Клаудио Зучовицки: «Ипотечное кредитование замедлилось, но это временное явление, и цена квадратного метра будет продолжать расти».

2025 год начался с ожиданиями, которые сегодня, похоже, стали более умеренными. По мнению Клаудио Зучовицки, экономиста и авторитета на рынке капитала, начало года было полно надежд: ожидалось, что ипотечное кредитование вновь оживит отрасль, которая пережила годы застоя и столкнулась с ключевым препятствием: большим количеством непроданных подержанных объектов недвижимости. «Пока не будет продан запас, трудно продать новые объекты, а квадратный метр новостройки стал стоить больше, чем подержанный. Пока это не уравновесится, будет сложно», — утверждает он. В беседе с LA NACION перед участием в закрытии Expo Real Estate, организованном Grupo Predial, аналитик пояснил, что первоначальный импульс кредитования в последние недели замедлился из-за роста и неопределенности в отношении процентных ставок. Однако он считает, что это замедление является «временным» и обусловлено политико-избирательной ситуацией. «Я стараюсь смотреть на стакан как на наполовину полный: я считаю, что после выборов рост возобновится. Раньше у нас были ожидания, теперь у нас есть более точные данные. Возможно, рост будет более медленным, но более устойчивым во времени. Банки должны поддержать этот процесс, а процентные ставки — это краткосрочная проблема», — заявил он с выражением надежды. Зучовицки настаивал на том, что финансовый рынок должен сделать решительный шаг: перестать концентрироваться на финансировании государства и переключиться на реальную экономику. «Если Центральный банк не будет забирать больше денег, а государство продолжит иметь профицит бюджета, нам придется финансировать реальную экономику. Это наша функция как рынка капитала», — заверил он. В этом контексте он говорил о токенизации недвижимости как о практическом способе открыть инвестиции для вкладчиков, которые не имеют капитала для покупки полной единицы: «Функция рынка капитала заключается в том, чтобы позволить, как это и произойдет, токенизацию квадратного метра». Он назвал это способом сбережения на будущее: «Возможно, у вас нет 100 000 долларов, чтобы купить квартиру, но у вас есть 1000 долларов, чтобы начать. Вы покупаете квадратные метры, как если бы они были валютой. Я готов поспорить, что это будет расти быстрее, чем валюта». В связи с объявлением министра Луиса Капуто на открытии выставки о кредитах в долларах от Banco Nación для застройщиков экономист выразил надежду, хотя и осторожность. Он оценил эту меру как прогресс, но предупредил о культурных барьерах и барьерах доверия, которые необходимо преодолеть: «До сих пор банки выдавали кредиты в долларах только экспортерам. Опасения вызывает то, что произошло в 2001 году, когда кредиты в долларах выдавались людям, зарабатывающим в песо. Если рынок найдет механизмы, то частный сектор будет финансировать сам частный сектор. Недвижимость оценивается в долларах, и это должно поддержать операцию». Оглядываясь назад, он относительно оценил негативное влияние таких явлений, как кредиты UVA в период 2017-2018 годов: «Это не было катастрофой. Да, многие семьи пережили тяжелые времена, но с точки зрения недвижимости все было в порядке: стоимость приобретаемых активов росла. Проблема была финансовой и краткосрочной». «Если посмотреть на ситуацию в целом, то в долгосрочной перспективе кредиты окупились, потому что вы купили недвижимость, которая стоит больше. Проблема заключалась в том, что многим пришлось отказаться от других расходов, потому что из-за инфляции зарплата была меньше, чем размер платежа по кредиту. Но инфляция также приводила к росту стоимости недвижимости», — утверждает он. Но его вывод был следующим: «Если бы это была катастрофа, просрочки по выплатам должны были бы быть ужасными. Это не была катастрофа, да, возможно, для одной семьи, потому что ей пришлось очень тяжело, потому что ей пришлось отказаться от других вещей, но с точки зрения бизнеса в сфере недвижимости это сработало». На вопрос, остается ли сейчас хороший момент для получения кредита или лучше подождать, пока снизятся ставки, экономист ответил, что это зависит от риска, который каждый готов на себя взять: «Если я буду ждать, пока все решится, я смогу получить гораздо более выгодную ставку, но куплю более дорогой актив. Потому что, если все решится, он будет стоить дороже». В своей заключительной речи перед девелоперами, риэлторами, строителями и лидерами отрасли Зучовицки начал с вопроса: «Может ли вырасти цена за квадратный метр?». Его ответ был незамедлительным: да. И он объяснил, что в экономике действительно важно не само число, а то, что большинство считает, что произойдет. «На рынке мы действуем, руководствуясь двумя словами: доверие и ожидание. Доверие не покупается и не продается, его либо чувствуешь, либо нет», — подчеркнул он. В свою очередь, он отметил, что ценность района зависит не только от кирпича и цемента, но и от безопасности и логистики, которые он предлагает. И перенес эту концепцию на поведение инвесторов: «Если большинство считает, что мы движемся в правильном направлении, оно будет инвестировать. Если большинство считает, что мы врежемся, оно будет выводить инвестиции. Это самореализующееся пророчество. Неопределенность хуже, чем плохое: к плохому я приспосабливаюсь, а неопределенность парализует меня». По мнению экономиста, мир переживает смену парадигмы, в которой «королем» больше не является производитель, а потребитель. С понижением инфляции и более прозрачными ценами задача состоит в том, чтобы завоевать клиента качеством и сервисом, потому что цена станет сырьевым товаром. «В реальной экономике невозможно скрыть неэффективность в ценах. Чтобы работать с большими объемами, нужно инвестировать, а чтобы инвестировать, нужно верить», — подчеркнул он. Зучовицки предупредил, что не все готовы к такому сценарию и что будут происходить слияния и поглощения, особенно в сфере недвижимости. Он также высказал неудобную мысль: «Ждать, пока все успокоится, дает уверенность, но если все пойдет хорошо, вы не получите сегодняшних цен. Страновой риск составляет 720 базисных пунктов: если бы все было решено, его бы не было. Это вопрос выбора, и он зависит от личности и жизненного момента каждого человека». В более глобальном плане своего анализа Зучовицки подчеркнул влияние демографических изменений на рынок недвижимости и экономику в целом. «90 % сегодняшних изменений носят демографический характер. Иммиграция меняет культуру, и сегодня мы являемся гражданами мира. Пенсионные системы были разработаны для того времени, когда мы жили 65 или 70 лет; сегодня все они обанкротились», — отметил он. К этому он добавил финансовую ситуацию в ведущих странах: «Соединенные Штаты — самая задолженная страна в мире с огромным дефицитом. Мы видим это в обесценивании доллара по отношению к другим активам. И если все государства имеют дефицит, какими деньгами они будут помогать? Финансирование будет поступать из частного сектора». По мнению Зучовицки, Аргентина не является исключением. «У аргентинцев есть 268 миллиардов долларов, заявленных в налоговой декларации. В какой-то момент возникает следующий вопрос: как направить этот капитал в продуктивные инвестиции, чтобы государство не было вынуждено выпускать деньги, потому что эмиссия вызывает инфляцию. Я надеюсь, что мы уже преодолели эту проблему».