Каковы прогнозы по стоимости строительства на июнь 2026 года?

На фоне неопределённости в строительном секторе некоторые эксперты прогнозируют возможные сценарии развития событий в этом году: понимание того, сколько стоит строительство одного квадратного метра, является ключевым фактором, влияющим на динамику цен на недвижимость. «Действительно, текущая ситуация для застройщиков сложная, поскольку рентабельность находится в минусе. Дело в том, что стоимость строительства в долларах продолжает расти с конца 2023 года». «За период всего в четыре месяца затраты выросли на 12–13%, в то время как цены на недвижимость оставались стабильными или даже снизились в относительном выражении, что сократило рентабельность застройщика на 20%», — заявил Иссель Кипершмид, генеральный директор Dypsa Group и вице-президент Палаты предпринимателей-застройщиков (CEDU). В свою очередь, он добавил, что затраты «сегодня превышают стоимость воспроизводства, что создает критическую ситуацию для сектора». «Теперь, при анализе в национальной валюте, результат иной. В песо рост в апреле составил 3,1% по сравнению с предыдущим месяцем, а с начала года — 10,1%, согласно Индексу стоимости строительства в Большом Буэнос-Айресе, который рассчитывает Национальный институт статистики и переписи Аргентинской Республики (INDEC). Этот показатель обусловлен ростом цен на материалы на 2,9 %, на рабочую силу — на 3,1 % и на накладные расходы — на 3,3 %. Главный вопрос заключается в будущем строительства, поскольку в период с конца 2023 года по третий квартал 2025 года национальный ВВП (валовой внутренний продукт) вырос почти на 2%, но строительство оказалось наиболее пострадавшей отраслью: оно сократилось на 11%. «Сектор остался в стороне от цикла восстановления, в отличие от сферы услуг и первичных отраслей», — поясняется в отчете «Ситуация на рынке недвижимости и строительства», подготовленном BBVA Research. «Стоимость от 1000 до 1200 долларов США за квадратный метр в последние годы была результатом «нелепых» искажений цен, вызванных макроэкономическими диспропорциями. Сегодня индекс стоимости строительства (ICC) растет быстрее, чем стоимость квадратного метра. Таким образом, застройщик сталкивается с непростой дилеммой: производство каждого квадратного метра обходится все дороже, но рынок не допускает неограниченного роста конечной цены без ущерба для спроса». В конкретных цифрах стоимость строительства одного квадратного метра жилой площади в марте достигла 1708 долларов США, что представляет собой рост на 2,87 процентных пункта по сравнению с предыдущим месяцем, согласно данным Reporte Inmobiliario. По данным Zonaprop, средняя стоимость недвижимости на стадии строительства составляет 3125 долларов США за м². «Кипершмид признает, что после общенациональных выборов в октябре 2025 года ожидания значительно улучшились. Что касается будущего, застройщик ожидает стабильности цен. Он заявил, что имеются запасы импортных материалов и что, в целом, аргентинские заводы, производящие строительные материалы, имеют незагруженные мощности. «Ни один из них не работает на полную мощность», — заявил он. «По моему мнению, затраты на строительство не снизятся и, возможно, продолжат расти в долларовом выражении», — заявил Мигель Людмер, директор Interwin, и обосновывает свою теорию стабильным курсом доллара. Он ожидает, что в течение года рост затрат на строительство отразится на цене продажи. «Строительная отрасль реагирует на макроэкономику с большей чувствительностью и с задержкой», — пояснил Мануэль Вальдес, коммерческий директор компании Criba. «Несмотря на рост ВВП, инвестиции зависят от долгосрочных ожиданий и предсказуемости». «Сегодня приоритетом является разумное планирование и обеспечение договорных гарантий перед началом новых этапов». «Рынок становится все более требовательным: продвигаются только крупномасштабные проекты с надежной финансовой структурой, в то время как мелкие застройщики, не способные покрыть расходы, остаются за бортом». Более того, застройщики сошлись во мнении, что рост затрат на строительство сжал маржу прибыли, вынуждая компании стремиться к повышению производительности и совершенствованию дизайна. «По мнению Дамиана Табакмана, президента CEDU, текущая ситуация требует гораздо более тонкого анализа, чем в прошлом. «Раньше тем, кто входил в рынок, не зная его, везло, потому что цифры были щедрыми. Сегодня этого уже нет», — заявил он. «Табакман предупредил, что, хотя политика и курс доллара, похоже, дают передышку, сочетание высоких затрат и цен, которые так и не растут, вынуждает к переосмыслению: «Победят те застройщики, кто лучше понимает рынок. Это не означает только премиум-сегмент; это касается тех, кто сумеет найти уникальный продукт, используя нестандартные стратегии и варианты финансирования». По мнению эксперта, путь к реальному восстановлению в 2026 году не прост. «Что нужно сделать, легко сказать, но трудно выполнить: быть гораздо более эффективными в контроле затрат, разумными при импорте сырья и нестандартными в маркетинге». «Тот, кто не понимает, что сегодня решающим фактором является сочетание цены, репутации и инноваций, останется за бортом», — заявил Табакман. «Кроме того, президент CEDU отметил, что сейчас «наступил ужасный момент для рынка девелопмента, потому что все дорого». Однако он добавил, что если путь ведет к процессу нормализации, «сейчас именно тот момент, когда нужно воспользоваться ситуацией и строить, потому что в будущем это будет гораздо дороже, несмотря на то, что сегодня это кажется ужасным решением». «По мнению Вальдеса, сектор все еще находится на этапе поглощения запасов. «Более явное оживление может начаться в 2026 году, если укрепятся стабильные макроэкономические условия и улучшится доступ к финансированию», — заявил он, хотя вновь подчеркнул необходимость пересмотра налоговой структуры. «Основной вопрос заключается в том, является ли это расхождение временным или структурным. Отчет BBVA Research предполагает, что «невидимое» строительство может начать проявляться в 2026 году, если будут выполнены два условия: консолидация ипотечного кредитования для финансирования спроса и снижение затрат на финансирование для компаний. Если кредитование будет стимулировать не только оформление прав собственности, но и предпродажи и запуски проектов, круг может замкнуться. «Банковское финансирование должно играть центральную роль. В 2025 году ипотечное кредитование восстановилось, но по-прежнему составляет лишь 0,5% ВВП. «Аргентинская финансовая система обладает возможностями и стоит перед задачей расширить сферу своего влияния, как и в других странах региона, с тем чтобы направлять сбережения в жилищное строительство и содействовать более инклюзивному и устойчивому развитию рынка недвижимости», — отмечается в анализе. «По мнению Эдуардо Спозито, партнера компании Sposito y Asociados, дискуссия ведется не в том ключе: основная часть затрат на строительство по-прежнему приходится на местные ресурсы. «Рабочая сила, сталь, цемент — все это местного производства», — пояснил он, добавив, что импорт составляет лишь небольшую долю, связанную в основном с отделочными работами. «Как он уточнил, даже если удастся удешевить часть этих продуктов, конечный эффект будет незначительным по сравнению с налоговой нагрузкой и структурными затратами на эту деятельность. «Логистический риск импорта в итоге оказывается выше», — отметил он. «Главный вызов в этом году лежит на строительстве, которое началось с низкой активностью, меньшим количеством проектов и более узкими маржами; восстановление будет зависеть от частного строительства, стоимости финансирования и возобновления государственных строительных работ. Вывод однозначен: затраты не снизятся значительно, и сектор должен будет обеспечить конкурентоспособность за счет эффективности, лучшего планирования и сокращения сроков строительства».