От матрасов до кирпичей: почему миллионеры снова инвестируют в недвижимость

В мире сверхбогатых людей сохранение капитала - это почти наука. И как любая наука, она адаптируется, переосмысливается и, прежде всего, предвидит. Именно этим занимаются семейные офисы - скрытные и узкоспециализированные структуры, управляющие богатством крупных семейных состояний. "В 2025 году, отмеченном высокой глобальной волатильностью, эти структуры поворачивают руль: меньше наличности, меньше государственного долга и больше активов с реальной привязкой, включая старый и всегда надежный кирпич. Данные недавнего отчета UBS Global Family Office Report 2025 красноречивы. Во всем мире семейные офисы переводят свои портфели с традиционных активов на стратегии структурного роста и диверсификации. Сокращая денежные средства и позиции с фиксированным доходом, они расширяют свою экспозицию на акции развитых рынков и частные долговые инструменты. Но одна категория привлекает особое внимание: недвижимость: "В 2024 году 11 % глобальных инвестиций этих структур будет приходиться на недвижимость, и эта цифра возрастет до 18 % в случае американских семейных офисов. В Латинской Америке, напротив, эта доля снизится до скромных 6%. Эта разница не анекдотична: она свидетельствует о разрыве в зрелости, уверенности и стратегическом видении между двумя полушариями. "Несмотря на технологическую революцию и рост цифровых активов, кирпич и раствор продолжают выполнять функцию, которую не может полностью заменить ни один другой актив: осязаемая стабильность. В условиях, когда главными угрозами для портфелей являются торговые войны, нестабильная геополитика и риск долговых кризисов, недвижимость предлагает предсказуемость, хеджирование инфляции и - на развитых рынках - привлекательную и стабильную доходность«. »Американские семейные офисы, похоже, поняли эту логику. Выделяя 18 % на недвижимость, они отдают предпочтение инвестициям в города с высоким спросом на жилье, перепрофилированию офисов, многоквартирным объектам и премиальным сегментам, которые сочетают в себе юридическую определенность и потенциал роста стоимости. Не случайно многие из них «возвращаются домой»: уверенность в том, что Северная Америка - регион уверенного будущего роста, растет. "В Латинской Америке, напротив, подход все еще заметно консервативен. Семейные офисы в этом регионе направляют 31 % своих портфелей на инвестиции с фиксированным доходом - отчасти из соображений финансовой культуры, отчасти из необходимости в условиях хронической инфляции или политической нестабильности - и всего 6 % на недвижимость. По нашим оценкам, в регионе насчитывается около 1,2 миллиона инвесторов с чистыми активами от 1 до 5 миллионов долларов США. Лидируют Бразилия и Мексика, за ними следуют Колумбия, Аргентина и Чили. Если включить в это число состоятельных инвесторов - тех, кто может вложить от 250 000 до 1 млн долларов США, - то их число возрастет до более чем 10 млн долларов США. Другими словами, капитал налицо. Проблема, как всегда, заключается в том, чтобы направить его в нужное русло. Поскольку в недвижимость инвестировано всего 6 %, у региональных портфелей есть огромные возможности для включения недвижимости в качестве структурного компонента. Ключевым моментом будет улучшение правовых, нормативных и фискальных условий для привлечения этого «спящего» капитала. Четкие правила, стимулы для частных инвестиций и стабильные механизмы могут запустить новый благотворный цикл развития недвижимости в странах Южного конуса и за его пределами. Еще одно фундаментальное различие заключается в том, как управляется этот капитал. Если в США пассивное (индексное) управление несколько преобладает - 53 %, то в Латинской Америке предпочтение отдается активному управлению (56 %), то есть персонализированным, избирательным решениям с большим участием инвестора. Этот факт, отнюдь не анекдотический, является приглашением для сектора недвижимости: проекты с убедительной историей, прозрачными прогнозируемыми доходами и хорошо проработанными стратегиями могут привлечь внимание избирательности. "Все указывает на то, что, пусть и постепенно, кирпич снова станет главным героем в решениях латиноамериканских семейных офисов. Будь то убежище от волатильности или ставка на региональное развитие, недвижимость ждет плодородный путь. Капитал есть, как и потребность в диверсификации. Осталось только, чтобы рынки региона приняли вызов. Одним словом, пока миллионеры пересматривают свои инвестиционные стратегии, кирпич стоит на месте. Как никогда ранее, Латинской Америке - и Аргентине в частности - пора строить не только здания, но и уверенность в себе. "* Автор - управляющий партнер Americas Capital.