Экономист по недвижимости, к мнению которого прислушиваются больше всего, прогнозирует, что произойдет на рынке

«Тон изменился», - с этой фразы Федерико Гонсалес Руко решил начать свою презентацию под названием «Высокие цены, кредиты и больше стабильности: новый сценарий» на десятом Саммите по недвижимости, организованном LA NACION, самой популярной встрече сектора. «Экономист, специализирующийся на жилищном строительстве, с критическим, но обнадеживающим взглядом предложил перевернуть разговор о секторе: »Мы больше не говорим только об аренде, теперь мы также говорим о кредитах и проблемах строительства. Проблемы, безусловно, есть, но они «лучше»«: »Новый тон связан со сменой цикла. Хотя стабильность не полная и напряженность сохраняется, возвращение ипотечного кредитования, измеряемого в UVA (единицах приобретаемой стоимости), и большая предсказуемость некоторых переменных пробудили ожидания в секторе недвижимости, который еще совсем недавно чувствовал себя парализованным". Однако Гонсалес Руко не избежал трудностей. «Текущий экономический сценарий не является одинаковым для всех», - предупредил он. «Те, кто конкурирует с импортом, проигрывают; те, кто зависит от движения рынка, растут; а те, кто зависит от роста цен, зависят от рынка», - сказал он и уточнил: «Для строительства это хуже, для покупки - лучше». В своем выступлении он подчеркнул, что за последний год стоимость строительства удвоилась в долларах. Гонсалес Руко был прямолинеен: "Мы не можем ожидать, что импорт сделает всю работу. Максимум, на что он способен, - это снизить затраты на 10%. Для снижения затрат необходимы структурные изменения, а также цены продаж, которые подтверждают это". Он также обратил внимание на ключевое несоответствие: растущий разрыв между динамикой продаж и покупок и строительной активностью. "Узким местом будет то, что посредничество растет, а строительство не поспевает за ним. Разрыв между строительством и брокерской деятельностью никогда не был таким большим, разве что во время пандемии. И это неустойчиво«, - сказал он. »Ипотечное кредитование - центральная тема его анализа - вернулось на сцену в 2024 году, после пятилетнего «блэкаута». Согласно представленным данным, в этом году уже было выдано около 20 000 кредитов, к которым в 2024 году добавилось еще 10 000. «Мы не достигли пика 2017-2018 годов, но улучшения существенны», - отметил он. "Несмотря на это, он указал на два основных препятствия: рост ставок и недостаток ликвидности. «Средняя ставка в банках - за исключением »Насьон" - выросла на четыре пункта, - предупредил он. Это очень важно, поскольку, когда банки повышают ставки по своим кредитным линиям, получить доступ к ним становится сложнее, поскольку рассрочка становится дороже, а следовательно, растет и доход". Историческое сравнение было показательным. "Для перспективы: кредит начинается практически с нуля. Период 2020-2023 годов был худшим в истории Аргентины с точки зрения новых кредитов и объема рынка. Сегодня ипотечное кредитование составляет едва ли 0,2% ВВП. Мы являемся одной из стран мира с наименьшим объемом ипотечного кредитования", - сказал он. Он также привел региональные данные: «В Парагвае выдано на 130 000 кредитов больше, чем у нас, а в Чили - на 1 800 000». Гонсалес Руко завершил свою презентацию рядом размышлений. Он попросил нас перестать мыслить категориями циклов и научиться жить со сценарием повышения обменного курса, если он укрепится. Он также утверждал, что, пока никто не докажет обратное, ипотечное кредитование будет оставаться явлением момента. «Спрос бесконечен, даже в условиях кризиса», - сказал он. Но он предупредил, что, хотя это и важно, не все можно измерить в финансовых терминах: «Анализ соотношения ставки и альтернативной доходности или аренды и рассрочки важен, но не все помещается в Excel», - сказал он. Наконец, он произнес фразу, которая подытожила новую карту сектора: "То, что посредники торжествуют, а застройщики страдают, не является устойчивым. Другой берег реки впечатляет, но река довольно сложная".