Аренда: рост курса доллара вновь меняет правила рынка

Рынок недвижимости Буэнос-Айреса вновь ощутил на себе влияние колебаний курса доллара. После нескольких месяцев относительного спокойствия на валютном рынке американская валюта резко выросла в цене, что повлекло за собой рост арендной платы в долларах — небольшого, но чувствительного сегмента рынка жилья. В прошлую пятницу официальный курс доллара в Banco Nación закрылся на отметке 1523,75 песо за доллар, и эта цифра стала новым ориентиром как для владельцев, так и для арендаторов. «Эффект заметен сразу: договор аренды, заключенный в долларах, может резко измениться в эквиваленте в песо в течение нескольких дней. Результатом является большая неопределенность, большая осторожность при подписании резервов и переосмысление того, целесообразно ли продолжать долларизацию». Рынок недвижимости в Аргентине исторически является долларизованным сегментом, поэтому поведение доллара является важным индикатором. До первой недели сентября валюта оставалась в пределах установленного правительством валютного коридора, что давало определенную предсказуемость владельцам и арендаторам. Однако скачок последних дней привел к тому, что курс доллара достиг 1523,75 песо, превысив установленный диапазон, что вынудило правительство продать резервы Центрального банка, как и было заявлено при введении системы диапазонов, и полностью изменило ситуацию. Цены на аренду, опубликованные в долларах, до августа показали совокупный рост на 19,4% с начала года, в то время как в песо рост составил 24%, согласно Zonaprop. Но наиболее примечательным фактом последнего опроса является то, что количество объявлений в американской валюте увеличилось: 42% опубликовано в долларах. «Сейчас, с ростом курса валюты, картина меняется: наибольшее влияние видно на количестве песо, необходимом для оплаты договора, заключенного в долларах. Яркий пример: «Разница за неделю составляет 10,41% в песо, при этом стоимость в долларах не изменилась ни на цент». С момента отмены закона об аренде в декабре 2023 года контракты вновь стали более разнообразными, но почти 90% из них по-прежнему заключаются в песо с корректировкой на основе индекса потребительских цен (ИПЦ). Платформы показывают, что договоры, заключаемые в долларах, в основном касаются премиальных или временных объектов недвижимости. «Сегодня дискуссия идет не только о «долларах или песо», но и о том, какой индекс или схема корректировки является наиболее подходящей. Эта гибкость создает «кустарный» рынок, как его описывают сами брокеры, где каждая сделка заключается с учетом интересов владельца и арендатора. Федерико Лопес Кастромиль из López Castromil Propiedades резюмирует: «Временные договоры, как правило, заключаются в долларах. В жилищном секторе все по-разному. Чаще используются песо, потому что арендатору нужна предсказуемость. В эти две недели, когда доллар сильно вырос, все контракты в долларах будут вызывать больше сомнений и замедление быстрой бронировки из-за страха перед тем, что может произойти. Это влияет на всю цепочку: продажи, аренду в долларах и одобренные кредиты. Когда доллар колеблется, рынок остается в ожидании, пока буря не пройдет». «Изменения сказываются по-разному. Для арендаторов, которые получают оплату в песо, каждый скачок курса доллара автоматически удорожает договор, заключенный в иностранной валюте. Поэтому предпочтение отдается договорам в песо с поправкой на инфляцию. Договор на сумму 850 долларов, средняя стоимость двухкомнатной квартиры в городе, за 19 дней вырос с 1 173 000 песо до 1 295 188 песо. Для зарплаты, которая обновляется каждые три или шесть месяцев, этот разрыв может быть решающим». Владельцы, напротив, сталкиваются с другой дилеммой. Если они сдают в аренду в песо, корректировка с учетом инфляции раз в три или четыре месяца обеспечивает им защиту. Если они делают это в долларах, ответ не всегда может быть положительным, потому что если валюта стагнирует или даже падает в реальном выражении, они в конечном итоге теряют от инфляции. Рост на этой неделе играет им на руку, но волатильность вызывает сомнения. Как предупреждает Лопес Кастромиль, рынок раздроблен: «Большинство владельцев не являются крупными корпорациями. У них есть одна, две или три недвижимости, и им нужно их сдавать в аренду. Некоторые предпочитают доллары, даже если арендная плата снижается, другие говорят: лучше песо с поправкой на инфляцию, чтобы квартира не пустовала». Стоимость в долларах по-прежнему сильно различается в зависимости от района. Пуэрто-Мадеро возглавляет рейтинг со средней арендной платой 1312 долларов в месяц, что сегодня эквивалентно 1 999 160 песо. За ним следуют: «Напротив, Бальванера остается самым экономичным вариантом со средней стоимостью 700 долларов (сегодня 1 066 625 песо)». Риэлтор Мигель Чех Мусе объясняет, что недавний рост курса валюты напрямую влияет на доходность, измеряемую в долларах: «Мы продолжаем продлевать контракты в песо. Это повлияет на доходность в долларах. Сегодня наша доходность составляет в среднем 5,78% в Буэнос-Айресе, с учетом последней меры, принятой до роста курса доллара. Сейчас он уже снижается, и, скорее всего, следующий выпуск будет ниже». По словам Чеха Мусе, волатильность также замораживает динамику рынка: «Когда происходят изменения в курсе доллара, деятельность может остановиться; в сфере недвижимости телефон перестает звонить на несколько дней. Посмотрим, что будет дальше, пока мы этого не видели. Если у вас есть пустая квартира, это проблема. В целом между сторонами нет проблем, нет просроченных платежей».