Ипотечные кредиты: государственное регулирование делимой ипотеки для строящейся недвижимости.

Спустя восемь месяцев после того, как стало известно о делимых ипотечных кредитах для девелоперских проектов, правительство наконец-то отрегулировало выдачу этих кредитов. Это очень позитивное событие для рынка, поскольку речь идет о кредитах, направленных на финансирование покупки строящихся объектов или участков, чего практически еще не существовало в аргентинском секторе недвижимости. «В совместном постановлении 2 2025 Министерства экономики и Министерства юстиции, опубликованном вчера в Официальном вестнике, говорится, что »делимые ипотечные кредиты могут быть установлены на объекты недвижимости, являющиеся предметом проектов недвижимости для последующего разделения и выделения в горизонтальный режим собственности или комплексы недвижимости, или для подразделений, происходящих из участков общего достояния". «Другими словами, как сообщается на официальном сайте правительства, эта мера означает, что отныне »любой человек может получить доступ к долгосрочному кредиту для финансирования покупки строящегося объекта недвижимости (широко известного как „колодец“) или участка в микрорайоне, даже до раздела земли". Они гарантируют, что этот кредит будет иметь те же условия, что и готовая недвижимость, чтобы облегчить доступ к жилью на ранних стадиях проекта. Таким образом, застройщик сможет взять общую ипотеку на землю или весь проект, покупатели будут оплачивать свою квартиру на этапе строительства, а затем - когда строительство будет завершено и объекты будут разделены - эта ипотека также будет разделена, назначив соответствующий остаток каждому покупателю (в зависимости от приобретенного им объекта и остатка задолженности), и он станет индивидуальным должником перед банком". "Это очень позитивная мера для сектора, поскольку до сих пор почти все кредитные линии, предлагаемые банками, были предназначены для подержанной недвижимости. Новые объекты, если они не готовы к передаче в собственность, не могут быть приобретены с помощью ипотечного кредита, равно как и объекты на стадии строительства (те, которые еще не построены). Следует учитывать, что процесс строительства новых квартир занимает от шести месяцев до года в CABA и от полутора до двух лет в провинции - с момента завершения строительства до момента передачи в собственность. Дело в том, что, поскольку ипотечный кредит требует наличия недвижимости в качестве гарантии - что она может быть заложена и готова к передаче в собственность, - практически все линии, предлагаемые банками со сроком финансирования более 20 лет, как правило, направлены на покупку подержанных квартир. Теперь эта ситуация изменится, поскольку покупатели смогут получить доступ к финансированию еще не существующего, строящегося жилья или даже к покупке земли". По словам официального сайта правительства, эта мера направлена на «стимулирование кредитования, развитие сектора и строительства и сокращение дефицита жилья в Аргентине», а «также на поддержку как покупателей, так и застройщиков, которые получат финансирование для покупки недвижимости (для первых) и продвижения своих проектов в сфере недвижимости (для вторых)». «Это очень позитивная мера для сектора, поскольку с принятием постановления у застройщиков уже есть требования для внедрения этого инструмента, а банки теперь могут начать предлагать такое финансирование», - говорит экономист Федерико Гонсалес Руко из Empiria Consultores и добавляет: «Для застройщика это открывает доступ к выплатам по мере продвижения работ и позволяет сформировать портфель кредитов, который затем можно продать на рынке и с его помощью снова кредитовать». Теперь, когда нормативный акт вступил в силу, остается ждать, когда банки примут эту меру, учитывая, что они ждали требований". Иссель Кипершмид, основатель Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), объединяющей 140 компаний сектора, отметил работу, проделанную CEDU для реализации этого постановления, и признал, что теперь банкам необходимо принять его. В этом смысле он признал трудности, которые возникнут: «Процентные ставки практически удвоились с тех пор, как они начали выдавать ипотечные кредиты до сегодняшнего дня, и эта реальность ясно показывает, что у банков нет долгосрочного финансирования для этих операций», - объяснил Кипершмид и добавил: «Именно поэтому правительство должно дать толчок для создания рынка капитала, чтобы банки могли разгрузить эти ипотечные кредиты». «В этом смысле Руко считает, что помимо того, что у банков нет финансирования (что в данном случае не так сложно, поскольку эти ипотечные кредиты требуют меньше финансирования, чем ипотечный кредит, учитывая, что, как правило, кредит выдается поэтапно), вопрос заключается в том, »хотят ли банки участвовать в процессе предоставления такого рода финансирования, поскольку при покупке ипотечного кредита в качестве залога выступает квартира; Здесь проект недвижимости может потерпеть неудачу, и в процедуре участвует больше сторон (например, все покупатели квартир в доме), поэтому это модель с большим риском. "Новости очень позитивны для сектора. Помимо хороших новостей, мы воспринимаем их с осторожностью, понимая, что теперь банкам придется продвигаться вперед в создании продукта, чтобы понять, каким застройщикам они могут его предложить, поскольку сначала банк устанавливает отношения с застройщиком, а затем с конечными клиентами", - делится Алан Флексер, менеджер по жилым проектам в Narvaez. "Это важное изменение, - говорит Гала Джонас Макинлей, представитель Ассоциации нотариусов города Буэнос-Айрес, - раньше любой покупатель строящейся недвижимости мог получить финансирование только через застройщика. Благодаря этому постановлению покупатель может взять банковский кредит с реальной гарантией на будущую единицу недвижимости, благодаря фигуре делимой ипотеки и регистрации билетов, что облегчает вхождение в систему большего числа финансовых субъектов". Кипершмид объясняет, что в постановлении подробно описано, как должно происходить разделение, когда освобождается первоначальный должник, какая документация должна быть представлена и т. д. Сантьяго Витали, финансовый консультант по недвижимости, объясняет пошаговый процесс: «Согласно постановлению, можно будет создать делимую ипотеку для доменов, которые: »Ассоциация нотариусов города Буэнос-Айрес объясняет, что еще одним ключевым нововведением, реализованным этой мерой, является регистрация билетов купли-продажи, инструмент, который защищает покупателя, который еще не имеет права собственности на недвижимость, но уже заплатил часть цены за единицу. Новый режим позволяет регистрировать эти билеты в Реестре недвижимости или в частных организациях, уполномоченных Национальной комиссией по ценным бумагам (CNV)« »Гражданский и торговый кодекс уже утвердил в статье 1170 возможность регистрации купчих. Это постановление предусматривает, что для регистрации билетов на проектируемые объекты сначала необходимо зарегистрировать «регистрацию проекта» в Реестре недвижимости, после чего застройщик сможет зарегистрировать свои билеты в любом реестре, уполномоченном на это, то есть в самом Реестре недвижимости или в тех реестрах, которые в будущем будут созданы в орбите Национальной комиссии по ценным бумагам", - пояснил Михура де Эстрада. "Стоит уточнить, что также установлено, что срок регистрации этих билетов истекает через 5 лет, если они не были продлены до этого, чтобы предотвратить вечное существование системы без документов. Постановление также регулирует ипотеку на право поверхности, которая позволяет строить на земле или ее части, не будучи ее владельцем, и использовать это право на строительство в качестве гарантии ипотеки (владельца поверхности). "Нововведение заключается в том, что по завершении строительства собственником компенсация, причитающаяся владельцу поверхности, может состоять в передаче полного и совершенного господства над объектами, построенными владельцем поверхности. Это может иметь ключевое значение для различных типов проектов, особенно для тех, где земля предоставляется государством", - говорит Михура де Эстрада, который считает, что этот инструмент будет полезен как для государственных, так и для частных проектов.