Майами: неожиданный момент, который переживает рынок недвижимости Флориды

МАЙАМИ. Высокие процентные ставки, рост стоимости страхования и расходов после обрушения здания в Серфсайде, а также падение доходности и международных инвестиций — вот некоторые из факторов, которые кардинально изменили рынок, который в течение многих лет находился в состоянии кипения. Майами замерз. Согласно последнему отчету Ассоциации риэлторов Майами, продажи квартир в округе Майами-Дейд в мае упали на 25% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, а в округе Бровард (соседнем округе, включающем район Форт-Лодердейл) — на 24%. В сегменте домов падение было несколько меньше: 14,9% и 11,5% соответственно в каждом районе. Статистика не включает новые постройки, которые показали лучшие результаты, чем подержанные. «На уровне штата, по данным ассоциации Florida Realtors, продажи квартир упали на 20% в годовом исчислении, а домов — на 6%». В то же время, количество квартир в Майами растет. В мае на продажу было выставлено на 39,5% больше квартир, чем в 2024 году, хотя их общее количество все еще значительно ниже уровня, существовавшего до пандемии. Запас кондоминиумов в Майами (13 192 единиц) на 16,9% ниже, чем в мае 2019 года (15 893). В то время как предложение домов составляет 6,6 месяцев, для существующих кондоминиумов оно составляет 14 месяцев, что указывает на благоприятный рынок для покупателей. Сбалансированный рынок между покупателями и продавцами находится в диапазоне от шести до девяти месяцев запасов. «Цены приближаются к уровням 2022 года, но все еще на 54% выше, чем в 2020 году. Снижение варьируется в зависимости от региона. Средняя цена дома во Флориде снизилась в 13 из 22 метрополий. В категории кондоминиумов и таунхаусов (таунхаусов) снижение цен началось в июле прошлого года. Эта тенденция продолжилась в последних данных, при этом средняя цена продажи по штату в этой категории снизилась чуть более чем на 6%. Тем не менее, эта стоимость по-прежнему на 54% выше, чем в 2020 году», — пишет в своем последнем отчете Ассоциации риэлторов Флориды главный экономист Брэд О'Коннор. «Дело в том, что цены на недвижимость по-прежнему высоки, особенно на юге штата». В округе Майами-Дейд активный запас жилья стоимостью менее 400 000 долларов на конец мая 2025 года составлял всего 3% от общего активного запаса (хотя и немного превышал 2% доли год назад); в округе Бровард — 8%; а в округе Палм-Бич — 14%. Условия по-прежнему остаются конкурентными для односемейных домов с ценой 400 000 долларов и ниже, с запасом всего на три с половиной месяца в Майами-Дейд и на четыре месяца в Броварде. Напротив, дома стоимостью 1 миллион долларов и более в настоящее время составляют наибольшую долю активных объявлений в округах Майами-Дейд (41%) и Бровард (29%), хотя эти проценты снизились по сравнению с предыдущим годом. Даниэль Рутоис, брокер Rutois International Realty, предсказал падение цен в последнем интервью LA NACION в 2022 году. «Те, кто продал тогда, за эти годы получили 30% дохода, потому что вложили эти деньги под 5% годовых, что за три года составило 15%, в то время как я смею сказать, что некоторые кондоминиумы и районы потеряли от 15% до 25% своей стоимости. Цены на отдельно стоящие дома снизились в меньшей степени. Лично я никогда не видел, чтобы рынок падал в течение такого длительного времени. В 2008 году мы наблюдали значительное падение, но я никогда не видел такого продолжительного падения и стабильной тенденции к снижению. Я работаю в этом бизнесе более 30 лет, и это первый раз, когда так долго сложно продавать недвижимость, уже два или три года», — резюмирует он. Все специалисты сходятся во мнении, что одной из причин застоя являются высокие процентные ставки. «Американцы не продают недвижимость, потому что сегодня 80% из них имеют ипотеку с годовой ставкой от 3% до 5%. Эти люди не хотят продавать свой дом, чтобы купить другой и платить 7%. Вот почему местные жители не так часто продают свою недвижимость и не переезжают», — объясняет Рутоис. Ассоциация риэлторов Флориды подтверждает это цифрами. Уровни запасов продолжают стабильно расти с тех пор, как в 2022 году начался быстрый рост ипотечных ставок. Однако на уровне штата «на конец мая было выставлено на продажу всего на 156 односемейных домов больше, чем на конец апреля. Это представляет собой ежемесячный рост всего на 0,1%. Это значительно более медленный рост запасов односемейных домов», — говорит О'Коннор, что свидетельствует о небольшом количестве людей, желающих продать недвижимость. «Замораживание происходит после нескольких горячих лет. В сегменте кондоминиумов после пандемии наблюдался резкий рост. С 2020 по 2022 год цены выросли на 35-50%. Был очень высокий спрос, большая конкуренция и большой приток иностранных инвесторов. Кондоминиумы всегда были более востребованы инвесторами, потому что их цена ниже. Начиная с 2023 и 2024 годов, они стабилизировались, больше всего подешевели элитные объекты, начался переизбыток предложения недвижимости, и в 2024 году цены пошли вниз. Я бы сказал, что цены упали на 5-10% по сравнению с 2022 годом», — резюмирует Себастьян Голиц, риэлтор ESA Reality Inc. «Однако цифры сильно различаются в зависимости от поляризованного рынка жилья в южной Флориде. Первым фактором является район, а вторым — тип объекта: старые и проблемные кондоминиумы не сравнятся с привлекательными новыми зданиями. Помимо увеличения ипотечных ставок, которые, по словам Голица, выросли вдвое, еще одной причиной охлаждения рынка в Южной Флориде является снижение спроса со стороны международных покупателей. «Доходность инвестиций упала, потому что страховые взносы практически удвоились. Спрос со стороны международных покупателей снизился, а местные покупатели ищут здания с более умеренными коммунальными расходами и без проблем со строительством. Расходы на здания выросли из-за новых правил, введенных после обрушения здания Surfside на пляже. Был принят закон SB 4-D (устанавливающий новые требования к структурной безопасности и финансированию жилых зданий высотой три этажа и более) и новый закон об обязательном резервировании коммунальных расходов. В свою очередь, сегмент дорогих квартир стоимостью от 700 000 долларов США стал перенасыщенным из-за завершения новых проектов в Эджуотере, Брикелле, центре города и Дорале. Предложение стало больше, и это привело к небольшому снижению цен», — утверждает Голиц. «Для брокера спрос и объем операций в зависимости от района на 20-30% ниже, чем в 2022 году. «Появляются некоторые возможности, потому что сейчас цены подтверждаются на 5-7% ниже опубликованных значений, покупатели могут выбирать больше, и есть больше возможностей», — добавляет он. Мауро Родригес, риэлтор Agus Pris Investments, утверждает, что сегмент иностранных покупателей заморожен или находится в режиме ожидания. «Для международных покупателей получение кредита под 7–9% и получение доходности в 5% не представляется интересным», — предполагает он, хотя также считает, что если в следующем году ставки снизятся, выиграют те, кто опередит других и воспользуется текущими возможностями. Рутоис также утверждает, что количество иностранцев, покупающих недвижимость во Флориде, значительно снизилось. «Аргентина лидирует в этой тенденции. Для меня это фактор номер один, потому что рынок кондоминиумов в Майами движут иностранцы, а их число значительно сократилось», — утверждает он. В 2022 году он сказал, что нужно подождать два или три года, чтобы посмотреть, как будет развиваться рынок, но сейчас он не решается сказать, осталось ли ждать шесть месяцев или год», хотя он настроен оптимистично. «Хотя война с Украиной не влияет напрямую на рынок Флориды, на мой взгляд, война закончится через несколько месяцев, и это поможет стабилизировать рынки в целом. Когда это произойдет, фондовый рынок восстановит свои позиции, и люди будут более склонны к инвестированию. Независимо от того, что произойдет в долгосрочной перспективе, инвестиции в Майами были лучшим вложением средств. Это не изменится, это было самым безопасным и самым прибыльным, если сравнивать с другими безрисковыми инвестициями. Здесь, в кирпиче, нет риска, только нужно подождать немного больше или немного меньше», - считает Рутоис. Гей Короратон, главный экономист Ассоциации риэлторов Майами, считает, что грядут лучшие времена. «Хорошая новость заключается в том, что условия доступности жилья улучшаются, поскольку ожидается, что Федеральная резервная система возобновит снижение ставок во второй половине года», — предполагает он. Другой вопрос, который отпугнул инвесторов, — это доходность аренды, которая также снизилась. Во время пандемии было построено много жилья, и сюда приехали люди со всего мира, потому что это был единственный штат, который оставался открытым. Многие из этих людей уехали, и спрос на этом рынке снизился, в результате чего цены на аренду также упали. «В тот же период после пандемии, из-за большого количества приезжающих людей, цены на аренду выросли на 30-60% в зависимости от района и объекта недвижимости. Хотя при повышении ставок растут и арендные ставки, это частично компенсировалось последующим увеличением предложения. Арендные ставки не снизились так сильно, как цены на недвижимость, но стабилизировались, особенно в Брикелле и Дорале, где есть предложение новой недвижимости. Поскольку доходы остались стабильными, но расходы на содержание выросли из-за коммунальных платежей и обязательных резервов, доходность кондоминиумов снизилась. Сегодня наиболее прибыльными становятся другие типы недвижимости, такие как дома или многоквартирные дома (недвижимость с несколькими квартирами, у которой есть один владелец). Здесь расходы более контролируемы, поскольку нет коммунальных платежей», — утверждает Голиц.