Северная зона: рентгеновский снимок трансформирующегося рынка, который всегда хорошо реагирует

На десятом саммите Real State Summit, организованном LA NACION, одна из панелей, посвященная рынку жилой недвижимости, была посвящена северному району Большого Буэнос-Айреса. В ней приняли участие три ведущие фигуры, которые знают этот коридор в совершенстве и имеют фамилии с собственным весом: Фабиан Нарваес, президент компании Narvaez, занимающейся недвижимостью и развитием, Сантьяго Мьерес, директор Mieres Propiedades, и Максимилиано Д'Ариа, директор D'Aria Propiedades. Они проанализировали предложение, спрос, цены, проспекты и микрозоны на северном субрынке, а также высказали свое мнение о текущей ситуации в секторе. "Происходит ли смена цикла? послужил поводом для разговора, на который Мьерес ответил, что «у нас был очень хороший 2024 год, и начало 2025 года продолжается в том же духе». Как и везде, каждая область на рынке недвижимости имеет свою динамику, поэтому мы, которые больше работаем в ежедневном северном коридоре, заметили изменения в динамике, в потребностях, в спросе и предложении, в маркетинге в целом". Что касается того, кто покупает новую или подержанную недвижимость в настоящее время, Нарваэс сказал, что в настоящее время конечный потребитель покупает больше, чем инвестор. Говоря о том, кто покупает недвижимость для сдачи в аренду, Д'Ариа пояснил, что «в отличие от остального мира, здесь традиционно люди вкладывали деньги в недвижимость не для получения прибыли, а для сохранения стоимости». Хотя это правда, что сегодня покупка недвижимости приносит доход, которого не было раньше, потому что рентабельность была ниже 1%, а сегодня она находится между 5% и 6%", - пояснил он. Он также заверил, что количество инвестиций в аренду в CABA значительно превышает северный район, то есть это не самый большой двигатель покупки по эту сторону Панамериканы. Нарваес добавил, что "на нынешнем рынке продавец гораздо тверже держит разумную цену и не дает возможности для торга, поэтому переговорная маржа в подержанной или новой недвижимости составляет 5% или даже ноль, есть случаи, когда операция проводится без снижения цены. Это ускоряет темп принятия решения, потому что маржа не снижается, а потребитель не хочет терять недвижимость и принимает конкретное решение". Рынок недвижимости также удивляет брокеров данными, с которыми они раньше не сталкивались". "Мы переживаем то, чего не было за последние 70 лет: цена новой квартиры на 5 или даже 10 % ниже, чем в колодце. И что новая квартира почти сравнялась с подержанной, когда разница всегда составляла 20%". Я считаю, что это явление будет продолжаться до тех пор, пока не закончатся запасы и не изменится динамика, или пока не прекратится рост стоимости строительства«, - сказал Нарваэс, добавив, что »сегодня застройщик не может продавать ниже себестоимости или по номиналу, поэтому мы видим, что строительство замедляется, замедляется или продается меньше, потому что если вы повышаете цену, продажи останавливаются". "А что происходит, когда продажи и строительство останавливаются? Нарваэс, компания, имеющая более чем 30-летний опыт работы в сфере развития и маркетинга недвижимости и продвигавшая в последние годы строительство более 400 000 м², включая такие проекты, как Rowers, Raíces и Skyway, говорит, что «вы вынуждены выполнять свои обязательства как застройщик, тогда что вы делаете - это регулируете продажи, продаете меньше и применяете их к ходу работ или финансируете их за счет собственного капитала, что мы и делаем в наших проектах». «Еще одна продажа, которая, по мнению Нарваэса, находится в тупике, - это продажа лотов: »Сегодня стоимость строительства снизила норму прибыли для любого инвестора. Раньше в сегменте участков у нас был портфель клиентов, которые могли купить землю, построить дом, а затем продать его или сдать в аренду и получить ренту; а также конечные потребители, которые покупали, чтобы построить свой собственный дом. Сегодня продажа участков застопорилась или замедлилась, к сожалению, из-за высокой стоимости строительства. "В свою очередь, Мьерес объяснил, что этот рост стоимости строительства привел к появлению новой веды в секторе недвижимости в 2024 и 2025 годах, которой стала подержанная недвижимость. "В северном регионе можно приобрести подержанную недвижимость по цене, аналогичной стоимости продукта того же типа в колодце. Поэтому, если покупатель балансирует между тем, чтобы залезть в скважину и ждать три-четыре года или склониться к подержанной и получать доход с завтрашнего дня, он склоняется ко второму варианту". И он заверил, что пока нет стабильности и предсказуемости в стоимости строительства, все, что касается скважин или продажи лотов, будет немного ограничено. Коридор Майпу-авеню также был частью разговоров среди брокеров. Причина? Большой рост, который он пережил за последние несколько лет. Директор компании D'Aria Propiedades сказал: «Примерно 10 лет назад, когда вы отправлялись покупать недвижимость в Майпу, вы не находили новых объектов, а если и находили, то они были небольшими, без удобств, а крупные девелоперские проекты были сосредоточены в основном на Авенида-дель-Либертадор». Однако он объясняет, что несколько лет назад ситуация изменилась: "Я считаю, что с появлением метробуса стали появляться новые, более современные объекты, а также новые коммерческие районы и новые услуги. Коридор Майпу сегодня совсем другой, на него есть большой спрос, да и сами застройщики смотрят на него лучшими глазами", - добавил он. «Нарваэс также пояснил, что еще одной причиной возрождения коридора Майпу является то, что »в Либертадоре существует дефицит свободной земли, и, кроме того, на Авенида Майпу правила допускают большую возможность высотности, они более щедрые, и это определяет большее обязательство и экономическое преимущество для застройщика". С другой стороны, он предоставляет более широкий доступ к ипотечному кредитованию, чем Либертадор, и предлагает более дешевые билеты. По этому вопросу Мьерес сказал, что коридор Майпу и уже созданные городские районы Висенте Лопес, Оливос, Ла Лусила, Мартинес, Акасуссо, Сан Исидро являются секторами, где кредитование недвижимости является наиболее привлекательным. В любом случае, по его словам, ипотечное кредитование находится в стадии охлаждения, с более длительными сроками, более высокими ставками и меньшим количеством выдаваемых денег, поэтому оно начинает быть более ограничительным. Нарваэс добавил, что запрашиваемые кредиты предназначены для покупки объектов стоимостью от 150 000 до 200 000 долларов США и не распространяются на более высокие суммы. «Три экспонента согласны с тем, что на севере сохраняется определенная стабильность, нет зон восстановления или отката, могут появиться некоторые ниши, но их немного, »и на северной оси все еще есть предложение земли, что позволяет не смотреть на юг", - сказал разработчик Нарваэс. Но тот факт, что в коридоре наблюдается стабильность, не означает, что он однороден или что все объекты ведут себя одинаково. "Иногда рынок недвижимости в северном коридоре объединяют в единое целое, а он оказывается очень разрозненным. В районе Висенте Лопес, Сан-Исидро, Ломас-де-Сан-Исидро динамика совершенно иная, чем в районе Тигре и Нордельты, Эскобара, Машвиц или Пилар", - пояснил Мьерес. Он добавил, что, возможно, более отдаленные коридоры, такие как Пилар, Эскобар и Тигре, могут иметь схожую динамику из-за типа продукта и типа спроса. "В частности, в городском коридоре, от Хенераль-Паса до Сан-Фернандо, ощущается огромная нехватка исторического фонда. "Прошло много лет с тех пор, как мы видели его в таком сокращении, как сейчас. Это запасы старых товаров, которые необходимо обновить или отремонтировать". В Нордельте и Тигре, с другой стороны, много предложений и мало спроса". Он предупредил, что если вы отправитесь в район Эскобар, то снова увидите переизбыток выставленных на продажу участков, которые после пандемии были поглощены, но в связи с различными ситуациями, связанными с возвращением к презентиальности, сейчас там много свободного места. "Мы склонны объединяться и говорить, что спрос вырос, цены выросли, как будто так происходит везде, как будто так происходит во всех сегментах. Но это не так, и важно разделять по сторонам, по районам", - отметил Д'Ариа. Он также пояснил, что, например, спрос на недвижимость вырос до 600-800 тысяч долларов США, а цены выросли на 8-10 %. Это спрос, который был спящим и который вновь появился на недвижимость, расположенную в северном коридоре. "В Майпу и Либертадоре наблюдается значительный рост спроса на коммерческие помещения. "Спрос на коммерческие помещения для аренды, а также для покупки с целью получения прибыли значительно вырос, потому что вы можете получить более высокую арендную плату, в отличие от жилья. При этом есть инвестор, который стремится купить помещение, чтобы иметь рентабельность 7 или 8 %. Мы достигли случаев двузначной рентабельности", - сказал Д'Ариа. Он также уточнил, что секторы, которые больше всего стремятся быть на Авенида-дель-Либертадор, - это автомобили и мотоциклы, международные бренды и элитные товары. Майпу «перестал быть проспектом шиномонтажей и превратился в проспект импортных магазинов, гастрономии, декора и услуг». В наши дни Майпу украшают не только более современные, элегантные и привлекательные объекты недвижимости, но и магазины и сопутствующие им товары. "Новые объекты на этом проспекте пользуются большой популярностью, и, очевидно, когда эстетика и тип жилых помещений, которые начинают устанавливать, получают одобрение людей, вся коммерческая часть начинает адаптироваться к тому же. Сегодня мы уже видим фасады, связанные с коммерцией и гастрономией, совсем другие, чем раньше", - говорит Мьерес. Наконец, что касается наличия земли под строительство в северном районе, Нарваэс сказал, что "в Сан-Исидро или Висенте-Лопесе она заканчивается, Тигре - муниципалитет с большим количеством м² на стадии строительства и, наряду с Сан-Фернандо, является тем, кто заменяет Сан-Исидро и Висенте-Лопес. Конечно, если появляется возможность, мы ее используем, но сегодня мы больше смотрим на север коридора, и я считаю, что сегодня самое время покупать землю и получать разрешения, которые занимают много времени, потому что рынок в северном районе - как я уже говорил - всегда отвечает и будет продолжать строиться". «»