Строительство: показатель, вызывающий беспокойство в отрасли, и причины роста стоимости квадратного метра на фоне падения курса доллара

Рынок недвижимости Аргентины переживает период резких контрастов, когда ситуация со стоимостью строительства ставит в затруднительное положение застройщиков, которые сталкиваются с продолжающимся ростом затрат, хотя и в меньшей степени, чем в 2023–2024 годах: стоимость строительства в долларах вновь выросла в начале года. Хотя рост в песо был умеренным, снижение курса на параллельном рынке в конечном итоге привело к росту стоимости квадратного метра в долларах США. Согласно данным Индекса стоимости строительства (ICC), публикуемого правительством города Буэнос-Айрес, в январе стоимость квадратного метра выросла на 3,3% в месячном исчислении и составила 1 376 901,50 песо. Если пересчитать эту сумму по среднему курсу «голубого» доллара за тот месяц, который составлял около 1505 песо, то получается стоимость около 915 долларов США за м²». «Через месяц индекс показал новый рост. В феврале — последнем месяце, за который были собраны данные, — он вырос на 1% по сравнению с предыдущим месяцем, и стоимость квадратного метра достигла 1 391 033 песо, в то время как «синий» курс доллара колебался около 1 435 песо. При таком обменном курсе стоимость строительства составила около 969 долларов США за м². «На практике это означает, что строительство подорожало примерно на 6% в долларах всего за месяц, несмотря на то, что рост в песо был гораздо меньше. Объяснение кроется в динамике обменного курса: когда курс доллара падает или остается стабильным, а расходы в песо растут, стоимость строительства, выраженная в иностранной валюте, как правило, увеличивается. «Есть один ключевой момент, который часто упускается из виду: стоимость строительства, рассчитанная администрацией города Буэнос-Айрес, не учитывает стоимость земельного участка и ряд других статей расходов, которые на практике являются неизбежными. Налоги, гонорары специалистов, маркетинговые расходы и прибыль застройщика не включены, что делает эту цифру весьма далекой от реальной стоимости проекта. «Когда вы складываете все, чего нет в индексе, цифра меняется в разы», — резюмирует Хуан Мануэль Тапиола, генеральный директор девелоперской компании Spazios. И он подробно описывает три фактора, объясняющих этот разрыв: «С учетом этих корректировок цифры меняются. По данным застройщиков, опрошенных LA NACION, стоимость строительства «экономичного» жилья начинается примерно с 1500 долларов США за м² (более 2 миллионов песо по текущему курсу). С другой стороны, стоимость объекта более высокого класса, с использованием материалов и отделки премиум-класса, может достигать 4000 долларов США за м² (почти 6 миллионов песо)» За этим показателем внимательно следят девелоперы и инвесторы в сфере недвижимости, поскольку стоимость квадратного метра строительства становится одной из переменных, напрямую влияющих на динамику цен на недвижимость и на решения как девелоперов, так и частных лиц, которые рассматривают возможность строительства. Таким образом, аргентинский рынок недвижимости переживает сцену из фильма с двумя одновременными и противоречивыми финалами. В то время как в прошлом году в жилом секторе было зарегистрировано рекордное количество сделок, чему способствовало возвращение ипотечного кредита UVA, строительство идет в обратном направлении». После многих лет финансового застоя финансирование вновь стало направляться в жилищный сектор и оказало немедленное влияние на спрос, особенно в период с конца 2024 года по середину 2025 года, когда возобновление кредитования произошло «с размахом», стимулируя сделки как в столичном округе Буэнос-Айрес, так и в провинции Буэнос-Айрес. Данные говорят сами за себя: в 2025 году соотношение ипотечных кредитов к количеству сделок по оформлению прав собственности превысило 15%, удвоившись по сравнению со средним показателем за последние пять лет и достигнув самого высокого уровня с 2018 года. Это значительный поворот по сравнению с почти абсолютным преобладанием оплаты наличными, которое характеризовало период 2019–2023 годов, когда кредитов практически не было. «Если говорить о цифрах, то за последние 27 лет 2025 год стал пятым лучшим годом. Он завершился почти в соответствии с ожиданиями рынка: в Буэнос-Айресе было подписано 69 461 договор купли-продажи (ожидалось 70 000) — это на 26,8% больше, чем в 2024 году, который завершился 54 770 сделками, согласно данным Коллегии нотариусов Буэнос-Айреса». Из общего числа договоров почти 14 000 были заключены с ипотекой. То есть около 20 % от общего числа было куплено с помощью ипотечного кредита, что представляет собой рост на 180 % по сравнению с 2024 годом. Несмотря на эти цифры, этого оказалось недостаточно, чтобы достичь бума, который наблюдался в 2017–2018 годах, когда кредиты UVA стимулировали рынок недвижимости, и количество сделок с ипотекой достигло 16 000. «Эта смена конъюнктуры отразилась также на ценах. Согласно отчету BBVA Research о ситуации на рынке недвижимости и строительстве в перспективе до 2026 года, в Буэнос-Айресе все три сегмента (незавершенное строительство, новостройки и вторичное жилье) продемонстрировали годовой рост, колебавшийся от 5% до 11% в течение 2025 года. Динамика была более устойчивой и менее разбросанной, чем в 2024 году. Речь идет о постепенном восстановлении, без резких скачков, но достаточном для того, чтобы гарантировать, что дно уже осталось позади». «Отчет подтверждает изменение динамики на рынке жилой недвижимости: большая макроэкономическая стабильность и возвращение ипотечного кредитования позволили возобновить спрос и восстановить глубину рынка. «К 2026 году задача будет заключаться в том, чтобы сохранить динамику роста, не ухудшая доступности жилья, в условиях, когда фундаментальные показатели восходящего цикла станут более устойчивыми», — отметил Марио Ипаррагирре, старший экономист BBVA Research Argentina. «Однако главный вопрос о будущем рынка связан со строительством. Ведь в период с конца 2023 года по третий квартал 2025 года национальный ВВП (валовой внутренний продукт) вырос почти на 2%, но строительство оказалось наиболее пострадавшей отраслью, пережив сокращение на 11%. «Сектор остался в стороне от цикла восстановления, в отличие от сферы услуг и добывающей промышленности», — поясняется в обзоре, в котором использованы официальные данные Indec. «Ответ кроется в смене парадигмы: мы имеем дело с рынком, который распродает имеющиеся запасы, но не пополняет их в том же объеме. Продаются квартиры, которые уже построены или находятся на продвинутых стадиях строительства, но не запускаются новые проекты в эквивалентном объеме. В отчете BBVA объясняются три основные причины этого явления: «По поводу последнего в документе отмечается, что сокращение государственных строительных работ значительно уменьшило вклад государства в сектор и оставило частные инвестиции в качестве главного двигателя. Проблема в том, что этот двигатель все еще работает на полмощности». Количество разрешений на строительство и объемы поставок строительных материалов по-прежнему остаются ниже допандемийных уровней, хотя в 2025 году наблюдалось небольшое восстановление площади, на которую были выданы разрешения, и увеличение среднего масштаба проектов, что свидетельствует о продвижении более крупных девелоперских проектов. Другими словами: меньше разрешений, но более крупных. «Строительство реагирует на макроэкономику с большей чувствительностью и с задержкой», — объясняет Мануэль Вальдес, коммерческий директор Criba, в интервью LA NACION. «Несмотря на рост ВВП, инвестиции зависят от долгосрочных ожиданий и предсказуемости. Сегодня приоритетом является разумное планирование и обеспечение договорной поддержки перед началом новых этапов». По мнению Вальдеса, есть «слон в комнате», о котором никто не хочет говорить: налоговое бремя. «Без глубокой налоговой реформы, дополняющей трудовую, будет трудно восстановить динамику, особенно в проектах среднего класса, которые больше всего страдают от бремени совокупных налогов», — предупреждает он. «Эта нехватка динамики отражается в данных, приведенных в отчете на основе информации Indec: асфальт — единственное, что растет, в то время как кирпич и бетон находятся в стагнации». Рынок становится все более требовательным: здесь продвигаются только крупные проекты с прочной финансовой базой, в то время как мелкие застройщики, не способные покрыть расходы, остаются за бортом. По мнению Дамиана Табакмана, президента CEDU (Палаты предпринимателей-застройщиков), текущая ситуация требует гораздо более тщательного анализа, чем в прошлом. «Раньше тем, кто входил в рынок, не зная его, везло, потому что цифры были щедрыми. Сегодня этого уже нет», — констатирует он. Табакман предупреждает, что, хотя политика и курс доллара, похоже, дают передышку, сочетание высоких затрат и цен, которые так и не растут, вынуждает к переосмыслению: «Победят те застройщики, кто лучше понимает рынок. Это касается не только премиум-сегмента; это касается тех, кто сумеет найти уникальный продукт, используя нестандартные стратегии и варианты финансирования». По мнению эксперта, путь к реальному восстановлению в 2026 году не прост. «Что нужно сделать, легко сказать, но трудно выполнить: быть гораздо более эффективными в контроле затрат, умными при импорте материалов и нестандартными в маркетинге. Тот, кто не поймет, что сегодня сочетание — это цена, репутация и инновации, останется за бортом», — утверждает Табакман. «По мнению Вальдеса, сектор все еще находится на этапе распродажи запасов. «Более заметное оживление может начаться в 2026 году, если укрепятся стабильные макроэкономические условия и улучшится доступ к финансированию», — утверждает он, хотя вновь подчеркивает необходимость пересмотра налоговой структуры. «Основной вопрос заключается в том, является ли это расхождение временным или структурным». Отчет BBVA Research предполагает, что «невидимое» строительство может начать проявляться в 2026 году, если будут выполнены два условия: укрепление ипотечного кредитования для финансирования спроса и снижение затрат на финансирование для компаний. Если кредитование будет стимулировать не только оформление сделок, но и предпродажи и запуски проектов, круг может замкнуться. «Кроме того, банковское финансирование должно играть центральную роль. В 2025 году ипотечное кредитование восстановилось, но по-прежнему составляет лишь 0,5% ВВП. «Аргентинская финансовая система имеет возможность и стоит перед задачей расширить свой охват, как и в других экономиках региона, для направления сбережений в жилищное строительство и содействия более инклюзивному и устойчивому развитию рынка недвижимости», — отмечается в анализе. Главный вызов в этом году лежит на строительстве, которое началось с низкой активностью, меньшим количеством проектов и более узкими маржами. Восстановление будет зависеть от частного строительства, стоимости финансирования и возобновления государственных строительных работ.