Как определить, есть ли у здания конструктивные проблемы, прежде чем его купить или арендовать

Перед покупкой недвижимости потенциальному покупателю следует учесть ряд факторов, которые, как правило, в основном связаны с самой квартирой. Однако это не единственное, на что следует обратить внимание, поскольку состояние здания также влияет на стоимость объекта. «Здания, за которыми не ухаживают, теряют свою стоимость гораздо быстрее, чем те, за которыми ухаживают», — говорит Марта Ориозабала, генеральный директор Real Capital. «Сегодня очень часто можно увидеть здания, построенные пять или десять лет назад, которые находятся в очень плохом состоянии — будь то фасад, коридоры, террасы, бассейны, прачечная или тренажерный зал. Самое сложное последствие — это то, что покупатели не решаются переехать туда, потому что знают, что в будущем это станет для них головной болью», — анализирует брокер. Специалист объясняет, что наиболее страдают от отсутствия ухода, как правило, относительно новые здания с запущенными удобствами из-за высокой стоимости их содержания в хорошем состоянии. «Владелец заплатил за эту дополнительную удобство и, очевидно, рассчитывает продать квартиру с учетом этих дополнительных затрат, но при оценке данного объекта недвижимости мы не можем учитывать то, что находится в плохом состоянии, и, что еще хуже, плохое состояние снижает стоимость», — поясняет Ориозабала. В том же ключе Диего Миглиориси, управляющий партнер компании «Migliorisi Propiedades», объясняет, что в большинстве случаев плохое техническое обслуживание выявляется именно в момент продажи квартиры в здании. «Важной переменной является управление, и следует уделять особое внимание низким эксплуатационным расходам, поскольку зачастую они представляют риск будущего снижения стоимости», — объясняет он. «Что касается строительства, то, по мнению Варелы, трещины и протечки снаружи зданий любого возраста являются одними из наиболее значимых факторов, влияющих на снижение стоимости, поскольку такие непредвиденные обстоятельства или конструктивные дефекты приводят к дорогостоящим ремонтам. Не менее важны и не столь заметные, но очень значимые аспекты, такие как система водоснабжения и канализации, насосы и резервуары, которые требуют регулярного ухода». В свою очередь, архитектор Хосе Мария Эскала считает, что ещё одним важным критерием, влияющим на состояние и техническое обслуживание здания, является его сам проект. «То есть то, как спроектированы различные части здания, чтобы не возникали непредвиденные ситуации, которые могут привести к общим проблемам. Например, как в проекте предусмотрены меры на случай сильных дождей — достаточное количество решеток и водосточных отверстий, чтобы в здании не возникло никаких затруднений из-за отсутствия технического обслуживания или непредвиденных обстоятельств». «Выбор высококачественных материалов также является важным моментом, поскольку они требуют минимального ухода», — отмечает он. Например, нержавеющая сталь, высококачественные алюминиевые конструкции или облицовка из ПВХ и композитных материалов, которые сегодня заменяют дерево, — это элементы, которые практически не изнашиваются с течением времени и в процессе эксплуатации. «Через пять–десять лет зданию требуется разработка конкретного плана технического обслуживания по отдельным зонам. Это может помочь предусмотреть ситуации, которые могут затруднить его обычное использование. То же самое касается окраски или общих покрытий здания: по прошествии 10 лет следует проводить техническое обслуживание, чтобы обеспечить защиту от влаги и сохранить эстетический вид, который подчеркивает его красоту», — добавляет архитектор.