«Без местных»: проспект в Буэнос-Айресе, где бренды борются за пространство

На рынке, который после пандемии подвергся реконфигурации, связанной с ростом электронной коммерции, некоторые коммерческие коридоры были вытеснены, и в них до сих пор можно увидеть большое количество пустующих помещений. Однако другие районы восстановились быстрее, и вывески «Сдается в аренду» не висят даже сегодня. В этом смысле один из проспектов стал излюбленным местом для открытия магазинов брендов и находится на пьедестале самых востребованных районов для фирм, открывающих там помещения. "Об этом говорится в отчете компании L.J. Ramos, которая проводит исследование вакантных площадей и цен на аренду в основных коридорах города. Согласно этому исследованию, Авенида Кабильдо, на участке между Виррей-дель-Пино и Авенидой Монро, имеет самую низкую вакантность на рынке, то есть самый высокий спрос и самое низкое количество помещений, доступных для аренды. "Кабильдо и Хураменто - это консолидированный коридор, и это район, где все бренды хотят быть. Здесь практически нет свободных помещений, они находятся на предпандемических уровнях 2018 и 2019 годов, и, вероятно, именно в этом районе будет сохраняться самый высокий спрос", - говорит Мартин Потито, директор по коммерческой недвижимости компании L.J. Рамос. "В цифрах уровень вакантных площадей в этом районе составил 1,6 %, в то время как в других исследованных коридорах он выше: в Палермо Сохо - 6 %; на проспекте Санта-Фе, между Пуэйрредоном и Кальяо, - 4 %; на Флориде, между площадью Сан-Мартин и Ривадавия, - 5 %; на проспекте Триунвирато, между Монро и Авенида де лос Инкас, - 3 %; наконец, на проспекте Ривадавия, между Авенида Ла Плата и Кольпайо, уровень вакантности приближается к самому востребованному району и составляет 2,1 %. "Согласно отчету Торибио Ачавала, который добавляет к анализу другие коридоры, на улице Кинтана (от 0 до 500) уровень вакантности ниже, чем на Кабильдо и Хураменто, и составляет 1,45%, как и на проспекте Сервиньо, в районе Бульвара, где доступность помещений составляет 0%. Однако это районы с меньшим количеством объектов недвижимости: 69 в первом и 18 во втором. В данном отчете в случае с коридором Кабильдо также отмечается более высокий уровень вакантных помещений, чем в отчете Л. Х. Рамоса, но важно пояснить, что в нем также используется меньшая выборка: обследовано всего 301 помещение по сравнению с 371, о котором сообщил Л. Х. Рамос; кроме того, в отчете анализируются разные переменные: уровень вакантных помещений, предлагаемых для аренды и продажи, в то время как в отчете Л. Х. Рамоса уровень вакантных помещений, предлагаемых для аренды и продажи, ниже, чем в отчете Л. Х. Рамоса. У вас есть пешеходный и автомобильный поток, который сводит к минимуму риски потенциального спроса; кроме того, у них средний и средне-высокий социально-экономический уровень окружения, как людей, живущих в этом районе, так и тех, кто его посещает", - объясняет Потито. Действительно, близость к метро, метробусу и туристическим местам, таким как Чайнатаун, способствует росту этого потока". В отчете добавляется, что это район с присутствием первых и вторых брендов, где преобладают мода и текстиль, технологии и книжные магазины, а также такие знаковые галереи, как General Belgrano. "Любопытно, что, несмотря на то, что это самый востребованный проспект, он не сохраняет свое место на пьедестале почета с точки зрения стоимости аренды, поскольку его средняя цена составляет 32 доллара США за кв. м, что намного ниже, чем на проспекте Ривадавия и проспекте Ла-Плата, где средняя цена составляет 47,5 долларов США за кв. м, или на проспекте Санта-Фе и Кальяо с 45 долларами США за кв. м, или в Палермо-Сохо, где средняя цена составляет 40 долларов США за кв. м. Флорида немного ближе к стоимости Кабильдо и Хураменто, где цена составляет USD 30 кв. м, а также Триунвирато и Монро, где цена составляет USD 24,8 кв. м. "В этой связи Потито объясняет, что в районе Авенида Ривадавия и Ла Плата есть пешеходное движение, которое трудно обеспечить в других субрынках. «Это очень нервный район города, где находится транспортный узел, что означает более высокий уровень трафика, чем в других коридорах, а значит, многие компании хотят там разместиться, и это толкает цены вверх», - добавляет Потито. "Этот коридор, расположенный в районе Кабаллито - районе, находящемся в географическом центре города, - находится в непосредственной близости от железной дороги Сармьенто, линий метро А и Е, а также парка Ривадавия, что повышает доступность. Он характеризуется сильным присутствием текстильного сектора, который составляет 29,7 % от общего числа, с магазинами ведущих брендов, которые усиливают его коммерческое позиционирование. Улица Флорида, которая в течение многих лет была очень привлекательным коридором, сейчас является одним из районов с самым высоким уровнем вакантных площадей. "Это место, которое во многом зависит от туризма и офисов, и которое сильно пострадало от пандемии. В настоящее время здесь происходит процесс трансформации профиля арендаторов, поскольку раньше здесь располагались ведущие бренды, будь то текстиль или гастрономия, но во время пандемии они ушли, а теперь, когда срок аренды подходит к концу, они возвращаются", - объясняет Потито. Сегодня большинство свободных помещений имеют большие размеры, что говорит о повышенном спросе на небольшие площади". «Цена квадратного метра выросла на 7,7%, а вакантность снизилась на 2%, с начала прошлого года по нынешний, что свидетельствует о том, что идет рекомпозиция», - говорится в отчете L.J. Ramos. «Не менее важно, что цены на аренду сегодня растут, чтобы восстановить допандемические значения, и операторам помещений, особенно гастрономических, трудно справляться с растущей стоимостью аренды». "Многие арендаторы приходят и уходят, поскольку им трудно справиться с повышением, которое корректируется по ИПЦ и достигает очень высоких значений; они не могут напрямую перенести постоянные расходы на свои продукты и услуги, поскольку потребительский спрос в этой сфере сегодня немного упал, и люди не принимают эти повышения. Цены растут, и я думаю, что им придется замедлиться, иначе появятся арендаторы, которые не смогут позволить себе ежемесячный платеж и будут иметь задолженность", - добавляет Потито. "Сегодня рынок помещений характеризуется высоким спросом на аренду и снижением продаж. Продать помещение очень сложно, потому что оно не приносит адекватной прибыли. Есть районы, где это сделать проще, благодаря специфическим характеристикам помещений, но в целом продажа затруднена, а аренда пользуется большим спросом. Хорошо расположенные помещения можно сдать в аренду очень быстро«, - объясняет Гонсало Паинсейра из Toribio Achával».