Офисы: новые требования рынка и как предложить опыт, чтобы перестать конкурировать с пижамой и тапочками

С участием группы экспертов была организована панельная дискуссия, посвященная рынку офисной недвижимости, в рамках саммита по недвижимости, который LA NACION проводит уже 10 лет и который является самым массовым мероприятием в этом секторе. «Встреча состоялась с участием Николаса Кокса, президента CBRE Аргентина и Чили; Диего Кекселя, генерального директора WeWork Латинская Америка; Фернандо Новоа Уриарте, партнера Newmark Аргентина; Факундо Гаго, исполнительным директором по развитию решений JLL Латинская Америка, и Рафаэлем Ноласко, генеральным директором Cushman Wakefield в Аргентине и Чили, которые начали подробно описывать переменные и факторы, определяющие настоящее и будущее сектора, под руководством Вероники Руби, редактора LN Propiedades. «Недавно стало известно о двух новостях, которые повлияли на сектор корпоративных зданий: JP Morgan арендовал целую 20-этажную офисную башню в районе Нуньес, строительство которой еще не завершено, а Chevron арендовал целое здание в Пуэрто-Мадеро для расширения своей деятельности в стране. Контракт JP Morgan на 23 000 м² был заключен CBRE, а соглашение с нефтяной компанией — JLL. «— Эти контракты на аренду целых зданий были единичными случаями или это сигнал, который может ознаменовать начало других подобных операций в стране?» — Николас Кокс: Это не исключительные случаи. Рынок демонстрирует положительный рост в поглощении квадратных метров. В данном случае, с этими двумя операциями, он был очень высоким, около 50 000 м² нетто. Компании ищут помещения, где они могут привлекать и развивать свои таланты. «-Рафаэль Нолазко: Также присутствие на месте играет важную роль, потому что многие компании возвращаются к полной загрузке. Существует типичное соотношение: два дня работы из дома и три дня в офисе; многие работают по схеме 4x1, а некоторые переходят на полную очную работу пять дней в неделю, как, например, финансовый банк, который арендовал квадратные метры в коридоре Либертадор, поскольку требует полной очной работы. Это тенденция, которую мы наблюдаем, и она увеличивает чистую поглощаемость на нашем рынке. Фактически, закончившийся семестр является периодом с наибольшим чистым поглощением за последние шесть лет. Это проблема, потому что нет площадей». — Факундо Гаго: Еще одна проблема — это новые поколения, потому что они не хотят возвращаться. 50 % рынка труда составляют миллениалы и центениалы. Офис конкурирует с пижамой и тапочками. Сегодня только 15% сотрудников ходят в офис пять дней в неделю. Кроме того, это поколение с очень высокой текучестью кадров, и они требуют, например, чтобы рабочее пространство также давало им опыт. Чтобы сотрудник чувствовал себя в процессе работы. Сегодня корпоративное здание должно иметь площадку для паддл-тенниса, площадку для мини-футбола, зеленую зону для прогулок по траве и место для домашних животных. Это невозможно."-Диего Кексель: В WeWork мы видим, что идет много дискуссий о том, что лучше: 100% очная работа или 100% удаленная работа. Мы считаем, что правило должно быть гибким и гибридным, все зависит от отрасли, от подразделений внутри компаний, от самих компаний. Каждая из них пытается принимать собственные решения, основываясь на удержании талантов и опыте, который они хотят предоставить своим сотрудникам. — А что насчет тех зданий, которые уже существуют и должны пройти комплексную трансформацию? — Фернандо Новоа Уриарте: Мы выделили три уровня, которые имеют жизненно важное значение для реновации. Первый — это интерьер офиса, то есть сам офис. Другой — это само здание, его характеристики, что оно дает всем своим арендаторам. И третий — это окружающая среда, которая также имеет ключевое значение, то есть как сотрудники добираются до работы, какие услуги предоставляются. Взаимодействие этих трех уровней имеет основополагающее значение, потому что хорошее здание в небезопасной среде будет иметь проблемы с заполняемостью. Таким образом, Аргентина должна адаптировать недвижимость к новым требованиям. «Есть здания, в которые не вкладывались средства в течение последних 15–20 лет, и теперь их необходимо привести в соответствие, чтобы они были востребованы. Поэтому, хотя сегодня мы наблюдаем уровень вакантных площадей около 15,7 % (около 300 000 м², согласно нашему последнему отчету), мы понимаем, что существует неудовлетворенный спрос, который не находит в предложении того, что ищет. Мы убеждены, что если бы были новые здания, они были бы сданы в аренду. «Есть один очень убедительный факт: последние четыре здания, которые появятся на рынке, имеют 100% заполняемость, в них нет ни одного свободного метра. Этот факт, без сомнения, следует учитывать, и владельцы существующих зданий должны составить инвестиционный план и представить, как будет выглядеть их здание через 15 или 20 лет, чтобы оставаться конкурентоспособными. Так обстоит дело во всем мире». — Как это претворить в стратегию, сопровождение, консультирование? «Ноласко: Анализ цифр должен быть направлен на понимание того, что требует спрос. А сегодня спрос требует технологически продвинутых, устойчивых зданий с биофилией (с зелеными насаждениями), где люди и талантливые сотрудники компаний чувствуют себя более комфортно для работы. «- Кокс: Есть вещи, которые можно улучшить на основе опыта, управления зданием, администрирования. Но есть вещи, которые носят структурный характер. Есть здания, которые спроектированы, например, без зоны доставки, а сегодня немыслимо, чтобы у вас не было зоны, где можно принимать доставку. 35% фонда класса А в Буэнос-Айресе имеет возраст более 15 лет. А если перенести эту долю в районы с наибольшим фондом, Каталинас, Пуэрто-Мадеро или Микроцентр, то 65% доступных зданий имеют возраст более 15 лет. «-Гаго: Необходимо интегрировать искусственный интеллект в системы зданий. В Аргентине энергия всегда была «шуткой», потому что за нее никогда не платили по ее реальной стоимости, а теперь мы платим по-настоящему. Те здания, в которых искусственный интеллект был интегрирован в системы, снизили потребление на 18% и увеличили удержание талантливых сотрудников на 30%. И это то, что сегодня ищут компании: как удержать и привлечь талантливых сотрудников». - Как искусственный интеллект внедряется в здание? «-Гаго: Нужно измерить абсолютно все, что происходит в вашем здании: какое пространство используется, как оно используется, сколько людей его используют, какая энергия потребляется. Это позволяет эффективно использовать пространство, максимально его использовать, оптимизировать затраты и решать проблемы с акустикой, концентрацией внимания и другие проблемы, которые сейчас решают компании. До пандемии 61% сотрудников работали в офисе, сегодня этот показатель составляет 55%, то есть мы находимся в ситуации, схожей с той, что была до пандемии. 21% компаний в Латинской Америке адаптируют свои офисы, чтобы перейти к этой схеме удержания талантов. «Сегодня компании определяют свои офисы в интересах сотрудников, чтобы решить вопросы расположения, интерьера, удобств, и они становятся более гуманными. Вы думали, что когда-нибудь этот рынок будет управляться, ставя сотрудника на первое место? - Ноласко: Исторические, культовые здания Буэнос-Айреса были закрытыми офисами с закрытыми кабинетами. А сегодня все наоборот. Сейчас стремятся создать корпоративную культуру, чтобы офис был средством для работы и обмена информацией, пространством, где можно передавать культуру компании. «Сегодня также уделяется большое внимание благополучию и здоровью в офисе» — Гаго: Если я собираюсь проводить много времени в этом пространстве, оно должно предоставлять мне другие необходимые мне преимущества, что-то другое. Сегодня сотрудники говорят: зачем мне ехать час или полтора часа от офиса до дома, теряя три часа в день, если я могу выполнять свою работу там, где я нахожусь. Поэтому офис должен дать им что-то другое, чтобы они ходили туда. Социальный опыт, опыт послерабочего общения, кофе, завтрак, что-то, что интегрирует их в офис в социальном плане. Сегодня, например, есть компании с игровыми залами, куда сотрудники ходят играть и где они гораздо более продуктивны, чем дома. Но, кроме того, вы можете использовать их не только для игр, но и для симуляционных работ, где люди собираются, создают команды, разрабатывают стратегии, проводят тренинги. Есть также офисы, которые задумываются как «инстаграмные». Это делает Airbnb, которая оформила свои офисы так же, как арендуемые квартиры, чтобы сотрудники могли почувствовать себя на месте людей, которые арендуют эти квартиры, в повседневной рабочей жизни."-Kexel: В этом смысле дискуссия меняется... Раньше важно было количество квадратных метров, а теперь важно понять, как будет использоваться офис и зачем нужно то или иное пространство. -Novoa Uriarte: Сегодня цель офиса — привлекать и объединять таланты. Сегодня все компании конкурируют за таланты и активы, и офис стал основным и стратегическим фактором для компаний, чтобы привлекать и удерживать эти таланты. «Немаловажным моментом является то, что в настоящее время на нашем корпоративном рынке зарегистрировано только два здания, находящиеся в стадии строительства. Одно находится в коридоре Панамериканской автомагистрали, а другое — в Каталинах. Общая площадь обоих зданий составляет 85 000 м². Одно будет готово в этом году, а другое — в 2028 году. Таким образом, цифры говорят сами за себя: то, что было поглощено в этом году, составляет 60 % от запасов, которые были в стадии строительства за один квартал. Мы находимся на переломном этапе, когда застройщики и инвесторы должны начать принимать решения и строить новые проекты, а нынешние владельцы также должны планировать свои инвестиции в приведение помещений в соответствие с требованиями, потому что в ближайшие годы не будет больше новых квадратных метров. - Кокс: Нужно посмотреть, в каком направлении развиваются города, чтобы иметь офисные здания, в которых люди живут. Застройщики покупают землю, потому что видят, что спрос есть и будет. В долгосрочной перспективе должно появиться больше и лучших квадратных метров. «Как сегодня используется коворкинг, прошел ли бум гибких офисов? И как дела у WeWork после выхода из банкротства в стране и в мире?» — Кексель: Компания вышла из банкротства в прошлом году очень успешно. Сегодня у нее нет долгов, она реструктурировала 4 миллиарда долларов долга и имеет суперпремиальный портфель с 600 локациями по всему миру в 37 странах. Компания сильнее, чем когда-либо, и мы прибыльны. Мы видим, что клиенты стали гораздо более требовательными, они действительно хотят гибкости, снижения затрат, и поэтому выбирают нас, но в то же время не хотят терять качество и стремятся удержать талантливых сотрудников. Эта гибкая модель позволяет обслуживать как отдельных лиц, так и крупные компании. С нами компании могут расти и сокращаться, поэтому, независимо от макроэкономической ситуации, мы являемся хорошим решением для любой компании. В Аргентине и в регионе у нас 80% заполняемости, в стране четыре офиса, два в Буэнос-Айресе и два в северной части. Мы внимательно следим за тенденциями и потребностями компаний, чтобы быстро реагировать на них. «У нас есть план роста, и мы хотим выходить в те места, где мы можем быть прибыльными, и мы много слушаем наших клиентов, чтобы расти вместе». — А что с офисами, которые не относятся к классу А? Есть ли рынок для класса B, или все ищут «самое красивое и лучшее»? «-Ноласко: Сегодня все хотят «самое красивое и лучшее», потому что цена тоже имеет значение, поэтому сегодня компании ищут прежде всего новые помещения, новые технологии, желательно с какой-либо сертификацией». -Новоа Уриарте: Есть еще один момент, который стоит отметить. Сегодня есть очень хорошие здания, но у них 10 разных владельцев, и что происходит с спросом, когда вы обращаетесь в компанию, которой нужно два, три или четыре этажа, у которых два, три или четыре разных владельца? Достичь согласия по всем вопросам — это проблема. Поэтому необходимо также улучшить качество владения. Следует рассмотреть возможность изменить эту привычку, которая сложилась, развиваться на основе предварительной продажи. Если застройщик имеет доступ к кредиту на строительство, это позволяет ему рассчитать подходящую структуру финансирования, стабилизировать этот актив, сдать его в аренду и продать единому покупателю, инвестору в недвижимость, который будет заботиться о доходах, и это позволит ему стать владельцем всего актива, чтобы со временем адаптировать этот актив и перераспределить пространство. Имея одного владельца, он может инвестировать в поддержание этого актива в течение долгого времени, что невозможно, когда владельцев несколько. И именно поэтому старые здания не ремонтируются годами. На этом рынке не работает подход «я покупаю актив, сдаю его в аренду и не вкладываю ни копейки в течение 20 лет». «Без инвестиций трансформация невозможна. Что нужно Аргентине, чтобы стать привлекательной для национального и иностранного капитала?» — Кокс: Я считаю, что мы находимся в начале очень позитивного цикла, и первые шаги должны сделать аргентинские инвесторы, потому что они лучше всех знают текущую ситуацию. Для прихода международного капитала в страну необходимы определенные гарантии. И они обычно появляются, когда актив уже построен и готов к эксплуатации, чтобы можно было получать доход, а затем они идут на более рискованные инвестиции в развитие. «-Новоа Уриарте: Как говорит Николас, нужен рынок капитала, который может его развивать, и четкие правила. Доход, который получает инвестор, является хорошим, он составляет от 6% до 8%. Раньше затраты на строительство были ниже, но рентабельность была меньше, поэтому сегодня бизнес является стабильным и предсказуемым. «-Nolazco: Кредиты направлены на жилищное строительство, и мы надеемся, что постепенно их объем будет увеличиваться, потому что это станет двигателем для стимулирования развития. Кирпич является убежищем для ценностей, и офисы тоже построены из кирпича. »»