Патрисио Лануссе, застройщик: «Наблюдается реальный прогресс в урегулировании вопросов с документами на земельные участки и дома в закрытых жилых комплексах»

Регистрация прав собственности в провинции Буэнос-Айрес занимает центральное место в повестке дня городского развития как для застройщиков, так и для владельцев недвижимости, оформляющих права собственности. Это не просто административная процедура: это этап, который закрепляет правовую защиту тысяч семей и ставит официальную точку в инвестиционных процессах, которые во многих случаях начались более 10 лет назад. В последние годы (2019–2020) в провинции Буэнос-Айрес были отмечены некоторые успехи в области урегулирования статуса жилых комплексов, отчасти благодаря новым нормативным рамкам и более тесному взаимодействию между государственным и частным секторами. Тем не менее, процесс получения разрешения на раздел участка и последующего оформления права собственности по-прежнему является длительным и во многих случаях труднопредсказуемым с точки зрения сроков. «Одним из основных факторов, объясняющих длительность процесса, является техническая сложность этапа, предшествующего оформлению права собственности. Утверждение планов межевания или планов кондоминиума — необходимое условие для юридической индивидуализации каждой единицы — требует не только соблюдения технических требований, но и обследования и обновления информации о состоянии каждого здания в рамках застройки. В крупномасштабных жилых комплексах эта работа предполагает значительную степень детализации. К этому добавляется участие множества органов, как муниципальных, так и провинциальных, которые вовлечены в различные этапы процесса. Каждая административная процедура, необходимая для обеспечения надлежащей регистрации застройки, вносит свой вклад в формирование цепочки, которая может растянуться на несколько лет. Конкретно говоря, раздел территории закрытого жилого комплекса может потребовать более 30 документов и в среднем занимает сегодня не менее 10 лет. «В этом контексте значительное влияние оказали также изменения в законодательстве. Введение нового Гражданского и коммерческого кодекса и его нормативных актов в сфере специальной горизонтальной собственности ввело новые условия, которые потребовали процессов адаптации со стороны всех вовлеченных участников. «Совсем недавно регистрация частных жилых комплексов в провинции позволила упорядочить информацию и продвинуться в вопросах урегулирования: из более чем 200 представленных комплексов около 50 уже получили одобрение, в том числе несколько проектов, которые сегодня продвигаются к оформлению прав собственности». Недавний опыт различных проектов позволяет оценить как достигнутый прогресс, так и стоящие вызовы. В случае с компанией Eidico в настоящее время имеется более 12 000 участков, пригодных для оформления прав собственности, распределенных по более чем 30 районам, из которых более 9300 уже прошли весь процесс. «Кроме того, за последние два года были достигнуты конкретные успехи в области оформления прав собственности. В 2024 году в процесс были включены три микрорайона, насчитывающие 824 участка; в 2025 году — ещё три, насчитывающие около 500 единиц; а к 2026 году планируется включить ещё семь-восемь микрорайонов, что означает начало процесса оформления прав собственности на более чем 7000 новых участков. Эти данные демонстрируют положительную тенденцию в способности продвигаться вперед, даже в рамках сложной схемы. «Эти достижения отражают то, что прогресс возможен при наличии преемственности в управлении и координации между участниками. В этом смысле площадки для совместной технической работы между застройщиками, муниципалитетами и провинциальными органами оказались ценным инструментом для проверки досье, унификации критериев и повышения предсказуемости процессов. Также в рамках сектора, и особенно со стороны CEDU (Палаты предпринимателей-застройщиков), мы работаем над продвижением диагностики, показателей, общих проблем и предложений по улучшению с различными органами провинции. «Размышления о будущем оформления прав собственности в провинции неизбежно предполагают переход к более гибким схемам без потери строгости. «Цифровизация процедур, упрощение административных циклов и выработка более единообразных технических критериев представляются конкретными возможностями для сокращения сроков и обеспечения большей определенности. Это также требует согласованного подхода со стороны провинции, муниципалитетов и сектора, что представляет собой немалую задачу, как и во многих других сферах деятельности и отраслях. «Оформление права собственности — это не просто завершение процедуры: это закрепление прав и материализация инвестиций. Сделать этот процесс более эффективным и предсказуемым — это общая задача, влияние которой выходит за рамки деятельности застройщиков и напрямую затрагивает городское развитие и доверие тысяч собственников». Автор является партнером и директором по недвижимости компании Eidico.