Решение Трампа, которое может быть повторено в Аргентине для снижения ставок по ипотечным кредитам

В условиях жилищного кризиса, который затрагивает не только Европу, в США доступ к жилью является одной из главных проблем, с которыми сталкивается эта страна, как из-за роста цен, так и из-за стоимости жизни. В связи с этим президент Дональд Трамп решил вновь поставить жилищный вопрос в центр экономической и политической повестки дня. «Трамп объявил о двух мерах, которые, по крайней мере на словах, направлены на восстановление доступности «американской мечты» о собственном доме. Эти решения были приняты менее чем за год до промежуточных выборов и в контексте, когда стоимость жизни стала одной из главных проблем избирателей. Первая мера направлена непосредственно на крупных финансовых игроков. Трамп объявил, что его правительство будет продвигать запрет на покупку односемейных домов крупными институциональными инвесторами (инвестиционными фондами, банками и корпорациями). Цель состоит в том, чтобы сдержать рост цен и не допустить, чтобы такого рода недвижимость продолжала выходить из оборота частных покупателей и превращаться в арендные активы. «Долгое время покупка и владение домом были вершиной американской мечты. Сегодня инфляция сделала эту мечту недостижимой для многих», — написал Трамп в своей социальной сети Truth Social. В той же публикации он утверждал: «В домах живут люди, а не корпорации». По данным агентства Reuters, после финансового кризиса 2008 года крупные учреждения Уолл-стрит, такие как Blackstone, купили тысячи односемейных домов, воспользовавшись массовыми изъятиями заложенной недвижимости и заниженными ценами. Со временем эти дома перешли на рынок аренды, который показал лучшие результаты, чем другие сегменты коммерческой недвижимости, такие как офисы или розничная торговля, особенно в контексте повышения ставок и изменения трудовых привычек. «Расширение институциональных владельцев на рынке жилья уже много лет подвергается критике со стороны организаций по защите жилья и законодателей, в том числе внутри Демократической партии. Аргумент заключается в том, что эти игроки сокращают предложение, доступное для покупки, и подталкивают вверх цены продажи и аренды. «На данный момент это объявление — не более чем объявление. Трамп заявил, что попросит Конгресс принять закон и примет «немедленные меры», но не уточнил, какой правовой рамки он будет использовать для введения запрета и как он будет реализован на практике. Неопределенность не помешала рынку отреагировать, и акции некоторых строительных компаний и компаний, связанных с этим сектором, почувствовали на себе последствия. Вторая объявленная мера направлена непосредственно на ипотечное кредитование. Трамп распорядился выделить 200 миллиардов долларов на покупку ипотечных облигаций с целью снижения ставок, уменьшения ежемесячных платежей и улучшения доступности жилья. По словам самого президента США, это решение стало возможным благодаря значительному росту стоимости Fannie Mae и Freddie Mac, двух организаций, поддерживаемых федеральным правительством, которые играют центральную роль в ипотечной системе США. Трамп подчеркнул, что во время своего первого срока он не продвинулся в продаже этих компаний, несмотря на рекомендации «экспертов», что позволило им сегодня заработать «состояние», которое теперь будет реинвестировано в рынок. « Эта мера снизит ипотечные ставки, ежемесячные платежи и сделает стоимость владения недвижимостью более доступной», — заверил Трамп, представив ее как один из «многих шагов», которые он предпримет для восстановления доступности на рынке, где спрос значительно превышает предложение. Параллельно с этим президент вновь возложил ответственность за кризис на рынке недвижимости на своего предшественника Джо Байдена. По его словам, предыдущая администрация «игнорировала рынок жилья», что привело к «хаосу и путанице» и затруднило доступ к кредитам для миллионов семей. В такой стране, как Аргентина, где ипотечные кредиты по-прежнему доступны лишь немногим, вновь актуальным становится вопрос о том, как обеспечить долгосрочное финансирование. Федерико Гонсалес Руко, экономист консалтинговой компании Empiria и специалист по жилищному строительству, так резюмирует последнее заявление Трампа: «В контексте Аргентины Трамп вливает ликвидность в банки в обмен на ипотечные портфели». По его словам, основная проблема аргентинского ипотечного рынка связана с недостатком долгосрочной ликвидности. «Сегодня банки не имеют возможности получить долгосрочное финансирование. Без этого невозможно существование ипотечного рынка», — отмечает он. Решение, добавляет он, заключается в развитии долгосрочного рынка капитала, который позволит третьим лицам покупать эти ипотечные кредиты и освобождать средства, чтобы банки могли возобновить кредитование. «При наличии глубокого рынка найдутся инвесторы, готовые покупать эти активы и рециклировать деньги. Раньше эту роль могли выполнять AFJP, но сегодня их не существует», — вспоминает он. В этой схеме потенциальные игроки уже определены: Фонд гарантирования устойчивости (FGS), паевые инвестиционные фонды, страховые компании, взаимные фонды и другие институциональные инвесторы. «Это актив с низким риском, разумным доходом и долгосрочной стабильностью. Задача состоит в том, чтобы продумать рынок, чтобы они в него инвестировали», — утверждает он. По мнению Гонсалеса Руко, то, что сделал Трамп, можно сравнить — с учетом всех различий — с тем, что FGS направил часть своего портфеля на секьюритизацию ипотечных кредитов. «Сегодня FGS располагает инвестициями в размере 70 миллиардов долларов США, что примерно в семь раз превышает общий объем ипотечных кредитов в Аргентине. Большая часть этих инвестиций приходится на государственные облигации, а меньшая часть — на акции», — поясняет он. «То, что это сделала другая страна, не означает, что это автоматически правильно. Но в данном случае это правильно», — заключает экономист.