Что происходит с арендой, если арендатор хочет съехать досрочно?

С момента вступления в силу чрезвычайного постановления № 70 от 2023 года, отменившего закон об аренде — 29 декабря 2023 года, — правила изменились, а вместе с ними — и права и обязанности арендаторов и арендодателей. «Действующее постановление отменило установленный законом минимальный срок аренды в три года и изменило правила предварительного уведомления и выплаты компенсации как для арендаторов, так и для арендодателей. Однако сегодня одновременно действуют три типа договоров: «Поэтому в случае, если одна из сторон решит расторгнуть договор аренды, условия его расторжения — такие как срок предварительного уведомления, компенсация и минимальный срок для уведомления — могут варьироваться в зависимости от типа подписанного договора». Важно отметить, что, хотя в октябре 2023 года в закон 2020 года были внесены поправки, в части расторжения договора никаких изменений не произошло. Таким образом, различия в правилах, в частности по этому вопросу, касаются только договоров, заключенных до и после отмены законодательства. «Далее приводятся ответы на три ключевых вопроса на случай, если вы планируете расторгнуть договор аренды: «Согласно прежнему закону арендатор мог расторгнуть договор без выплаты компенсации, если уведомлял об этом не менее чем за 90 дней. Если он не соблюдал этот срок, ему приходилось выплачивать компенсацию: полтора месяца арендной платы, если расторжение происходило до истечения первого года, или один месяц — если после». «С вступлением в силу чрезвычайного постановления (DNU) и отменой закона эта система полностью изменилась». Больше не требуется ни минимального срока аренды, ни 30-дневного уведомления. Однако, если в договоре прямо не оговорена возможность досрочного расторжения и оно происходит неожиданно, арендатор должен выплатить владельцу компенсацию. «Новое общее правило гласит, что компенсация составляет 10 % от общей суммы арендной платы, причитающейся до окончания срока действия договора», — утверждает Мариано Эспер, юрист, специализирующийся на жилищном праве. Например, если арендатор платит 500 000 песо в месяц и решает съехать, когда до окончания договора остаётся ещё 10 месяцев, он должен будет выплатить 500 000 песо в качестве компенсации. То есть 10 % от 5 000 000 песо». Кроме того, эксперты рекомендуют зафиксировать это решение в письменной форме. Энрике Абатти (младший), специалист по недвижимому праву, объясняет, что «договор может быть расторгнут по обоюдному согласию и без штрафных санкций, если обе стороны договорились об этом в письменной форме при прекращении арендных отношений». В документе должны быть указаны дата возврата недвижимости, её состояние, оплаченные коммунальные услуги, наличие или отсутствие задолженности и, при необходимости, подпись поручителя. В договорах, подписанных до 29 декабря 2023 года, арендодатель не может расторгнуть договор по собственной инициативе, за исключением обоснованных причин: неуплата арендной платы в течение двух месяцев подряд, порча недвижимости, несанкционированное использование (например, переоборудование квартиры в офис), проживание посторонних лиц или продажа недвижимости, при условии, что это было прямо оговорено в договоре. В соответствии с новым законодательством минимальный установленный законом срок больше не существует, поэтому договор действует столько, сколько договорились стороны. Кроме того, арендодатель может включить в договор конкретные основания для расторжения, помимо продажи недвижимости, при условии, что они четко сформулированы и согласованы подписавшими стороны. «Как всегда, любой конфликт разрешается в соответствии с тем, что оговорено в письменной форме в договоре. Поэтому крайне важно тщательно изучить положения договора перед подписанием и, в случае досрочного расторжения, согласовать в письменной форме условия и порядок компенсации». Эспер добавляет: «Штраф за досрочное расторжение применяется даже в случае отсутствия предварительного уведомления». «А если ничего не оговорено, то считается, что арендатор должен уведомить о своём решении с «разумным предварительным уведомлением» в соответствии с принципом добросовестности в договорных отношениях». «Владелец не может самостоятельно менять замок или отключать коммунальные услуги, чтобы вынудить арендатора покинуть жильё. Это может повлечь за собой уголовную и материальную ответственность», — подчеркивает Абатти. «Абатти-младший» рекомендует в первую очередь оговорить срок предварительного уведомления: «Например, оговорить срок не менее 30 дней для уведомления о досрочном расторжении договора, поскольку закон не предусматривает никакого срока». Это важный момент, поскольку в случае отсутствия такой договоренности «арендатор может расторгнуть договор в любой момент без какого-либо предварительного уведомления». «Еще один ключевой момент, который необходимо учитывать при заключении договора, — это установление того, что «досрочное расторжение договора со стороны арендатора не может произойти в течение определенного срока». Например: он не может расторгнуть договор в течение первых четырёх или шести месяцев с момента его вступления в силу. «Кроме того, можно оговорить, что в случае продажи недвижимости договор может быть расторгнут. «В этом случае также необходимо установить сроки предварительного уведомления, и целесообразно предусмотреть компенсацию в пользу арендатора», — сообщает адвокат».