Инвестиции: на что следует обратить внимание помимо доходности при покупке земельного участка

Пережив циклы резкого роста, кризисов и падения стоимости, сельскохозяйственный сектор Аргентины вновь привлекает внимание инвесторов. Доход от аренды, историческая динамика цен на землю и возможное восстановление стоимости по сравнению с другими рынками составляют уравнение, которое заслуживает анализа. «В период с 1980 по 1993 год цены оставались стабильными и низкими. Начиная с 1993 года произошло значительное восстановление цен, в результате чего они выросли на 100 % к 1998 году. Кризис 2002 года ударил очень сильно, и этот рост был полностью утрачен. Начиная с 2003 года произошёл очень резкий рост цен, достигший исторического максимума в 2012 году в пересчёте на постоянный курс доллара. «Этот рост был обусловлен повышением цен на сырьевые товары в связи с появлением Китая в качестве их основного покупателя. После этого, по внутренним политическим причинам, началось почти непрерывное снижение цен до 2023 года, в результате чего они потеряли 40 % своей стоимости. Затем, при правительстве, ориентированном на рынок, проводившем политику дерегулирования, приватизации и защиты частной собственности, начиная с 2024 года рынок оживился, и цены на сельскохозяйственные земли выросли на 25–30 % менее чем за три года. «Эти колебания стоимости земли обусловлены, с одной стороны, внешними факторами, такими как международные торговые, дипломатические или военные конфликты, которые приводят к резким изменениям мировых цен на сырьевые товары, а также колебаниями международных процентных ставок. С другой стороны, существуют внутренние причины». «Аргентина — это страна с экспортными пошлинами, исторически неблагоприятной экономической и финансовой ситуацией, с политической партией, правившей в последние десятилетия и придерживающейся антирыночных идей, с законом, ограничивающим покупку земли иностранцами, вмешательством в рынки, а также с отсутствием правовой определенности, Все это породило значительную неопределенность и привело, как указывалось выше, к значительному падению стоимости земли, начиная с 2012 года, в то время как в других странах региона земля продолжала дорожать. «Смена правительства в декабре 2023 года породила ожидания лучшего внутреннего будущего и стимулировала рост спроса и цен. Несомненно, особенности правительства играют ключевую роль, но не менее важным фактором является сама суть сельскохозяйственного бизнеса в Аргентине. Для концептуального анализа инвестиций в сельскохозяйственные земли важно учитывать разницу между владением землей и её эксплуатацией. В настоящее время 70 % сельскохозяйственных угодий эксплуатируется арендаторами или подрядчиками. «Уже на протяжении многих лет между арендаторами наблюдается значительная конкуренция за право аренды земельных участков. Этот спрос не ослабевает, несмотря на умеренную рентабельность и неблагоприятные погодные условия. Это свидетельствует о высокой конкурентоспособности и профессионализме аргентинских сельхозпроизводителей. В нашей стране существует хорошо развитая сеть производства, которая имеет тенденцию к увеличению масштабов. Эта конкуренция приводит к формированию очень привлекательных цен на аренду для землевладельцев, что обеспечивает хороший и стабильный доход. Если к этому доходу от аренды добавить доход от недвижимости, обусловленный исторической тенденцией к долгосрочному росту цен на землю, то в результате получается очень привлекательная доходность с меньшим риском по сравнению с другими инвестиционными альтернативами. «В качестве примера рассмотрим сельскохозяйственное поле на западе провинции Буэнос-Айрес, 90 % площади которого составляют посевные угодья, а 10 % — неплодородные земли. Его покупная цена сегодня составляет около 11 000 долларов США за гектар, плюс 5 % расходов на покупку. Арендная плата за 90 % посевных угодий составляет около 17,5 кк сои с гектара, что сегодня соответствует 630 долларам США за гектар. «Конечный результат инвестиции, за вычетом расходов и налогов, на сегодняшний день составил бы 2,5–3 % годовых за счет арендной платы. К этому добавляется ожидаемый доход от недвижимости за счет роста цен на землю, который можно оценить в 3–4 % годовых, исходя из динамики текущих цен на землю за последние 50 лет». «В конечном счете, среднесрочную доходность инвестиций в покупку сельскохозяйственных земель на западе провинции Буэнос-Айрес сегодня можно оценить примерно в 5,5–7 % годовых». Кроме того, следует учитывать, что: «В конечном счете, исторический рост стоимости, текущая ситуация, прогнозы, статус актива-убежища и данный подход к анализу инвестиций указывают на то, что сельскохозяйственные земли в Аргентине представляют собой весьма конкурентоспособную и рекомендуемую альтернативу». Автор — директор компании Argen Campos Cazenave.