2018 году и до настоящего времени недвижимость в Буэнос-Айресе подешевела в среднем почти на 40%. Я считаю, что этот процесс будет продолжаться. «Чтобы вернуть эти значения, мы говорим о росте на 20%, 30% или даже 40%, хотя сколько времени на это потребуется, сказать сложно, но это может быть два, три или четыре года». «- В январе продажи и покупки недвижимости в Буэнос-Айресе выросли на 93,7% по сравнению с предыдущим годом. Как вы думаете, насколько могут вырасти сделки в 2025 году? «- Как и квадратный метр, я также думаю, что сделки по продаже будут расти. Максимальные показатели в Буэнос-Айресе составляли около 70 000 и 80 000 сделок - 2024 год завершился с почти 55 000 сделок с недвижимостью в CABA - и сегодня наблюдается длительная тенденция к росту объема сделок."- В последние месяцы правительство приняло меры по стимулированию сектора, такие как внедрение более гибкой и упрощенной системы секьюритизации, отмена налога на передачу недвижимости и парковка в ипотечных кредитных сделках, среди прочего. Как вы считаете, есть ли какие-то этапы, которые необходимо пройти, чтобы сектор начал развиваться? «Я думаю, что то, что необходимо для роста сектора, в основном связано с более макроэкономическими аспектами, которые имеют отношение к продвижению вперед и завершению процесса стабилизации, который уже начался. Это связано с решением проблемы инфляции в Аргентине, стремлением довести ее до уровня, аналогичного региональному. «Кроме того, в контексте второго этапа экономической программы по повышению гибкости обменного курса, что позволит сократить разрыв и найти более сбалансированный обменный курс, уравнение стоимости строительства и цен на недвижимость может быть выровнено: оставив в стороне рост затрат на строительство при низких ценах (которые не реагируют на этот рост), и заставив стоимость расти и достичь сильного роста, который наблюдался в прошлом году, когда стоимость удвоилась. «Эти меры приведут к снижению финансовых издержек и поддержат ипотечное кредитование, поскольку стабильная экономика - это экономика без инфляции; без инфляции процентные ставки резко падают, а кредит расширяется. Этот кредит в условиях стабильности и перераспределения доходов в долларах, которое происходит, придаст большой динамизм сектору недвижимости. Но все это относится не столько к политике микросектора, сколько к макроэкономическим аспектам. С тех пор как в апреле прошлого года были введены ипотечные кредиты, все больше и больше людей заинтересованы в покупке недвижимости. Кредитование продолжает стимулировать сделки, что было видно по январским показателям, когда 26 % сделок были совершены с использованием ипотеки. Что вы прогнозируете на этот год? «Я думаю, что это продолжится, рынок недвижимости очень активен, очень динамичен с точки зрения сделок, оборота, а также с точки зрения ипотеки. Я считаю, что в рамках стабилизированной экономики, с упорядоченными государственными счетами, финансовая система начинает снова переориентироваться на частный сектор, и, следовательно, в банках есть много денег, чтобы продолжать поддерживать ипотечные кредиты. Я думаю, что этот процесс только начинается и станет очень важным рычагом для рынка недвижимости в ближайшие годы. Меры, которые они предприняли в отношении системы секьюритизации, чтобы придать ей больший импульс, были очень позитивными«.»- С ноября прошлого года рынок недвижимости был обеспокоен одной новостью: 12 банков повысили процентные ставки по своим ипотечным линиям после их запуска. Что вы думаете об этих повышениях? «Я считаю, что это реакция на начало турбулентности, которую мы переживаем последние два-три месяца на финансовых и валютных рынках, в условиях усиления жесткости денежно-кредитной политики, падения аргентинских активов, а также ожидания того, что произойдет с соглашением с МВФ. Я думаю, что это явление должно быть временным. Как только будет решен вопрос о новом соглашении с МВФ, мы должны увидеть снижение общих ставок и, в частности, в ипотечном кредитовании, процентные ставки должны снизиться. Это ставки, которые могут и должны снизиться не только благодаря соглашению с Фондом, но и потому, что экономика продолжает стабилизироваться. Отмена ограничения обменного курса - вопрос, который уже некоторое время стоит на повестке дня президента. Как отмена валютного ограничения может повлиять на цены на недвижимость? Я думаю, что это будет иметь положительный эффект, поэтому я говорю, что одним из факторов дальнейшего роста рынка недвижимости является нормализация системы обменного курса, что связано с ослаблением ограничений валютного ограничения. Наряду с этим, более гибкий и свободный доступ к валютному рынку позволит такому долларизованному сектору, как рынок недвижимости, иметь больший динамизм со стороны спроса. С ростом спроса будут расти и цены - в дополнение к другим факторам, которые также будут способствовать росту стоимости. Одним словом, ослабление ограничений, которое будет постепенным, поэтапным процессом, продолжит поддерживать рынок недвижимости Аргентины. В конце прошлого года правительство ввело делимые ипотечные кредиты для проектов, находящихся в стадии разработки. Что вы думаете об этой мере? «Я думаю, что это очень хорошее решение. Я не эксперт в этом вопросе, но думаю, что это может сработать очень хорошо и может быть реализовано рано или поздно, если они решат вопрос с законодательной базой. Банки будут очень заинтересованы в кредитовании, поскольку раньше песо, которые были в финансовой системе, оказывались в Центральном банке или в Казначействе. После того как счета Центрального банка и государственного сектора будут очищены, эти песо должны вернуться в частный сектор. В этом смысле любой новый механизм, который может быть создан для стимулирования различных секторов, включая недвижимость, очень ценен; вопрос в том, чтобы найти правильный способ сделать это.