Трехкомнатные квартиры больше не продаются дешевле 200 000 долларов США.

Что будет с ценами, продолжат ли они расти? На этот вопрос ответил Леандро Молино, директор Quinto Andar - группы, владеющей Zonaprop, - и ответственный за открытие десятого выпуска Саммита по недвижимости, организованного LA NACION. «В июне цена квадратного метра в CABA выросла на 0,5%, а в первом полугодии - на 4,4%, что очень похоже на аналогичный период 2024 года», - сказал руководитель, уточнив при этом, что во всех районах зафиксирован ежемесячный рост цен, за исключением таких, как Лугано, Линерс или Парк Авельянеда, где обычно наблюдается минимальное снижение цен. Другими словами, в 95% районов CABA наблюдается рост цен в годовом исчислении. Когда речь заходит о билетах, Молина пояснил, что между районами CABA «существует большая разница в ценах». Например, однокомнатная квартира стоит 106 680 долларов США, двухкомнатная - 128 295 долларов США, а трехкомнатная - 177 220 долларов США. В то же время он пояснил, что в провинции Буэнос-Айрес действуют другие данные: в северном районе двухкомнатная квартира стоит 113 319 долларов США, а трехкомнатная - 175 001 доллар США. В западно-южном районе GBA двухкомнатная квартира стоит 81 853 доллара США, а трехкомнатная - 118 071 доллар США". В этом контексте удивительным фактом, которым он поделился, стало увеличение объема предложения в Буэнос-Айресе на 7%. "С декабря 2024 года мы видим перелом в тенденции. Наблюдается рост публикации новых объявлений, - проанализировал он. Это означает, что появилось больше владельцев, желающих продать жилье. При этом их количество уменьшается с каждым месяцем". Сочетание обеих тенденций позволяет предположить, что объявления находят спрос". В настоящее время объявления о продаже недвижимости в CABA публикуются в среднем 71 день", - сказал он. Такое поведение подтверждается ростом объема сделок в CABA, который, по данным Ассоциации нотариусов города Буэнос-Айрес, в мае был на 22% выше, чем в том же месяце 2024 года. «Но факт, который, несомненно, удивил более 250 участников встречи, заключается в том, что »в районе Corredor Norte почти нет трехкомнатных квартир ниже 200 000 долларов США«, - говорит руководитель, добавляя, что »помимо того, что это самые востребованные типологии на рынке, это район со стратегическими точками". Во время беседы с Карлой Кирога, журналистом LA NACION, руководитель подробно рассказал о ценах на три комнаты в наиболее востребованных районах: «По порядку: Палермо (279 016 песо), Нуньес (265 600 песо) и Бельграно (244 231 песо)». Хотя он был удивлен, когда упомянул районы, где эта типология более доступна: Ретиро (201 506 песо США), Реколета (206 500 песо США) и Колехиалес (219 835 песо США), где сосредоточено 34% консультаций. Что касается того, что происходит во внутренних районах страны, он подчеркнул большой рост, который наблюдается в Мендосе. «Запросы на покупку недвижимости выросли на 60 % по сравнению с годом ранее, в то время как предложение увеличилось на 40 %», - сказал он. В то время как Кордова, Росарио и Буэнос-Айрес (за исключением CABA) также продемонстрировали значительную динамику в уровне спроса: за год количество запросов увеличилось на 20-50 %. "Молина подчеркнул, что изменения в макроэкономике в течение 2024 года повлияли на рынок аренды не только на цены, но и на спрос и предложение. После отмены закона в декабре 2023 года начался период замедления ежемесячного роста, вплоть до июня 2025 года, когда рост составил 2,3%«. »Более того, за шестой месяц года предложение квартир выросло на 2%, а текущий объем в 3,1 раза выше, чем в феврале 2023 года, когда был зафиксирован исторический минимум«, - проанализировал он. »Согласно данным Zonaprop, владельцам приходится быть более терпеливыми, поскольку время, в течение которого сохраняется опубликованное объявление об аренде, увеличилось вдвое по сравнению с годом назад. «Кроме того, давление спроса на объявления, номинированные в долларах, в 6,6 раза выше, чем на объявления, опубликованные в песо», - сказал он. Однако процент плоских объявлений, предлагаемых в долларах, начал снижаться. Раньше предложение в долларах было выше, а в настоящее время эта тенденция изменилась, и 60% объявлений, опубликованных для аренды, представлены в песо". С другой стороны, руководитель пояснил, что в первой половине 2025 года рост стоимости аренды составил 19%. В тот же период 2024 года этот показатель был почти вдвое выше (34 %). Другими словами, произошло резкое замедление роста цен на аренду в годовом исчислении. Средняя цена аренды трехкомнатной квартиры в июне выросла на 2,3%. При этом в годовом исчислении рост составил 46 %, что значительно ниже показателя, накопленного с июня 2023 по июнь 2024 года (184 %). "Аренда двухкомнатной квартиры в CABA стоит в среднем 655 294 песо в месяц, а трехкомнатной - 879 239 песо в месяц. С другой стороны, на севере GBA аренда двухкомнатной квартиры стоит 633 887 песо в месяц, а трехкомнатной - 891 043 песо в месяц. В то же время в западно-южном районе GBA двухкомнатная квартира сдается за 506 199 песо в месяц, а трехкомнатная - за 678 309 песо в месяц. Согласно последнему отчету платформы недвижимости, наибольшим спросом при аренде пользуется недвижимость в районе PH, и «здесь ощущается ее нехватка», говорит Молина. «В частности, в CABA PH получают почти в три раза больше запросов, чем объявления о продаже квартир», - сказал он. Различая типологии, руководитель пояснил, что трехкомнатные квартиры получают наибольшее количество запросов на одно объявление, а в случае с однокомнатными квартирами спрос резко упал за последние 12 месяцев и теряет долю рынка. «Между тем, в северных и западно-южных районах Большого Буэнос-Айреса »давление спроса наиболее велико на двухкомнатные квартиры, а на четырехкомнатные - наименьшее", - сказал он. Чтобы прояснить ситуацию, номер один Zonaprop назвал Лугано, Нуэва Помпея и Парк Авельянеда лучшими районами для инвесторов, желающих купить квартиру и затем сдавать ее в аренду. «В этих районах доходность гораздо выше, чем в других, с валовой прибылью 9,2 %, 8,4 % и 7,7 % соответственно», в то время как Пуэрто-Мадеро, напротив, является районом с самой низкой доходностью - всего 4,1 %. За ним следуют Палермо (4,3 %) и Нуньес (4,5 %). «Это связано с тем, что, несмотря на то, что они являются высоко ценимыми районами с высокой арендной платой, цены на покупку квадратного метра здесь значительно выше», - пояснил он, добавив в заключение: «Те, кто инвестирует, делают это по таким высоким ставкам, что даже при хорошем доходе от аренды процент возврата инвестиций не столь привлекателен, как в вышеупомянутых районах».