Охлаждается ли ипотечное кредитование? Несмотря на рекорд, количество покупок недвижимости с использованием ипотеки снижается

В мае в провинции Буэнос-Айрес было заключено самое большое количество сделок за последние 13 лет. Было подписано 11 790 сделок купли-продажи, что на 24,65 % больше по сравнению с тем же месяцем 2024 года, согласно данным Ассоциации государственных нотариусов Буэнос-Айреса. "Но, несмотря на этот рекорд, одна часть данных подняла тревожный флаг: по сравнению с апрелем рынок показал падение на 3,12 % и, в частности, количество сделок с ипотекой упало еще сильнее, что еще раз актуализирует дискуссию о препятствиях, которые сохраняются в доступе к ипотечному кредитованию. По данным исследования, в мае было завершено 1992 операции с банковским финансированием. Несмотря на то, что это лучший май с 2018 года и рост на 471% по сравнению с прошлым годом (в прошлом году в этом месяце было подписано всего 349 ипотечных кредитов), месячные данные свидетельствуют о падении на 6% по сравнению с апрелем (когда было подписано 2110 документов). Важно также уточнить, что в мае 2024 года первые линии кредитов только начали запускаться, поэтому сравнение по годам в отношении кредитования будет не очень актуальным. "За первые пять месяцев этого года в провинции было подписано 47 966 актов, в среднем 9 593 сделки в месяц, что на 48,31 % больше, чем за тот же период 2024 года. "В мае мы наблюдаем продолжение тенденции роста в годовом исчислении, которую мы наблюдаем уже несколько месяцев. Несмотря на небольшое снижение по сравнению с апрелем, мы продолжаем видеть положительные признаки в общем поведении рынка", - признал Гильермо Лонги, президент Ассоциации нотариусов провинции. "Падение может показаться незначительным в общем контексте, но оно не остается незамеченным для сектора, который внимательно следит за развитием кредитных условий. В период с февраля по май каждый месяц превышал количество ипотечных кредитов, подписанных за весь 2024 год. Однако новые условия, выдвигаемые банками, начинают тормозить эту динамику. Во многих случаях банки подняли ставки от двух до пяти раз за несколько месяцев, а доступ для одиноких и самозанятых по-прежнему ограничен, что ограничивает объем финансирования. Несмотря на 471-процентный рост числа ипотечных кредитов в годовом исчислении (с 349 в мае 2024 года до 1 992 в этом году), ежемесячное снижение показывает ключевое препятствие: рост ставок по кредитным линиям. В последние недели несколько учреждений скорректировали свои ставки на величину от двух до пяти пунктов, что сделало ежемесячные выплаты более дорогими. Президент банка согласился с этим: «Хотя показатели в годовом исчислении все еще очень позитивны, мы видим небольшое снижение по сравнению с предыдущим месяцем продаж и покупок ипотечных кредитов». Мы считаем, что одной из причин может быть повышение ставок некоторыми банками, что делает взнос выше и, следовательно, сокращает количество людей, которые могут претендовать на кредит« »Чтобы понять повышение ставок, важно понять текущую ситуацию на рынке: спрос превышает предложение средств. Банки финансируют свои портфели за счет краткосрочных депозитов (как правило, менее 90 дней), в то время как кредиты UVA выдаются на 20 или даже 30 лет. Это различие создает напряженность: «Вы не можете финансировать на 30 лет, если ваши депозиты рассчитаны на 30 дней», - анализируют различные специалисты. Этот разрыв создает проблему ликвидности: каждый раз, когда выданные кредиты увеличиваются, банкам требуется более дорогое фондирование для поддержания запасов. Естественной реакцией системы является повышение годовой номинальной ставки (APR), чтобы ограничить доступ. «Существует большой спрос, который растет очень быстро, и в то же время финансирование ипотечных кредитов обходится банкам дорого, поскольку это кредиты с очень высокими процентными ставками, - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве. Таким образом, кредиты становятся дороже, а круг людей, которые могут получить доступ к собственному дому, сокращается». Президент Ассоциации также надеется: «Сильный рост числа ипотечных кредитов по сравнению с предыдущим годом подтверждает влияние, которое оказывает повышение доступности вариантов кредитования». Мы надеемся, что этот процесс будет продолжаться и расширяться, чтобы облегчить доступ к жилью и укрепить сектор в целом«. »Помимо кредитного кризиса, еще одним объяснением падения количества сделок на 3% в месяц в целом является нехватка доступного товара«. »Падение запасов очень заметно. Их очень мало. Когда появляется дом, он продается по более высокой цене, потому что спрос велик, а предложение невелико. То, что в цене, продается сразу же, и замены ему нет. Вполне вероятно, что падение цен связано именно с этим«, - сказал Алехандро Сото Асебаль, менеджер компании Varela Kramer real estate, работающей на севере Большого Буэнос-Айреса. Брокер пояснил, что »публикуемые сегодня цены более соответствуют реальным ценам продаж. Больше нет такой большой разницы между тем, что просят, и тем, что платят. Это уменьшило переговорную маржу, и, как следствие, стоимость закрытия сделок выросла«. В этом смысле он предупредил, что кредит не стимулирует рынок, как ожидалось: »Я не получил большого увеличения ипотечных кредитов, они не имеют ожидаемого движения. Кредитных сделок меньше, чем наличных: на каждые четыре сделки приходится одна ипотечная. Это не то, что делается больше всего". "Но, чтобы внести некоторое спокойствие, он сказал, что для того, чтобы увидеть, как будет развиваться рынок, нам нужно подождать несколько следующих месяцев, которые, как правило, имеют наибольшее движение (сентябрь, октябрь и ноябрь). В 2024 году в эти периоды также наблюдался наибольший оборот ипотечных кредитов UVA, поэтому они будут иметь ключевое значение для корректного сравнения по годам. "