Хавьер Милей против кредитов UVA: преимущество, о котором никто не говорит, и почему новое правительство не поможет должникам

Избранному президенту Хавьеру Милею не хватило и недели после победы на выборах, чтобы сделать заявление по ситуации с жильем. Заявив о намерении отменить закон об аренде жилья, он отверг возможность того, что новое правительство будет помогать должникам по кредитам UVA (Unit of Acquisitive Value). Они были созданы в марте 2016 года во время президентства Маурисио Макри, и сегодня почти 100 тыс. человек оплачивают свое жилье с помощью этого кредита." "Если я решил вести безрассудный образ жизни, мне придется расплачиваться за последствия. Они бы взяли другой вид кредита", - заявил он в программе A Dos Voces, выходящей на телеканале TN, в том же интервью, в котором он подтвердил, что сохранит отмену подоходного налога и возврат НДС. В этом смысле он продолжил: "Вы приняли решение с точки зрения риска для доходов, а теперь, когда результат оказался неблагоприятным, вы хотите, чтобы за это платил кто-то другой? Это неправильно. Если ты принял неправильное решение, ты должен нести за него ответственность". "В 2016 году было принято решение о том, что стоимость УВС будет эквивалентна одной тысячной средней стоимости строительства квадратного метра свидетельства. На тот момент она составляла 14,053 песо, поэтому первоначальная стоимость УВА составляла 14,053 песо. В начале этого года цена составляла 185,32 песо, а сегодня она выросла до 412,84 песо, что заставило многих должников обратиться за помощью к правительству. В этом году Палата депутатов наполовину одобрила законопроект о снижении выплат должникам, но сенаторы подписали заключение с изменениями к первоначальному законопроекту, и он так и не был рассмотрен в палате. Вкратце, в заключении говорится, что кредиты должны индексироваться на заработную плату, а не на УВА, что процентная ставка должна быть ограничена, что выплаты должников не должны превышать 30% от их текущего дохода, что выселение должно быть приостановлено на год и что Центральный банк должен быть исполнительным органом. Однако представители сектора недвижимости отметили, что результаты не являются "неблагоприятными", если рассматривать их во времени и пространстве. "Здесь есть два основных показателя: квота и долг", - начинает экономист Федерико Гонсалес Руко, - "Что касается квоты, то он отмечает, что она росла примерно в соответствии с инфляцией, ниже арендной платы и выше заработной платы". "Сегодня владелец двухкомнатной квартиры по ипотеке UVA выплачивает 174 500 песо в рассрочку и должен был бы платить 255 700 песо в виде арендной платы. Они не были бы безрассудными, они - привилегированные", - поясняет Дэниел Брин, создатель Монитора недвижимости Invertire. Иными словами, если бы они не взяли кредит и вынуждены были бы снимать жилье, то сегодня им пришлось бы платить большую квоту". "В этом на собственном опыте убедилась Мария Эмилия, соседка из квартала Флорида в Висенте Лопесе. "Сегодня я плачу 250 000 песо в месяц, в то время как если бы мне пришлось сегодня арендовать жилье, я бы платила как минимум в два раза больше", - уверяет она в диалоге с LA NACION. Затем экономист подчеркивает другую сторону кредитов - долг. "В течение всего срока действия кредита каждый выплачиваемый платеж уменьшает долг, но не изменяет стоимость недвижимости. Это означает, что собственный капитал увеличивается". Как правило, именно по этой причине ипотечный кредит рассматривается как способ сбережения или накопления капитала. Таким образом, если платежи выплачиваются и долг уменьшается, то задолженность становится все меньше и меньше, а собственный капитал должника увеличивается", - резюмирует он. Однако далее он объясняет особенность UVA в Аргентине: это актив в долларах и пассив в индексируемых песо. Он приводит пример человека, взявшего кредит на 75% стоимости дома. "Но эти 75% рассчитываются на момент выдачи кредита. Если через месяц стоимость недвижимости вырастет по отношению к сумме долга, то этот процент снизится", - поясняет он. На практике, отмечает Гонсалес Руко, именно так и произошло с UVA: "Человек, который в 2017 году начал должен был 75% от стоимости дома, из-за девальвации и роста стоимости недвижимости в середине 2020 года стал должен 25%. Соотношение долга и стоимости жилья всего за три года снизилось на две трети. Он утверждает, что, поскольку кредитов больше не было, а макроэкономическая система погрузилась в кризис, стоимость недвижимости обесценилась, долг увеличился и достиг более 40%, хотя сегодня он близок к 35%. Другими словами, при кредите, до погашения которого еще много лет, долг уже составляет очень небольшую часть стоимости имущества. Все это - прирост капитала должника. Короче говоря, "должник UVA, который начинал платить 75%, сегодня должен меньше половины - около 35%". Некоторое падение объясняется тем, что он заплатил, но за шесть лет это не так уж много. В основном это связано с девальвацией и изменением стоимости квадратного метра", - заключает он".