Инвестиции: низкобюджетный бизнес в сфере недвижимости, который приносит ту же прибыль, что и аренда квартиры

В условиях, когда недвижимость вновь обрела привлекательность как форма инвестиций, поскольку за последний год доходность арендной платы выросла, многие начинают вновь рассматривать этот сектор как вариант получения дохода от своих сбережений. И хотя традиционной моделью инвестиций в кирпич являются квартиры, на этом рынке существует множество других объектов, которые также приносят прибыль и даже предполагают доход меньше, чем от квартиры. Действительно, хотя сегодня растет популярность инвестиционных моделей, обладающих большей ликвидностью и низкими входными барьерами, таких как цифровые кошельки, недвижимость продолжает позиционировать себя как надежная инвестиция, которая сохраняется в течение долгого времени и даже дает недвижимость, в которой вы можете жить. Согласно исследованию компании Focus Market, которая подготовила отчет, чтобы выяснить, во что инвестируют и сберегают аргентинские родители: "Согласно опросу, 40% инвестируют в ПИФы, 31% в CEDEARS, 14% в акции, 9% в оборотные обязательства и 6% в сектор недвижимости. "Однако, по их словам, если мы проанализируем родителей, у которых есть возможность сберегать, они отдают предпочтение сектору недвижимости в качестве варианта инвестирования; у них этот инструмент занимает первое место и составляет 39% инвестиций, за ним следуют акции, на которые приходится 18%. "В условиях нестабильности финансовых рынков недвижимость предлагает то, что сегодня ценится не меньше, чем доходность: безопасность. Это осязаемая, стабильная инвестиция, которая преодолевает экономический климат и воспринимается как семейное наследие. Для тех, кто думает о долгосрочной перспективе или стремится защитить капитал, покупка кирпича и раствора по-прежнему является синонимом безопасности. Недвижимость по-прежнему является предпочтительным убежищем, если вы думаете о будущем своих детей«, - говорит в отчете Дамиан Ди Пас, директор Focus Market Consultancy. Сейчас самое время вернуться на рынок аренды», - добавляет Соледад Балаян, аналитик рынка недвижимости и владелец компании Maure Inmobiliaria. "Арендодатели, которые хотели продать свою недвижимость в соответствии с законом об аренде, принятым в июле 2020 года и отмененным в декабре 2023 года, теперь хотят вернуться к аренде. Они считают, что кирпич и раствор выгоднее и спокойнее, чем финансовые варианты, которые могут быть более волатильными", - объясняет он. «Сегодня, - говорит он, - мы вернулись к рентабельности 5% годовых брутто», и хотя он признает, что это связано с рисками - например, возможностью выбора плохого арендатора, - он подчеркивает, что «контракты корректируются с учетом инфляции» и что «в будущем это актив, который вы можете оставить своим детям». Действительно, если проанализировать квартиры, можно увидеть, что за последний год доходность инвестиций в эту недвижимость в CABA выросла в среднем с 4,24% в июле 2024 года до 5,57% в июне прошлого года, согласно данным Zonaprop. Хотя классический вариант инвестиций в кирпич или самый известный - это покупка квартиры и последующая сдача ее в аренду, существуют и другие объекты недвижимости, не связанные с жилым миром, но способные приносить привлекательный доход при более низких эксплуатационных расходах«. Алан Флексер, менеджер по развитию и жилью компании Narvaez, объясняет, что доходность гаражей в последнее время возросла: »Сегодня инвестировать в гаражи становится все более привлекательным; поскольку курс доллара не растет, песо, полученных от недвижимости, достаточно, чтобы купить больше долларов. Кроме того, поскольку закон об аренде был отменен и контракты можно свободно заключать, уравнение между стоимостью гаража и тем, что вы получаете от аренды, стало более интересным". "В связи с этим анализом, если вы посмотрите на опубликованную стоимость аренды гаража, то она составляет от 80 000 до 150 000 песо в месяц. В этом смысле Гонсало Паинсейра из компании Toribio Achával отмечает, что «годовая рентабельность аренды гаража составляет от 4 до 5 %». "В этот момент стоит задаться вопросом, в чем преимущества инвестиций в гараж, если доходность так похожа на доходность квартиры, а доход от квартиры выше, так как аренда студии в CABA в среднем составила 544 563 песо в месяц в мае, по данным Zonaprop. "В отличие от квартир, этот тип недвижимости привлекателен тем, что для него характерны гораздо более низкие доходы. По данным Zonaprop, средняя цена продажи однокомнатной квартиры площадью 40 м² в CABA в мае составила 106 631 доллар США, поэтому тем, у кого нет 100 000 долларов США, трудно приобрести недвижимость такого типа. С другой стороны, стоимость гаражей гораздо ниже, что снижает входной барьер для этого вида инвестиций. Например, в отчете Reporte Inmobiliario показано, что в Бельграно, между улицами Кабильдо и Виррей Вертис, а также проспектами Хураменто и Ибера, цены на гараж в новых комплексах начинаются от 35 000 долларов США и доходят до 40 000 долларов США, в зависимости от комплекса и конкретного расположения гаража в здании. Однако на севере города, в Тигре, за гаражи в обследованных комплексах (расположенных в основном между проспектом Казон, улицей Луис Перейра и железнодорожными путями побережья) просят от 14 000 до 30 000 долларов США. Стоит отметить, что гаражи практически не требуют обслуживания, поэтому они избавляют владельцев от головной боли, позволяя избежать претензий, которые могут предъявить арендаторы квартир, по поводу возможных проблем, прорыва труб или другого ремонта, в котором нуждается недвижимость. Однако специалист выделяет, что именно нужно учитывать, чтобы прибыль была интересной". "Что действительно определяет, является ли это хорошей инвестицией или нет, так это тип расходов, которые несет каждый гараж. Есть такие, которые включают в себя такие расходы, как лифт, вода или другие, что снижает рентабельность. Для анализа важно изучить, где расположен гараж; если он принадлежит к зданию с множеством удобств и услуг, то, скорее всего, они включены в расходы, и прибыль будет не такой хорошей", - добавляет Флексер. Как уже говорилось, местоположение в значительной степени определяет стоимость гаража. Это можно понимать двояко: местоположение, принимая во внимание, старое ли это здание, новое или в колодце, и местоположение, анализируя район, в котором он расположен (трафик, который обычно бывает, наличие парковки и, следовательно, спрос). Это очень локализованный вопрос, инвестиция, для которой вы должны очень хорошо знать район. Вы можете оказаться в квартале, где за гараж вдруг попросят 60 000 или 70 000 долларов США в месяц, а в 200 метрах от него вы найдете здания с большей доступностью, и там попросят 40 000 или 30 000 долларов США. Все очень относительно", - объясняет Герман Гомес Пикассо, директор компании Reporte Inmobiliario. В любом случае, он уточняет, что, согласно его опросам, в целом в новых комплексах «просят от 30 000 до 45 000 долларов США в столице, не считая Пуэрто-Мадеро, где цена может достигать 70 000 и 80 000 долларов США». Он также объясняет, что важно знать правила зданий, так как некоторые из них позволяют предлагать парковочные места в аренду любому арендатору, в то время как другие разрешают использовать парковочные места только тем, кто живет в здании, и запрещают сдавать их в аренду посторонним". Платформа Reporte Inmobiliario изучает цены на недвижимость в разных районах Буэнос-Айреса и из месяца в месяц распространяет информацию о стоимости. Ниже приведен список некоторых из этих исследований с указанием района, который они изучают, и даты составления отчета:"