Ни Пунта-дель-Эсте, ни Хосе-Игнасио: район Уругвая, который обещает бум на рынке недвижимости, стоимость которой за четыре года выросла на 80 %

На протяжении десятилетий Монтевидео и Пунта-дель-Эсте были основными направлениями инвестиций в Уругвае. Однако в последние годы на первый план начал выходить другой центр недвижимости. Расположенный чуть более чем в 30 минутах езды от столицы Уругвая, город Сьюдад-де-ла-Коста — простирающийся между ручьями Карраско и Пандо, с 28 километрами пляжей на берегу реки Рио-де-ла-Плата, озерами и парками, изобилующими местными породами деревьев, — начал привлекать внимание застройщиков и инвесторов, позиционируя себя как третью альтернативу. Этот населённый пункт является самым густонаселённым муниципалитетом Канелонеса, одного из 19 департаментов, составляющих соседнюю страну. Он возник как комплекс курортов, где большинство людей строили дома для проведения летнего отдыха. Со временем его судьба изменилась: сегодня здесь проживает 91 238 человек. «Это один из самых быстрорастущих и перспективных рынков недвижимости в стране», — резюмирует Алехандра Ковелло, президент одноимённой риэлторской компании. «За этим утверждением стоят несколько факторов». «Улучшение инфраструктуры и услуг, транспортное сообщение с Монтевидео и близость к аэропорту Карраско помогли привлечь внимание к этому району», — объясняет Омар Ойхенарт, основатель компании Alpha Realtors, которая недавно запустила в городе проект Alpha Rambla, на реализацию которого было затрачено 7 млн долларов США и который представляет собой два башни на берегу моря с 33 квартирами, стоимость квадратного метра в которых варьируется от 2800 до 3600 долларов США. К этому добавился эффект «перелива» из столицы Уругвая. «В Монтевидео уже нет мест для реализации новых проектов, а в этом районе всё современно: архитектура более тщательно продумана, здания не прижаты друг к другу и сохраняют зеленые зоны», — утверждает Родриго Табоада, генеральный директор Riba Desarrollos Inmobiliarios, который добавляет, что пандемия изменила восприятие покупателей: раньше они рассматривали этот город как отдаленное место, а сегодня гораздо больше ценят контакт с природой. «Достаточно поднять взгляд, чтобы увидеть бесчисленное множество кранов», — резюмирует Ойхенарт. «Однако бум в Сьюдад-де-ла-Коста обусловлен не только улучшением услуг, инфраструктуры или изменением предпочтений покупателей. Еще одним двигателем роста стала программа «Vivienda Promovida» — система налоговых льгот, созданная правительством Уругвая для стимулирования строительства и приобретения жилья». «В целом, данная система снижает налоговую нагрузку на проекты, что делает их более привлекательными как для застройщиков, так и для инвесторов. Среди преимуществ — освобождение от налога на имущество на десять лет, льготы по налогу на прибыль и освобождение от НДС на определенные компоненты строительства». «С точки зрения инвестора это означает «меньшую налоговую нагрузку, более доступные цены на жилье и рынок с растущим спросом на жилье», — отмечает Педро Ойхенарт, директор Alpha Realtors. Если говорить о цифрах, то 87 % продаж, зарегистрированных в рамках программы «Vivienda Promovida» в департаменте, приходятся на район Сьюдад-де-ла-Коста. То есть почти девять из десяти сделок. Эта доля выросла на 5,1 % по сравнению с предыдущим четырехмесячным периодом и на 27,6 % — по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, согласно отчету риэлторской компании, основанному на данных Национального агентства по жилищному строительству. «Сьюдад-де-ла-Коста демонстрирует более высокие показатели доходности, чем Монтевидео и Пунта-дель-Эсте», — говорится в отчете. Однако Ойхенарт поясняет, что сегодня доходность недвижимости зависит не только от арендной платы, но и от роста стоимости актива в ходе строительства. «В Монтевидео объекты, приобретенные на стадии строительства, как правило, демонстрируют рост стоимости на 17–20 % в период с начала строительства до сдачи объекта в эксплуатацию». В то же время, согласно опросу, в Сьюдад-де-ла-Коста показатели доходности составляют около 23 %, хотя доходность отдельных проектов может превышать даже 34 %. «В частности, однокомнатную квартиру с видом на море можно приобрести на этапе строительства по цене от 150 000 до 180 000 долларов США. После завершения строительства стоимость таких же квартир может достигать от 200 000 до 220 000 долларов США». «В Монтевидео, в свою очередь, однокомнатную квартиру в районе Поситос можно приобрести на стадии строительства в среднем за 150 000 долларов США, а после завершения строительства продать за 180 000 долларов США». « «В нашем случае стоимость квадратного метра выросла более чем на 80 % за четыре года, сейчас он продается по цене 6 000 долларов США за м²», — отмечает Табоада, имея в виду Riba Lake, жилой комплекс на берегу озера Ла-Калета, состоящий из четырёх модулей, три из которых уже сданы и полностью распроданы. Годовая арендная доходность — ещё один важный показатель, хотя специалисты сходятся во мнении, что главное отличие от Монтевидео заключается не столько в этом аспекте, сколько в росте стоимости недвижимости в ходе строительства. «В Сьюдад-де-ла-Коста годовая доходность от аренды обычно составляет от 4,5 % до 6 %, в зависимости от объекта и его управления», — отмечает Ковелло, сравнивая эти показатели со столицей, где доходность обычно колеблется от 4 % до 5 %. «В этом смысле оба города демонстрируют схожую доходность». Тем не менее, арендная плата в Сьюдад-де-ла-Коста по-прежнему несколько ниже. « «Арендная плата, как правило, примерно на 10 % ниже, но налоговые льготы компенсируют эту разницу», — объясняет Ойхенарт и уточняет, что в то время как в этом городе средняя арендная плата за однокомнатную квартиру составляет около 810 долларов США в месяц, в Поситосе или Пунта-Карретас её можно арендовать примерно за 900 долларов США, хотя эти доходы облагаются подоходным налогом, который должен уплачивать владелец. Сьюдад-де-ла-Коста делится на такие районы, как Сан-Хосе-де-Карраско, Барра-де-Карраско, Лагомар, Солимар, Эль-Пинар, Меданос-де-Солимар, Шангри-Ла и Парке-Карраско. «В этих микрорайонах, где раньше преобладали частные дома, сегодня активно возводятся другие типы зданий: «В Лаго-ла-Калета стоят невысокие 5- или 6-этажные здания, а в Лаго-Кальканьо уже появляются высотные башни», — отмечает Табоада и добавляет, что строительство частных домов сосредоточено ближе к центру, особенно в районе Ла-Тахона и его закрытых жилых комплексах». Большинство новых проектов, как правило, располагаются в природных зонах с видом на лагуны или море. Среди жилых комплексов можно выделить Costanera Village, Group Bosque, Lagun, Rowing, Rotunda al Lago, Bellevue, Cala del Yacht, Carrasco Boating, Casa Rambla, закрытый жилой комплекс La Verbena, Costanera Housing и Médano de Pinar». Что касается предложения, то, по словам Ойхенарт, преобладают, прежде всего, квартиры с одной спальней, за которыми следуют квартиры с двумя спальнями. «Рост рынка недвижимости сопровождается расширением коммерческого и гастрономического предложения. «В настоящее время существует несколько центров, которые постепенно укрепили свои позиции», — объясняет Ковелло. Среди них выделяются район проспекта Джаннаттазио, Рамбла, окрестности торгового центра «Коста Урбана», «Кар Оне» на межкурортной трассе — где расположены «Декатлон», «Тьенда Инглеса» и «Макдоналдс» — и, в особенности, Парк Карраско и Барра-де-Карраско, где открылись специализированные кофейни и рестораны. «В свою очередь, район Эль-Пинар переживает бурный рост: «Сегодня он позиционируется как одно из главных мест встреч в этом районе, с яркой ночной жизнью и широким выбором баров, пивных, кофеен и ресторанов», — резюмирует брокер. «Кроме того, у жителей города есть ещё одно преимущество — близость к монтевидеанскому району Карраско». «Центр Карраско находится в 10 минутах езды, в районе, где расположены лучшие рестораны», — отмечает Табоада. «В отличие от Пунта-дель-Эсте или некоторых районов Монтевидео, где значительную долю составляют иностранные покупатели, Сьюдад-де-ла-Коста по-прежнему остается рынком, движимым преимущественно уругвайцами». « «В настоящее время преобладают местные жители», — отмечают Ойхенарт и добавляют, что уругвайские инвесторы начали закрепляться в этом районе раньше, воспользовавшись ранней стадией цикла роста цен, хотя с каждым днём всё чаще можно увидеть аргентинцев и бразильцев. «В наших проектах иностранные покупатели составляют примерно 10 % сделок, и в основном это аргентинцы», — уточняют они. Эту тенденцию подтверждает Табоада, который отмечает, что в его проекте участвуют две аргентинские и шесть бразильских семей, а остальные — все уругвайцы. «Крупные изменения на рынке не происходят в одночасье. Сначала появляются такие признаки, как рост населения, улучшение инфраструктуры, появление новых услуг, налоговые льготы и устойчивый спрос. Затем следует рост стоимости активов и, наконец, массовый интерес со стороны инвесторов», — заключает Ойхенарт».