От затрат в долларах до будущих проектов: четыре ведущих деятеля в сфере недвижимости подробно анализируют бизнес

В условиях нестабильности для девелоперов недвижимости, вызванной резким ростом стоимости строительства в долларах и несоответствующим ростом цен, четыре девелопера высококлассных проектов не уклонились от ответов на вопросы и воспользовались саммитом Real Estate Chapter 10, организованным LA NACION, чтобы поделиться своим видением текущей ситуации на рынке. «Мы испытываем дискомфорт, как и другие секторы. Мы находимся в процессе перехода. На этом мероприятии говорили о преимуществах подержанных и готовых квартир, которые, без сомнения, были лидерами в этом полуторагодичном периоде», — признал Карлос Спина, директор Argencons, компании-создателя бренда Quartier, которая за последние три года сдала более 220 000 квадратных метров и имеет еще 100 000 в стадии строительства. «Я понимаю, что это переходный период, в предпоследнем сроке полномочий [Маурисио Макри] критиковали его за постепенность, а теперь, когда наступил шок, нам это тоже не нравится. Но мы знаем, что это момент, который нужно пережить», — добавил он. Чтобы охарактеризовать ситуацию цифрами, Гонсало де ла Серна, генеральный директор Consultatio, пояснил: «С начала этого срока полномочий строительные затраты в долларах выросли на 70–80 %, а цены на квартиры — на 15–20 %. Кроме того, наблюдается сжатие маржи, которое уже происходило из-за значительного усиления конкуренции. Нас становится все больше, и это приводит к сокращению маржи». «В этой ситуации, когда сокращаются маржи прибыли, модератор Карла Кирога (LA NACION) спросила у застройщиков, не пора ли переосмыслить бизнес. На что Де ла Серна ответил: «Сейчас не время переосмысливать бизнес, стратегия остается прежней: это продукт, качество предложения, создание городской застройки и жилых пространств. Но с тактической точки зрения, конечно, нужно корректировать закупки, но я не думаю, что в бизнесе произойдут фундаментальные изменения». Чтобы успокоить крупных игроков рынка недвижимости, которые столкнулись с этой ситуацией, генеральный директор Azcuy Херардо Азкуй прокомментировал: «Человек по своей природе оптимистичен, всегда есть возможности и хорошие новости, если их искать. Мы находимся в состоянии турбулентности, но не заметили огромных изменений в секторе и в Аргентине в целом. Ближайшие годы будут очень хорошими». Девелопер, один из тех, кто ответственен за повышение стоимости квадратного метра в Кабальито, добавил, что этот рост на 70% или 80% происходит на фоне очень низкой стоимости строительства. Кроме того, если сравнивать с пиком, достигнутым во время правления Макри, он сказал, что разница не превышает 25%. Маркос Хуэхати, директор и основатель NorthBaires, также выразил оптимизм: «Я считаю, что развитие преобладает во всех контекстах, и если смотреть в долгосрочной перспективе, то то, что мы переживаем сейчас, впоследствии уравновесится. Как только закончатся запасы подержанных автомобилей, наступит наш момент». «Когда это произойдет?», — спросил Кирога, на что Хуэхати ответил: «Исторически, через год или полтора после резкого роста цен рынок начинает признавать новые ценности». Когда смотришь на кривую, всегда нужно дефлировать ее [скорректировать с учетом инфляции], потому что доллар 10 лет назад не тот же, что сегодня, и это дает нам пик, аналогичный пику 2017 года», — сказал Спина, который также является президентом Ассоциации предпринимателей в сфере жилищного строительства. По этому поводу он добавил, что экономические власти заявляют, что на этот раз ситуация иная, потому что есть финансовая стабильность и проводится структурная реформа, чтобы это равновесие сохранилось. «Я считаю, что это даже социальный вопрос, потому что общество поддерживает эту реформу, и если она будет продолжена, мы получим рынок, который изменит всех нас к лучшему. Кроме того, если кредиты станут более доступными, все будет формализовано в жесткой форме», – считает он. «Это также подчеркнул правая рука Эдуардо Костантини, Гонсало де ла Серна: «Формализация сектора затронет всех, не только недвижимость. Возможно, мы анализируем текущую ситуацию: доллар девальвировался во всем мире, и все подорожало, кроме новой недвижимости». «Таким образом, корректировка маржи должна происходить за счет приведения цен в соответствие с остальной частью экономики. Однако, если потом изменится обменный курс, это изменится для всех», — добавил он. «Люди спасались от высоких темпов инфляции, ища убежище в недвижимости, это конъюнктурная ситуация. В то же время, спрос на недвижимость существовал еще до появления инфляции», — заявил Де ла Серна. «Лэндбэнкинг был еще одной темой беседы. «Хотя сегодня продажи ниже, чем в прошлом году, люди продолжают покупать. Нет смысла держать эти доллары, поэтому мы воспользовались возможностью и купили четыре участка, на которых построим 50 000 квадратных метров новой недвижимости», — сказал генеральный директор Consultatio, добавив неожиданный комментарий: «Земля — это единственное, что искусственный интеллект (ИИ) не сможет воспроизвести». Несмотря на описанную ситуацию, застройщики продолжают покупать землю для реализации своих проектов. «Мы купили четыре новых участка в Кабальито общей площадью 50 000 квадратных метров, очень красивые, и также начали строительство в Нордельте (где купили у Consultatio). Все идет полным ходом, мы уже установили все сваи и продвигаемся вперед в этом замечательном проекте», — рассказал Азкуй. «Застройщик, который начал свою деятельность и сосредоточился на Кабальито, сказал, что жителям этого района нравится Нордельта. «Мы создали So Riverie, новый бренд для этого места . Мы думаем о больших квартирах, самая маленькая из которых составляет 170 квадратных метров, но у нас есть и 400-метровые». И добавил: «К нам приходят покупать супружеские пары с пустым гнездом, которые хотят трехкомнатную квартиру площадью 300 метров с террасой, бассейном и всеми удобствами. Цена за квадратный метр составляет от 3000 до 4000 долларов США». «Со своей стороны, Argencons также продолжает покупать землю, сказал Спина и упомянул новый проект в Пунта-дель-Эсте, который не только задуман как недвижимость для отдыха, но и предназначен для проживания в течение 12 месяцев в году. «Проект Quartier Brava 30 состоит из 85 единиц, это будут две башни по 24 этажа, и летом мы заложили первый фундамент. Подписка составляет в среднем 3300 долларов США за квадратный метр для квартир с тремя и четырьмя комнатами», — пояснил руководитель. В свою очередь, Де ла Серна отметил, что Consultatio была очень активна в первом полугодии: «Мы купили два очень больших участка земли в Уругвае: 170 гектаров в Карраско для строительства открытого жилого комплекса и 145 гектаров в Пунта-дель-Эсте для строительства другого жилого комплекса совместно с La Dolfina». Кроме того, он сказал, что у них есть «жемчужина», о которой они пока не могут рассказать, в Буэнос-Айресе. В этой связи Хуэхати сказал: «Мы продолжаем покупать земли, потому что глубоко верим в то, что делаем, потому что нам это нравится и мы получаем от этого удовольствие. Есть огромные возможности. Кроме того, помимо того, что это убежище для ценностей, мы считаем, что сейчас самое время войти в рынок и зафиксировать наибольшую разницу, которая возникает в начале цикла». Как и другие участники дискуссии, глава Northbaires считает, что ипотечное кредитование достигнет его сегмента и приведет к сильному росту рынка в хорошем смысле этого слова. Поэтому он воспользовался моментом, чтобы отметить, что они будут расширяться в уже устоявшихся местах, таких как Палермо. «Мы всегда ищем конкретные кварталы или микрорайоны для расширения этого премиального сегмента», — прокомментировал он. «Там мы разработали, например, двухкомнатные квартиры площадью более 65 квадратных метров с характеристиками, отличными от тех, что уже есть в этом районе В настоящее время мы приобрели участок на проспекте Санта-Фе, где большинство квартир будут двухкомнатными площадью более 65 квадратных метров с полным набором удобств, а стоимость строительства составляет около 4500 долларов США за квадратный метр», — добавил он. «Еще одним моментом, который он упомянул за столом переговоров, было то, что NorthBaires вернется в северную часть провинции Буэнос-Айрес с новым брендом в рамках девелоперской компании под названием Casa OM, главная цель которого — обеспечить более тесную связь квартир и людей с природой». Один из вопросов, который поднял Кирога, поскольку по обе стороны от него сидели Гонсало де ла Серна и Карлос Спина, касался того, почему Consultatio купила 51% Argencons. «С нашей стороны, со стороны покупателя, у нас есть диагноз, о котором я говорил ранее, о росте конкуренции, который приводит к сжатию маржи. И нам кажется привлекательной бизнес-модель, которую разрабатывает Argencons, — модель траста по себестоимости, которая позволяет за каждый единицу капитала получить больший объем, чем традиционная модель», — ответил Де ла Серна и добавил: «С помощью этого соглашения мы сможем развиваться вместе, быстрее и дальше». В конечном итоге, они хотели добавить сегмент развития траста по себестоимости в свой портфель. «В ситуации, о которой мы говорили, когда мы ожидаем, что новые сегменты общества войдут на рынок благодаря ипотечным кредитам, модель траста по себестоимости кажется нам выигрышной, потому что тот, кто сегодня не может купить и хочет получить доступ, скорее всего сможет сделать это по себестоимости, чем платя маржу», — сказал генеральный директор Consultatio. С другой стороны, как продавец, Спина привел аналогичные аргументы: «Мы считаем, что это партнерство поможет нам реализовать больше проектов, быстрее и одновременно. Кроме того, речь идет не только о трасте по себестоимости со 100% предварительной подпиской, но и о достижении общей цели. Я начинаю работу и должен ее закончить». К этому Де ла Серна добавил, что люди никогда не перестают платить, а в случае, если они не могут продолжать вносить взносы, у них есть возможность продать его другому, который будет продолжать платить. «Никогда не возникает конфликтов», — продолжил Спина. «В целом, Де ла Серна и Спина защищали траст по себестоимости: «Это модель, которая демонстрирует свою силу, когда макроэкономические переменные находятся под давлением». Затем Кирога со смехом сказал Азкуи, что он берет то, что не хочет ни один застройщик. На что тот ответил: «У каждого свой подход, и все методы возможны». Мне нравится Кабальо, где я основал свою компанию, и где люди дают тебе деньги до того, как ты сделаешь работу, ты ставишь ограждение, и они приносят тебе деньги», – сказал он. Кроме того, чтобы не останавливаться только на моменте, генеральный директор Azcuy сказал, что не следует забывать, что строительство здания занимает в общей сложности около шести лет, включая этап получения разрешений. «Сейчас мы видим лишь небольшой фрагмент фильма, но нужно смотреть на это с более широкой перспективой, потому что, когда мы увидим конечный результат, возможно, мы почувствуем удовлетворение, потому что цены и курс доллара стабилизировались», — оптимистично заключил он.